Tìm vốn cho bất động sản

Nguồn vốn để hâm nóng thị trường bất động sản (BĐS) vốn đã đóng băng từ gần một năm nay đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư cũng như chủ các dự án BĐS. Tình trạng thiếu vốn đang trở thành một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường trở nên “lạnh giá” như hiện nay. Hội thảo “Tìm vốn cho BĐS” vừa mới được tổ chức, các nhà đầu tư hy vọng sẽ tìm được lối mở hiếm hoi cho thị trường trong thời điểm này.

Đa dạng nguồn cung

Tại hội thảo, các chuyên gia đã phân tích những nguyên nhân khác nhau dẫn đến sự sụt giảm và đóng băng của thị trường.

Theo Giáo sư.Tiến sĩ Đặng Hùng Võ- nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường- tại Hà Nội, 60% vốn được huy động từ kênh người tiêu dùng và nhà đầu tư nhỏ lẻ, trong khi TP.HCM thì nguồn vốn huy động từ nguồn tín dụng chiếm khoảng hơn 80%.

Về các nguồn vốn khác cho thị trường BĐS, đáng kể đến là nguồn đầu tư trực thiếp nước ngoài (FDI). Ông Đặng Hùng Võ cho biết, nhà đầu tư nước ngoài trường vốn đều cho rằng lúc này lợi thế đang đứng về phía họ trong khi nhà đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn về vốn.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh, các nhà đầu tư trong nước gặp khó khăn chỉ có thể hợp tác hoặc chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài chứ không thể trông chờ nhà đầu tư nước ngoài bơm vốn cho mình để cứu dự án. Đây cũng không phải là lời giải phổ biến cho bài toán thiếu vốn của BĐS.

Bên cạnh đó, huy động vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ, người tiêu dùng bằng phương thức mua bán nhà trên giấy cũng là một trong những phương án được sử dụng phổ biến. Nhưng vì thị trường trầm lắng khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ giữ tâm lý chờ đợi trong khi đó, nhà đầu tư BĐS thì chờ người tiêu dùng và những nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ vốn.

Với nguồn vốn này, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, vấn đề đặt ra là cần phải có dự báo chính xác về thị trường đóng băng đến bao giờ và các cơ quan quản lý nhà nước tác động bằng chính sách thế nào. Nếu thị trường có chiều hướng ấm lại, các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng sẽ tới gõ cửa hợp tác và giúp cho thị trường thêm sôi động. Trong khi đó, PGS. TS Nguyễn Thị Mùi- Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tiền tệ Quốc gia thì cho rằng, DN BĐS cần tạo dựng niềm tin, thương hiệu để có thể khiến người dân tin tưởng bỏ tiền ra hợp tác đầu tư.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, cơ chế cho phép thế chấp BĐS Việt Nam ở nước ngoài là cơ chế giúp giải quyết tốt vấn đề vốn trong bối cảnh khó khăn và thanh khoản hệ thống ngân hàng.

Chính sách sẽ là yếu tố then chốt

Nếu như bấy lâu nay, BĐS chỉ quen trông chờ vốn từ ngân hàng thì Phó giáo sư.Tiến sĩ Nguyễn Thị Mùi đã chỉ ra: “Nói đến ngân hàng thương mại, thì có thể hiểu rằng chủ yếu là vốn ngắn hạn trong khi đầu tư BĐS đòi hỏi trung và dài hạn. Vì thế, nếu nói vốn ngắn hạng của ngân hàng cho vay đầu tư BĐS, tất yếu sẽ hàm chứa rủi ro thanh khoản cho cả doanh nghiệp và cho cả ngân hàng”.

Bên cạnh đó, bà cũng nhấn mạnh: “Về giải pháp vốn, đi vào trực diện vấn đề, vốn cho thị trường BĐS cũng là một cách nhưng nếu chỉ loanh quanh giải quyết vốn cho thị trường BĐS thì sẽ không bao giờ tìm được vốn. Thay vào đó, một mặt là vốn, có thể từ chính doanh nghiệp BĐS hoặc các kênh bên ngoài, nhưng mặt khác là chính sách. Nếu không đồng bộ hai vấn đề này mà chỉ đòi hỏi vốn không thì tôi cho là rất khó”.

Trên thực tế, dù trần lãi suất huy động đã xuống 12%/năm nhưng ngay lập tức không phát huy được nhiều tác dụng đối với BĐS. Bởi đầu vào của ngân hàng đã giảm, nhưng đầu ra vẫn giữ ở mức rất cao so với khả năng của những người có nhu cầu thực.

Theo tính toán của Tiến sĩ. Trần Kim Chung, với mức lãi suất 20%/năm hiện nay, trong khi thị trường vẫn rất khó khăn và không bán được hàng, buộc DN phải tái cấu trúc, bán hạ giá để cắt lỗ. Vì thế, thị trường BĐS vẫn có những diễn biến khó đoán định. Khả năng dễ xảy ra nhất là thị trường sẽ tiếp tục như hiện nay, các doanh nghiệp sẽ hoạt động cầm chừng và nhà đầu tư tiếp tục phải hy vọng.

Tuy nhiên, tình huống xấu nhất, ngoài dự đoán của nhiều người vẫn có thể xảy ra, một khi kinh tế châu Âu vẫn rơi vào vòng xoáy khủng hoảng, lãi suất tiền đồng vẫn giữ ở mức cao và lạm phát trong nước tăng trở lại, các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn hơn, thị trường sẽ suy giảm trầm trọng, các dự án tiếp tục ngưng trệ và nhà đầu tư rời khỏi thị trường. Muốn hồi phục trở lại, thị trường BĐS phải cần một thời gian rất dài.

Thừa nhận thị trường BĐS đang rất khó khăn và khó đoán định một cách chắc chắn bức tranh thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ ra sao, nhưng một số chuyên gia BĐS vẫn đưa ra nhận định về một chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS đang dần hình thành. Tại chu kỳ này, thị trường BĐS sẽ phát triển ổn định và thoát khỏi sự phụ thuộc vào nguồn vốn của hệ thống ngân hàng.

Vậy nguồn vốn mới của BĐS xuất phát từ đâu? Điều đó phụ thuộc vào sự năng động của thị trường BĐS và như ý kiến của bà Nguyễn Thị Mùi: “Một mặt là vốn, có thể từ chính doanh nghiệp BĐS hoặc các kênh bên ngoài, nhưng mặt khác là chính sách. Nếu không đồng bộ hai vấn đề này mà chỉ đòi hỏi vốn không thì tôi cho là rất khó”

Lương Tuấn