Bất động sản 2012: Sôi động thị trường mua bán nợ

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), với tình trạng đóng băng của thị trường BĐS như hiện nay cùng với giới hạn chịu lỗ của các doanh nghiệp Việt đang bị rút ngắn lại thì hoạt động mua bán tài sản thông qua mua bán nợ, mua bán cổ phần hoặc hợp tác sẽ diễn ra mạnh mẽ trong năm 2012.

Có thể nói, những diễn biến tiếp theo của thị trường BĐS đầu năm 2012 cũng nằm trong sự tiên liệu của rất nhiều chủ đầu tư. Tuy nhiên với mức đầu tư quá lớn trước đấy cùng với những khoản nợ đi kèm các chủ đầu tư dường như đã không còn làm chủ được cuộc chơi như những năm 2009 và 2010. Sự đào thải trên thị trường đối với các chủ đầu tư, các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư nhỏ lẻ, vốn ít đã bắt đầu từ nửa cuối năm 2011.

Đối với những chủ đầu tư vẫn tồn tài đến thời điểm này thì đa phần trong số này đều đang phải chịu áp lực rất lớn về vốn. Nhiều dự án buộc phải dừng tiến độ do thiếu vốn và không có người mua. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, mức trượt giá trong ngành xây dựng năm 2011 vào khoảng 30%, con số này phần nào đã tạo nên áp lực lớn với các chủ đầu tư dự án trong năm vừa qua trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô còn gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay tăng từ mức 14% lên 22- 26% cũng là một yếu tố khiếp áp lực về dòng tiền đối với những nhà đầu tư có tỷ lệ vay ngân hàng cao càng trở nên gay gắt. Trong khi đó, đầu ra của thị trường lại rất khó khăn khi cầu bất động sản trong năm vừa qua giảm mạnh. Theo thống kê của một công ty tư vấn nước ngoài trong năm vừa qua chỉ có khoảng 45% lượng căn hộ trên thị trường Hà Nội được hấp thụ, giảm mạnh so với những năm trước đó luôn ở mức khoảng 80-90%. Số lượng căn hộ đang tồn đọng trên thị trường ước lượng khoảng 16.000 căn.

Việc tái cơ cấu lại tài sản, bán dự án là việc chẳng đặng đừng đối với các chủ đầu tư lúc này. Ngay cả trong năm 2011 khi tình trạng đóng băng thị trường mới bắt đầu, nhiều dự án của những chủ đầu tư có tiếng tăm trên thị trường cung buộc phải chuyển nhượng lại như dự án toàn nhà văn phòng của FPT chuyển nhượng cho VP Bank hay CapitaLand mua dự án tại quận 2 của Khang Điền Sài Gòn SJC 49 triệu USD và dự án tại Bình Chánh của Quốc Cường Sài Gòn trị giá 7,3 triệu USD,…

Với chính sách thắt chặt tín dụng đối với thị trường BĐS, tỷ lệ dự nợ cho vay ở lĩnh vực này dưới 16% trong năm 2012 sẽ khiến cho tính thanh khoản trên thị trường đã thấp sẽ còn thấp hơn. Nhiều chuyên gia BĐS dự báo, năm 2012 sẽ là năm mà hoạt động mua bán, sáp nhập dự án sẽ sôi động hơn khi nhiều khoản đáo nợ đến hạn trong nửa đầu năm nay.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tư vấn bất động sản Soho Việt Nam, những khó khăn trong năm 2012 sẽ không ít hơn so với năm 2011 vì trong năm vừa qua nhiều chủ đầu tư đang muốn đảo nợ, cơ cấu lại các khoản vay, giãn tiến độ đóng tiền. Nhà đầu tư thứ cấp có tài sản còn để đó, chủ đầu tư cũng còn tài sản để đó, do đó một đống tài sản vẫn đang nằm ở đó vì thị trường không có thanh khoản, không bán được hàng nên không có tiền để đóng các đợt thanh toán tiếp.

Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường BĐS còn thu hút sự quan tâm lớn của nhà người dân và nhà đầu tư thì lợi nhuận thu được khi tham gia thị trường là rất lớn. Chính vì thế, nhiều doanh nghiệp mặc dù vốn ít nhưng vẫn triển khai dự án của mình bằng cách huy động vốn của khách hàng và đi vay ngân hàng. Đến thời điểm này, khi thị trường khó khăn về đầu ra, thiếu vốn khiến cho việc trả nợ trở nên khó khăn trong khi đó ngân hàng lại thắt chặt cho vay khiến cho nhiều doanh nghiệp buộc phải đảo nợ. Các dự án bị chậm tiến độ hoặc giãn tiến độ để chờ thị trường phục hồi.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, giai đoạn quý 1 và quý 2 năm 2012 áp lực của các doanh nghiệp BĐS vay vốn ngân hàng là rất lớn. Bởi đây là thời điểm đáo hạn của nhiều dự án BĐS nợ quá lâu. Đối với các dự án BĐS, có thể ngân hàng sẽ đứng ra bán hoặc sẽ cơ cấu lại tài sản để có những người trở thành đối tác cho các dự án bất động sản đó. Vì thế, thị trường mua bán nợ sẽ rất phát triển trong năm 2012. Nói rõ hơn, ở đây là hoạt động mua bán tài sản nhưng thông qua mua bán nợ, thông qua mua bán cổ phần, hoặc là thông qua hình thức hợp tác.

Lương Tuấn