Giải pháp nào để phát triển thị trường bất động sản?

Tại Hội thảo “Giải pháp tổng thể cho thị trường BĐS 2012” vừa qua tại Hà Nội, nhiều chuyên gia BĐS đã nêu lên những tồn tại của thị trường BĐS trong suốt thời gian qua, đồng thời cũng đưa ra nhiều kiến nghị, giải pháp nhằm tháo gỡ, giúp thị trường BĐS lấy lại đà tăng trưởng

Cơ hội cơ cấu lại chiến lược phát triển

Theo các chuyên gia tham dự Hội thảo, diễn biến hiện nay của thị trường như là kết quả tất yếu của một quá trình phát triển không lành mạnh và thiếu tính định hướng. Tình hình có thể còn có những diễn biến xấu nhưng tất cả mọi người đều cho rằng khả năng phá sản của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam là rất ít.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, diễn biến của thị trường đang tạo ra cơ hội rất tốt cho những nhà đầu tư ở phân khúc nhà ở căn hộ có quy mô nhỏ. Theo thống kê thị trường nhà ở căn hộ tại TP HCM và Hà Nội có diện tích nhỏ, giá bình dân còn chiếm tỉ trọng rất thấp, vì thế phân khúc này đang để ngỏ một khoảng trống của thị trường đối với căn hộ, đất nền để bán cho phân khúc bình dân, như căn hộ nhỏ 30, 40, 50m2 hay đất nền của các vị trí hợp lý.

Sự đóng băng thị trường cũng là cơ hội để cơ cấu lại chiến lược phát triến của thị trường BĐS trong thời gian tới. Trong đó các công ty BĐS có vốn điều lệ thấp, ít kinh nghiệm hoạt động trên thị trường thì khả năng bị các công ty khác mua lại trong thời gian này là rất lớn. Theo kết quả thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2011, tổng giá trị giao dịch các vụ mua bán, sáp nhập (M&A) khoảng 4 tỷ USD. Trong đó BĐS và các ngành dịch vụ liên quan đến BĐS như vui chơi giải trí, du lịch… chiếm tỷ trọng gần 24%. Trong lúc thị trường khó khăn, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đa số có quy mô vừa và nhỏ thì việc hợp tác đầu tư, mua bán, sáp nhập cũng là phương án tốt để tiếp tục triển khai dự án nếu có thị trường.

Những kịch bản của thị trường

Đánh giá về xu hướng của thị trường BĐS trong giai đoạn tiếp theo, ông Trần Kim Chung- Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra ba kịch bản cho thị trường

Kịch bản thứ nhất: là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khủng hoảng nợ công. Cùng với đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một số công cụ tài chính BĐS ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào tháng 8 âm lịch. Từ tháng 3 đến tháng 9 năm 2012 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các doanh nghiệp BĐS. Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn đoạn tài chính hóa thị trường BĐS bắt đầu. Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra nên khả năng có phương án này là thấp.

Kịch bản thứ hai: kịch bản này không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra. Các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làn sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường BĐS và thị trường sẽ cần một thời gian khá dài để tái hồi phục.

Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất: Đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay, các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chừng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất.

Tuy nhiên, ông Hà lại cho rằng, căn cứ trên những tín hiệu lạc quan về nền kinh tế như kế hoạch tăng trưởng tín dụng là 15- 17% cao hơn con số thực tế 12%. Tỷ trọng dành cho thị trường BĐS từ kiều hối luôn ổn định. Cam kết ODA đạt 7,4 tỷ USD năm 2012 mặc dù thị trường kinh tế thế giới đầy khó khăn biến động thì khả năng khởi sắc của thị trường BĐS không phải là không có cơ hội xảy ra.

Ông Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh, thị trường BĐS sẽ có sự tái cơ cấu, sẽ có diện mạo mới, nguồn cung mới, phân khúc nhà cao cấp cần giảm và tăng lượng nhà giá rẻ, có nhiều kiến nghị cho phép các chủ đầu tư dự án đã được phê duyệt, đang triển khai thực hiện, điều chỉnh quy mô căn hộ theo hướng tăng số lượng các căn hộ vừa và nhỏ cho phù hợp với nhu cầu thị trường; dự báo tình hình giao dịch nhờ vậy có thể sẽ được cải thiện, tính thanh khoản tăng lên ở các phân khúc nhà đất có giá rẻ hoặc trung bình. Cần phát triển mạnh nhà ở cho thuê, kể cả nhà ở xã hội đầu tư từ ngân sách Nhà nước và nhà ở cho thuê do doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư phục vụ nhu cầu thuê nhà ở của người dân khu vực đô thị và công nhân tại các khu công nghiệp.

Ông Hà cũng cho biết thêm, trong tháng 4/2012, Bộ Xây dựng sẽ trình đề án quỹ tiết kiệm nhà ở để thực hiện thí điểm trong năm 2013, bao gồm đồng thời 2 mô hình: Mô hình Quỹ phát triển và tiết kiệm nhà ở xã hội là mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở để cho người có thu nhập thấp vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cho doanh nghiệp vay đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội; mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay Nhà ở là mô hình cho các đối tượng có thu nhập ổn định từ trung bình trở lên theo cơ chế thị trường như mô hình Quỹ Tiết kiệm cho vay nhà ở của CHLB Đức.

Cần cơ chế, chính sách linh hoạt

Ông Nguyễn Văn Hoàng, Tổng giám đốc Quỹ đầu tư tín thác BĐS Vreit cho rằng, Việt Nam vẫn là một thị trường tiềm năng đối với nhà đầu tư nước ngoài, cơ hội để nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào thị trường trong nước là rất lớn, vấn đề là làm thế nào để Việt Nam khơi thông được dòng vốn ấy chảy vào thị trường trong nước. Như vậy, vấn đề cơ chế, chính sách sẽ là chìa khóa mở ra cơ hội phát triển cho thị trường BĐS.

Ông Trần Kim Chung cũng nêu lên ba vấn đề cần phải giải quyết nhằm ổn định thị trường và tạo ra những cơ hội phát triển mới. Thứ nhất, Nhà nước cần thực sự coi trọng việc hình thành đồng bộ các chính sách phát triển thị trường BĐS, nhất là các chính sách về tài chính liên quan đến BĐS. Bên cạnh đó, Nhà nước cần xem xét đưa vào nghiên cứu chính sách thuế BĐS.

Thứ hai, đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, điều quan trọng nhất hiện nay là phải tái cấu trúc danh mục đầu tư cho phù hợp với quy mô, năng lực doanh nghiệp. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải huy động tối đa khả năng nhân tài vật lực của doanh nghiệp để hoàn thành những dự án dở dang nhằm thu hồi những nguồn lực đang đầu tư phục vụ những công trình trong thời giant rung hạn.

Thứ ba, đối với các nhà đầu tư tiềm năng, cần cơ cấu lại doanh mục đầu tư. Chọn những dự án hiệu quả để đầu tư, cắt lỗ những dự án không hoàn thành, tập trung nguồn lực để chuẩn bị cho chu kỳ mới.

Lương Tuấn