Thị trường bất động sản: Khi nhà đầu tư ngoại làm chủ cuộc chơi

Mặc dù chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường BĐS đã bắt đầu le lói xuất hiện nhưng xem ra vẫn chưa đủ để đánh thức thị trường vốn đã “ngủ đông” trong một thời gian dài. Gam màu tối vẫn là chủ đạo trong bức tranh về thị trường BĐS đầu năm 2012.

Đã có những dự án buộc phải bán tháo do áp lực về vốn và nhiều dự án khác cũng đang tính đến phương án này. Như vậy trong thời gian tới sẽ có không ít tên tuổi buộc phải rời khỏi sân chơi. Nhưng đối với nhiều nhà đầu tư ngoại, đây được xem như là một cơ hội để khẳng định tên tuổi và tìm chỗ đứng vững chắc trên thị trường BĐS Việt Nam bằng cách “thế chân” những dự án không thể tiếp tục trụ vững trên thị trường…

Mua bán, sáp nhập

Khi thị trường BĐS mất đi tính thanh khoản trong một thời gian dài thì đa số các dự án BĐS đều cắn răng chịu lỗ bởi số tiền lãi suất ngân hàng, đặc biệt đối với các dự án chung cư cao cấp khả năng thanh khoản đang ngày một trở nên xa vời. Trong khi nhu cầu thực tế của người dân chỉ tập trung vào những sản phẩm có giá dưới 2 tỷ đồng.

Với chính sách thắt chặt tín dụng do Ngân hàng nhà nước ban hành, các doanh nghiệp BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn, trong khi đó những ảnh hưởng tiêu cực từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, lạm phát tăng cao, chi phí xây dựng biến động mạnh vô hình dung đã trở thành gánh nặng quá lớn đối với những doanh nghiệp BĐS vốn không có tiềm lực tài chính mạnh.

Trong khi nhà xây xong không biết bán cho ai vì giá quá cao, nhiều doanh nghiệp đã tính đến chuyện bán hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó điển hình nhất là vụ Công ty Quốc Cường Sài Gòn đã bán lại 65 % cổ phần (tương đương với 121,2 tỷ đồng) cho Công ty Capita Value Homes, thuộc Tập đoàn Capita Land. Ngoài ra, công ty này hiện còn có rất nhiều dự án khác từ tay các nhà đầu tư Việt Nam.

Tập đoàn Tama Home của Nhật Bản cũng đánh dấu sự có mặt trên thị trường Việt Nam bằng việc mua lại 20% cổn phần của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đất Cotec- Thành viên của Cotec Group.

Trong khi các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam điêu đứng trước tình trạng đóng băng thị trường thì nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất tự tin khi đầu tư vào thị trường Việt Nam. Indochina Capital, một trong những quỹ đầu tư BĐS hàng đầu Việt Nam với doanh thu hàng năm lên tới 40 triệu USD trong năm 2011 tiếp tục khẳng định sẽ đầu tư thêm nhiều dự án tại Việt Nam trong năm 2012.

Ông Peter Ryder- Giám đốc điều hành Indochina Capital tự tin cho rằng, những khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam hiện nay đang trở thành cơ hội để Indochina Capital tiếp tục phát triển tốt hơn nữa. Bởi theo ông, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn đặc biệt đối với những dự án có vị trí tốt, giá cạnh tranh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân. Nhiều nhà đầu tư ngoại cũng có cùng quan điểm khi cho rằng sau giai đoạn trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam sẽ ấm dần lên và phát triển mạnh.

Cơ hội hay nguy cơ?

Với những khó khăn cả khách quan lẫn chủ quan bắt buộc nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải thực hiện các vụ mua bán sáp nhập mặc dù vướng phải nhiều rào cản như khung pháp lý chưa chặt, tính minh bạch thị trường chưa cao, thủ tục cấp giấy phép phức tạp…

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, trên thực tế các vụ mua bán, sáp nhập thực hiện thành công trong thời gian vừa qua là rất nhiều. “Để nhìn thấy rõ nhất bức tranh mua bán, sáp nhập của các công ty BĐS chúng ta phải đợi ít nhất đến giữa năm 2012, khi những tên tuổi cũ được thay bằng những tên tuổi mới thì mới có thể thấy nói nhiều như thế nào, và đại gia nào sẽ được thay thế bởi những công ty mua lại…”- ông Nguyễn Hữu Cường- Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho biết.

Lối thoát cho các doanh nghiệp địa ốc trong nước được tháo gỡ vô hình dung sẽ tạo nên một tiền lệ xấu và nguy hiểm cho thị trường địa ốc đó không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề an ninh. Ông Cường cho rằng, “nếu các DN trong nước không biết hợp sức nhau lại, thì rất có thể các dự án tốt sẽ bị chuyển cho nước ngoài. Điều này là không thể kiểm soát được, vì chúng ta đã ở vào thời kỳ hội nhập. Và chúng ta cứ tưởng tượng trong vài năm tới, tất cả những dự án ở những vị trí đẹp, ở cửa ngõ thành phố sẽ nằm trong tay các nhà đầu tư ngoại thì sẽ ra sao?. Còn đứng về mặt cơ quan quản lý thì đây sẽ là điều đáng buồn, bởi tài sản của quốc gia sẽ bị thất thoát ra ngoài, thay vì đem đóng thuế nộp cho Nhà nước”.

Vì vậy, nếu cứ mạnh ai nấy làm, các doanh nghiệp sẽ rất khó để vượt qua cửa ải này. Khó khăn tất sẽ thanh lọc những DN yếu, nhưng liệu có tạo điều kiện để hình thành các tập đoàn BĐS nội địa đủ sức cạnh tranh với nước ngoài? Theo nhiều chuyên gia, thay vì bán rẻ dự án, các DN nội cần liên kết, hợp tác với nhau để bổ sung nguồn lực cho nhau cùng phát triển dự án.

Lương Tuấn