Phân khúc căn hộ cao cấp HN: Khi cung lớn hơn cầu

01:54:01 | 4/5/2011

Mặc dù thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian qua đang được các nhà đầu tư ra sức hâm nóng bằng những thông tin liên quan đến vấn đề quy hoạch thủ đô và thực tế, phân khúc đất nền và căn hộ bình dân bắt đầu hút khách thì phân khúc căn hộ cao cấp, tình hình vẫn chưa được cải thiện khi hàng loạt các căn hộ hạng sang, cao cấp lâm vào cảnh khó khăn, chủ đầu tư, nhà phân phối đua nhau mời chào, săn đón.

Một vài năm trước, khi nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp chưa nhiều thì đây là điểm nóng của thị trường BĐS khi người dân cũng như nhà đầu tư sẵn sàng bằng mọi cách để có thể sở hữu một căn hộ cao cấp. Nhưng tới thời điểm này, khi đa số các nhà đầu tư đều tập trung xây những căn hộ cao cấp thì nguồn cung ngày càng trở nên dư thừa. Những khu chung cư cao cấp có tới hàng nghìn căn hộ được tung ra thị trường đang tạo nên áp lực đối với người bán.

Theo tính toán sơ bộ, trong thời gian tới, Hà Nội sẽ có khoảng 14.000- 15.000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường, hầu hết các dự án này đang trong quá trình xây dựng hoặc bắt đầu khởi công xây dựng. Riêng năm 2011 sẽ có khoảng 10.000 căn được tung ra thị trường. Ở các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình hầu như không có những dự án mới, nhưng ở phía Tây thành phố, tập trung ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Hai Bà Trưng và huyện Từ Liêm, Hoài Đức sẽ xuất hiện hàng nghìn căn hộ cao cấp được chào bán.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Tại TP HCM, hiện căn hộ cao cấp đã bão hòa dẫn đến giao dịch giảm sút và giá giảm rất nhiều. Còn ở Hà Nội, hiện giá chung cư cao cấp vẫn đứng ở mức cao. Tuy nhiên, về lâu dàu cũng không thể tránh khỏi tình trạng như ở TP HCM. Có một điểm khó cho doanh nghiệp khi vào thế phải đầu tư căn hộ cao cấp là do hầu hết dự án đều ở vị trí đắc địa, trung tâm TP nên không thể làm những sản phẩm rẻ tiền.

Thông tin về căn hộ cao cấp được giới đầu tư địa ốc chú ý nhất trong thời gian qua, đó là việc Vincom, công bố đã bán được 3.000 căn trên tổng số 4.000 căn hộ của dự án Royal City tại số 74 Nguyễn Trãi (Thanh Xuân). Tiếp đến phải kể đến dự án Golden Palace do Công ty Cổ phần đầu tư Mai Linh hợp tác với MB Land đầu tư, với quy mô khoảng 1.000 căn. Ngày 15/3/2011, chủ đầu tư dự án Splendora cũng bắt đầu tung ra thị trường sản phẩm căn hộ cao cấp, mức giá khoảng 38- 40 triệu đồng/m2, thanh toán trong 4 đợt, đợt 1 khách hàng thanh toán 20% giá trị căn hộ. Tổng số căn hộ cao cấp của dự án khoảng 500 căn.

Một dự án khác của Vincom đang thu hút được sự chú ý của dư luận đó là dự án Times City (Hai Bà Trưng), với quy mô 364.500m2 được chia làm nhiều khu chức năng khác nhau tạo nên một cơ sở hạ tầng, sinh hoạt đầy đủ, nhưng với giá bán từ 30- 36 triệu đồng/m2 cũng khiến cho không ít các nhà đầu tư phải dè chừng. Để tạo lực cầu cho dự án, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã sẵn sàng bán giá gốc cộng thêm chiết khấu từ 1- 5% cho khách hàng.

Nằm ở một vị trí đắc địa ở phía Tây thành phố, dự án Mandarin Garden do Công ty TNHH Golden Gain Việt Nam được xây dựng tại lô đất N03 khu đô thị Đông Nam, Phố Trần Duy Hưng. Quy mô dự án này cũng lến tới 1.000 căn hộ cao cấp. Chủ đầu tư chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường trong giai đoạn 1 của dự án, tuy nhiên số lượng căn hộ và giá bán hiện vẫn chưa được công bố…

Theo báo cáo nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Hà Nội do Công ty Colliers International vừa phát hành, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng 4 lần trong năm nay. Trong quý I năm 2011 đã xuất hiện thêm nhiều dự án mới, tạo thêm nhiều lựa chọn cho khách mua và nhà đầu tư, tính cạnh tranh trên thị trường sẽ ngày càng khốc liệt hơn trên phân khúc thị trường này.

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cuc trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng

Nhà ở cao cấp tại Hà Nội đang trong tình trạng dư thừa nguồn cung. Từ thời điểm sau Tết Tân Mãi đến nay, theo thông tin từ một số doanh nghiệp, hàng tung ra nhiều song tỷ lệ bán thành công không cao, đặc biệt là các dự án cao cấp có giá trên 1.800 USD/m2.

Theo dự báo của Collier, do lượng căn hộ cao cấp chào bán trên thị trường năm 2011 rất lớn. Trong khi đó, triển vọng kinh tế năm 2011 lại không sáng sủa, do chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ tác động mạnh đến thị trường BĐS, hạn chế cho vay, lãi suất cho vay ở mức cao. Tỷ lệ giao dịch thành công các dự án căn hộ cao cấp rất thấp. Vì vậy, mức độ cạnh tranh năm 2011 sẽ rất khốc liệt dẫn đến tỷ lệ bán thấp hoặc phải giảm giá đối với căn hộ cao cấp.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty Sông Đà- Thăng Long nhận định: Mặc dù thị trường căn hộ cao cấp đang rơi vào tình trạng trầm lắng nhưng do giá đầu vào cao như vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép, xi măng, gạch, nhân công làm cho nhà đầu tư phải giữ giá, thậm chí nâng giá cao thêm để bù vào phần trượt giá. “Để cân đối, nhiều chủ đầu tư sẽ phải chấp nhận bán hòa hoặc lỗ”- ông Việt nhấn mạnh.

Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp lao vào đầu tư xây dựng dự án hoặc căn hộ đắt tiền do quản lý dòng tiền không đủ hoặc lấy tiền dự án này đi mua đất dự án khác, làm cho hàng loạt dự án cũng chậm vì đuối hơi và xuất hiện dấu hiệu ứ đọng các căn hộ.

Lương Tuấn