Rủi ro doanh nghiệp tự huy động vốn

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tự đứng ra huy động vốn và cam kết trả lãi suất cho nhà đầu tư cao hơn cả ngân hàng, đây là chiêu thức mới để các doanh nghiệp “tự cứu mình” trước khi quá muộn. Tuy nhiên, hiệu quả của việc tự huy động này cũng đi kèm với nhiều rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.

Tự cứu mình

Thị trường bất động sản lao dốc và đóng băng trong thời gian dài cùng với chủ trương siết chặt vốn vào lĩnh vực này khiến hàng loạt doanh nghiệp trong ngành lâm vào cảnh tiến thoái lưỡng nan. Nếu không xoay sở được vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án, nguy cơ thua lỗ là rất cao có thể dẫn đến giải thể, phá sản. Trong bối cảnh hàng loạt ngân hàng thương mại đang khó khăn về thanh khoản tín dụng, thì việc doanh nghiệp vay được vốn cho các dự án bất động sản lại càng nan giải.

Vừa qua, nhiều nhà đầu tư xôn xao bàn tán khi biết tin Công ty Cổ phần Hồng Hạc Đại Lải - chủ đầu tư của Flamingo Đại Lải Resort đang triển khai chương trình hợp tác đầu tư xây dựng biệt thự và hưởng lãi suất cao kèm theo rất nhiều khuyến mại. Theo đó, nếu khách hàng ký hợp đồng hợp tác đầu tư có thời hạn 2 năm với khoản vốn góp 1 tỷ đồng, năm thứ nhất khách hàng được hưởng lãi suất 23%/năm.

Chủ đầu tư này còn tiếp tục cam kết sẽ trả lãi suất cao hơn 8% so với lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng vào năm tiếp theo. Chủ đầu tư trả lãi suất hàng năm, khi hợp đồng đáo hạn, khách hàng nhận lại khoản vốn góp và có thể tiếp tục tham gia chương trình để thêm các ưu đãi khác. Bên cạnh đó, khách hàng trở thành chủ sở hữu Flamingo Villa Share 3(FVS3) cũng sẽ được hưởng rất nhiều quyền lợi như tặng 5 đêm nghỉ tại biệt thự cao cấp, được chiết khấu 21% khi mua biệt thự…

Chủ đầu tư dự án Star City Lê Văn Lương Ocean Group cũng áp dụng hình thức mày . Với chương trình đặc biệt này, DN khẳng định khách hàng sẽ có lãi ngay sau khi ký hợp đồng mua bán do được hưởng mức lãi suất tới 22% tính đến thời điểm nhận bàn giao nhà (dự kiến tháng 9-2013). Như vậy, những khách hàng mua căn hộ ở dự án này trả trước tiến độ cho dự án sẽ được hưởng mức lãi suất cao hơn lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm đang áp dụng tại các NH (các NH hiện huy động 14%/năm với VND).

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn linh hoạt trong phương thức thanh toán khi mua các căn hộ, với 15 đợt thanh toán, thực hiện trong thời gian hơn 3 năm... Đặc biệt hơn, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (mã CK trên sàn giao dịch là SCR) còn dùng hình thức phát hành 99 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 18 tháng, lãi suất trái phiếu thả nổi và có điều chỉnh hằng tháng.

Những dự án nhỏ cũng được các chủ đầu tư triệt để “tận dụng” hình thức này. Hàng loạt các chung cư mini, nhà ở cho người có thu nhập trung bình đều đưa ra tiêu chí sẽ gửi lãi suất ngang với lãi suất huy động ngân hàng đến khi bàn giao nhà, tức là 14%/tháng. Nếu đúng như cam kết, người mua nhà sẽ có “lợi đơn, lợi kép” khi được mua nhà vào thời điểm giá rẻ, được hưởng lãi suất, và tiến độ nhận được nhà chắc chắn sẽ nhanh hơn. Chủ đầu tư vừa có vốn để xây dựng, vừa có khách hàng “đặt chỗ” trước.

Nếu so sánh với việc “đại hạ giá” bất động sản, thì cách làm nói trên có thể huy động được vốn nhàn rỗi từ các khách hàng nhỏ lẻ, có nhu cầu mua nhà thực sự. Bên cạnh đó, trong bối cảnh hiện nay, do thị trường vàng mất ổn định, chứng khoán tuột dốc, lãi suất ngân hàng lại giảm, thị trường bất động sản có thể là chỗ trú chân "dài hạn" của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Xu hướng tự huy động vốn này đang xảy ra nhiều hơn đặc biệt trong dịp cuối năm, là “mùa kiều hối”. Dự báo, tổng kiều hối năm 2011 vẫn trong đà đi lên với mức tăng trưởng hơn 5% so với năm 2010, trong đó kiều hối đổ vào ngành bất động sản chiếm trên 70% trong tổng nguồn kiều hối cả nước.

Rủi ro tiềm ẩn

Thời gian gần đây, rất nhiều doanh nghiệp “ngấm đòn” vì lãi suất ngân hàng cao tới 22-27% và phải oằn mình trả nợ, hàng loạt doanh nghiệp chịu lỗ trong quý 3 vừa qua. Theo báo cáo của Sở Giao dịch chứng khoán, nhiều công ty lãi ròng nhiều năm qua cũng phải chịu thua lỗ như Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) đều lỗ gần 6 tỷ đồng; Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH) lỗ hơn 3 tỷ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư phát triển kinh doanh đô thị và KCN Sông Đà (SJS) lỗ hơn 9 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng đầu năm theo báo cáo riêng lẻ, Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) lỗ 119 tỷ đồng; Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) lỗ hơn 9 tỷ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Intresco (ITC) lỗ gần 81 tỷ đồng…

Nhiều nhà đầu tư “háo hức” với mức lãi suất cao hơn nhiều lãi suất ngân hàng, lên tới 23%. Tuy nhiên, nếu lấy trường hợp dự án Petro Vietnam Landmark làm ví dụ, thì lãi suất 23% thấp hơn nhiều so với lãi suất thực sự mà doanh nghiệp này đi vay ngân hàng. PVL đã phải vay của Ngân hàng Bưu điện Liên Việt 100 tỷ đồng, với hạn trả nợ là 23/11. Do vậy, đến hạn trên, nếu không trả được nợ, theo thỏa thuận của hai bên từ trước, lãi suất sẽ tăng 25% mỗi năm cùng với phạt quá hạn 150% tương đương lãi suất 35%/năm và lãi gộp thì công ty phải thanh toán với lãi suất khoảng 40% mỗi năm.

Việc huy động vốn có thể được cho là chiêu đẩy hàng, câu khách… nhưng thực trạng nợ nần của doanh nghiệp bất động sản là điều không thể chối cãi. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, nhưng vẫn đứng ra tự huy động vốn có thể gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Không loại trừ khả năng các doanh nghiệp này nợ ngân hàng, đến kỳ đáo hạn mà vẫn chưa huy động được vốn. Trong bối cảnh thông tin doanh nghiệp “mập mờ” như hiện nay, nếu đầu tư sai nhà đầu tư sẽ chịu nhiều thua thiệt, nhất là các dự án nhỏ, như chung cư mini chẳng hạn.

Hương Giang