Thị trường bất động sản: Tiếp tục tìm lối thoát

Bước sang năm 2012, mặc dù lạm phát kinh tế đã từng bước được khống chế nhưng thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa có nhiều chuyển biến so với năm 2011.

Nhà đầu tư bi quan

Nhìn chung, đa số nhà đầu tư hiện nay đều đang rất kỳ vọng vào sự mở cửa của ngân hàng đối với thị trường BĐS nhưng đến nay vẫn chưa có một tín hiệu nào cho thấy ngân hàng sẽ bật đèn xanh cho thị trường này.

Điều này được thể hiện rõ khi hàng loạt các sàn giao dịch BĐS sau tết vẫn đóng cửa im ỉm, thậm chí nhiều sàn không có ý định mở cửa trở lại. Chị Hữu Hùng, Giám đốc một sàn giao dịch BĐS trên phố Lê Văn Lương kéo dài cho biết, thị trường đóng băng giao dịch chính là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt sàn phải đóng cửa như hiện nay. Đa số các sàn giao dịch BĐS đều phải thuê ở mặt đường lớn với chi phí đắt đỏ nhưng giao dịch BĐS bị đóng băng gần như hoàn toàn từ nửa cuối năm 2011 khiến cho nhiều sàn không chịu được chi phí. Hiện vẫn chưa có dấy hiệu gì cho thấy thị trường sẽ phục hồi trong thời gian tới, nhiều phần trăm tôi phải đóng cửa dài hạn.

Trên thực tế, thị trường này trong thời gian dài qua đã chứng kiến nhiều đợt giảm giá mạnh tới mức 30- 40%. Nhiều người đã lo ngại về tình trạng vỡ trận thị trường BĐS.

Đánh giá về BĐS trong năm tới, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng: “Thị trường BĐS năm 2012 là xu hướng giảm giá diễn ra hàng loạt, nhất là những nhà đầu tư ít vốn. Năm 2012 vẫn xảy ra bi kịch là giá cao mặc dù đã hạ đi nhiều nhưng vẫn chưa thể phù hợp với lượng cầu lớn về nhà ở hiện nay của những người có thu nhập thấp và trung bình”.

Như vậy, vẫn tồn tại những bế tắc trong tất cả các đầu mối cung- cầu của thị trường BĐS: người bán- người môi giới- người mua.

Đất nội đô ấm hơn

Mặc dù thị trường BĐS giảm giá trên diện rộng nhưng vẫn có phân khúc là điểm sáng cho thị trường. Đó là những khu đất nội đô Hà Nội. Trong suốt năm 2011, khi nhiều dự án phải giảm giá hàng loạt và bán tháo thì các dự án tại đây vẫn âm thầm tăng giá. Một số nơi ở ngoại thành Hà Nội, giá tăng từ vài triệu đến chục triệu đồng/m2 đã được coi là quá “nóng” thì tại khu vực này, mỗi năm giá tăng trung bình từ vài chục đến vài trăm triệu/m2. Giá đất phố Hàng Đào theo khung giá Nhà nước ban hành là 81 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế, mỗi m2 nhà mặt tiền trên phố này cao gấp 10 lần, khoảng 900 triệu đồng/m2. Tương tự như vậy, nhà phố Hàng Bồ 750- 800 triệu đồng/m2, nhà mặt phố Bát Đàn 600 triệu đồng/m2… Tại quận Ba Đình, xa hơn một chút nên giá có mềm hơn song vẫn thuộc hàng cao ngất ngưởng: khu Điện Biên Phủ khoảng 300- 400 triệu đồng/m2, phố Cửa Bắc 350- 400 triệu đồng/m2…

Xét về mặt kinh tế, đây là những khu vực có khả năng sinh lợi cao do nằm ở những vị trí kinh doanh đắc địa. Mặc dù giá cao ngất ngưởng nhưng nhiều người vẫn sẵn sàng bỏ tiền mua để cho thuê lại. Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho hay: “So với việc gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi suất tiết kiệm 14%/tháng thì đầu tư vào đất thổ cư, về lâu dài tỉ lệ sinh lời vẫn chắc chắn cao hơn”.

Không đến mức tăng giá cao như đất nội đô song các khu đất có tính pháp lý cao, đặc biệt là những mảnh đất thổ cư có sổ đỏ dưới 3 tỷ đồng, hay các khu vực ven đô có giấy tờ pháp lý nghiêm chỉnh, giá rẻ vẫn là một kênh hấp dẫn được nhiều người tìm mua. Ông Trần Như Trung- Giám đốc Bộ phân nghiên cứu và tư vấn công ty BĐS Savills cho biết, nửa đầu năm 2011, nhiều phân khúc đất nền dự án vẫn tiếp tục tăng giá. Điều này cho thấy, nhiều nhà đầu tư rất tin tưởng vào phân khúc đất nền và coi đây như một thành trì miễn nhiễm với mọi biến động.

Ngoài ra, cũng cần kể đến các dự án BĐS sinh thái, nghỉ dưỡng. Ghi nhận trên thị trường cho thấy, trong những tháng từ quý II/2011 đến nay, các dự án này vẫn đều đặn ra hàng với số lượng không hề nhỏ và bán khá nhanh.

Với những đối tượng trên, có thể thấy sự ấm nóng của thị trường xuất phát từ nhu cầu thực của khách hàng là cần đất để sử dụng vào mục đích định cư hoặc nghỉ dưỡng chứ không phải đầu cơ lướt ván như một số phân khúc khách hàng khác. Bởi vậy, nên chăng, thị trường nhạy cảm này cần có sự điều chỉnh thích hợp các sản phẩm cung- cầu và vấn đề giá cả để tự tìm lối thoát cho thời gian tới.

Lương Tuấn