Thị trường BĐS Việt Nam và cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài

Mặc dù thời gian qua thị trường BĐS chững lại, nhưng nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn lựa chọn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Bởi bên cạnh những rào cản của thị trường, họ vẫn nhận ra tiềm năng cũng như cơ hội rất lớn khi đầu tư vào một thị trường mới nổi như Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS, kênh đầu tư mang lại cho họ không ít những khoản lợi nhuận kếch xù.

Một trong 4 thị trường hấp dẫn nhất năm 2011

Đánh giá về tiềm năng và triển vọng năm 2011, Việt Nam được Hiệp hội các nhà đầu tư BĐS nước ngoài (AFIRE) xếp hạng thứ 4 trong số các thị trường đầu tư mới nổi hấp dẫn nhất năm 2011. Đứng đầu là Brazil, tiếp đến là Trung Quốc, Ấn Độ, sau đó là Việt Nam. Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và so với các nước khác, tổng diện tích xây dựng vẫn ở mức thấp trên mọi lĩnh vực cho thấy, nhiều cơ hội đối với nàh đầu tư nước ngoài tham gia thị trường.

Các nhà đầu tư nước ngoài được thu hút tới Việt Nam bởi hàng loạt thông tin tích cực khi nền kinh tế tiếp tục thể hiện những dấu hiệu cải thiện mạnh. Hơn nữa, Việt Nam đã và đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh với dân số tại các thành phố chính tăng trưởng mạnh và xu hướng này chưa có dấu hiệu suy giảm.

Theo dự báo, khi nền kinh tế dần mạnh lên ở trong nước, nhu cầu cho diện tích văn phòng và nhu cầu với BĐS nhà ở sẽ tăng trong những năm tới, đặc biệt là tại khu vực trung tâm của Hà Nội và TP HCM, do nguồn cung trước đây tương đối nhỏ và chất lượng tương đối thấp, cũng như do mức sống được cải thiện và quá trình đô thị hóa gia tăng. Rất nhiều trong số nguồn cung đang được xây dựng hiện nay đã được bán từ rất sớm trong quá trình phát triển dự án. Phân khúc cao cấp của thị trường đã trải qua một số điều chỉnh về giá trong những tháng gần đây, mặc dù phân khúc trung bình và thấp hơn vẫn tiếp tục bán tốt, với nhu cầu mạnh tại những dự án có sản phẩm chất lượng. Dự báo, nhà đầu tư sẽ quay lại lĩnh vực BĐS nhà ở như là kênh đầu tư được lựa chọn trong tương lai, đặc biệt là khi giá vàng bắt đầu hạ nhiệt.

Việc tiếp tục nâng cấp các cơ sở hạ tầng và công trình giao thông sẽ tạo ra động lực thúc đẩy đầu tư. Đặc biệt, khi cơ sở hạ tầng khu vực Hà Nội được cải thiện, nhiều tuyến đường cao tốc, đường nội đô, đường vành đai như đường Lê Văn Lương kéo dài, đường vành đai 3, đại lội Thăng Long... hoàn thiện và xây mới một cách đồng bộ, hiện tại, thủ đô sẽ là tâm điểm cảu nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Quy hoạch chung Hà Nội cũng sẽ sớm được phê duyệt, và đây là tiền đề cho Thủ đô Hà Nội phát triển bền vững. Các dự án cũng theo đó sẽ được triển khai một cách đại trà hơn, nguồn cung trở nên dồi dào hơn...

Tuy nhiên, năm 2011 trở đi, sự tham gia của giới đầu cơ địa ốc sẽ ít hơn do quy định chặt chẽ từ khâu quản lý nhà nước. Điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và minh bạch, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Với những ưu thế của thị trường, BĐS năm 2011 và những năm tiếp theo sẽ là mảnh đất màu mỡ mang về nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Trong báo cáo mới đây nhất về dự báo thị trường BĐS Việt Nam năm 2011 của CBRE co đưa ra quan điểm của Reuters cho rằng, Việt Nam là một trong ba thị trường dẫn đầu, Quỹ đầu tư Franklin Templeton dự định sẽ đầu tư lớn vào Việt Nam trong năm 2011.

Quỹ đầu tư Franklin Templeton (Mỹ) gia nhập thị trường Việt Nam tháng 2/2008 qua việc mua lại 49% cổ phần của Công ty Liên doanh Quản lý quỹ đầu tư Việt Nam (VCBF). Ông Mark Mobius- Trưởng bộ phận phụ trách các thị trường mới nổi của Quỹ này đã phát biểu rằng Quỹ này đang tìm kiếm cơ hội tại các thị trường ít được chú ý.

Phần lớn trong số đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam gầy đây đến từ Singapore, với những công ty được chính phủ hỗ trợ bao gồm Keppel, Sembcorp, Mapletree và những công ty phát triển tiềm lực lớn như Capital Land đã và đang phát triển các dự án BĐS nàh ở và khu công nghiệp. Mới đây, cả Capital Land và Keppel đã thông báo về dự định tăng mức đầu tư vào thị trường Việt Nam trong những năm tới. Các tập đoàn Hàn Quốc gầy đây trở nên ít tích cực tìm kiếm cơ hội, do đã đầu tư vào các dự án phát triển quy mô lớn và dài hạn, yêu cầu lượng vốn lớn, trong những năm trước. Các nhà đầu tư Mỹ và châu Âu cũng hiếm xuất hiện tại Việt Nam và phần lớn đang tập trung xử lý các vấn đề tại chính thị trường của mình. Trong vài tháng gần đây, Savills Việt Nam chứng kiến nhiều mối quan tâm hơn từ các nhà đầu tư Nhật Bản do đồng yên tương đối mạnh, hoạt động đầu tư tại thị trường Nhật không thực sự hiệu quả, trong khi những khoản đầu tư ra nước ngoài có thể đem lại giá trị rất tiềm năng.

Thách thức nhiều

Bên cạnh khó khăn về khung pháp lý dành cho nhà đầu tư nước ngoài, họ vẫn còn gặp phải một số rào cản lướn khi đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam.

Trước hết, đó là khó khăn trong việc xác định và tiếp cận triển khai dự án. Thêm vào đó là việc kéo dài quy trình thủ tục để có được quyền sử dụng đất và triển khai đền bù giải tỏa đối với đất triển khai dự án, kéo theo hàng loạt khó khăn trong việc đánh giá chính các những diễn biến thị trường về khía cạnh cung- cầu.

Sau đó là sự tác động của Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Theo đó, tiền sử dụng đất và chi phí đền bù được xác định dựa trên giá trị thị trường, gây ra nhiều yếu tố biến động đối với công ty phát triển BĐS khi mà chi phí sử dụng đất không được xác định chắc chắn cho tới gần giai đoạn cuối của quá trình mua đất.

Bên cạnh đó, việc khung pháp lý chưa rõ ràng và thường xuyên thay đổi cũng tác động không nhỏ đến việc triển khai dự án. Cùng với đó là sự chênh lệch về giá đất và kỳ vọng về lợi nhuận đầu tư; thời hạn thuê đất 50 năm khiến cho thị trường kém hấp dẫn và không cạnh tranh so với các điểm đến đầu tư quốc tế khác. Có rất ít tổ chức tín dụng quốc tế cung cấp tín dụng trên cơ sở thời hạn sử dụng đất hiện tại. Cuối cùng là việc thiếu một cơ cấu quyền sở hữu/ sử dụng phù hợp dành cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Việc kéo dài thời hạn sở hữu/sử dụng cho các nhà đầu tư nước ngoài và áp dụng cơ cấu sở hữu từng phần sẽ giúp khắc phục những vấn đề này thông qua việc khơi nguồn tín dụng quốc tế và thúc đẩy không chỉ những dự án phát triển ngắn hạn, mà cả những dự án đầu tư dài hạn vào thị trường BĐS từ các quỹ và các tổ chức đầu tư quốc tế.

Đình Thanh