Thị trường bất động sản 2012: Cơ hội của những nhà đầu tư ngoại

Đối với giới đầu tư bất động sản (BĐS) và chứng khoán, năm 2011 được xem là một năm thất bát khi giá trị của các nguồn vốn đầu tư không những không sinh lời mà ngày càng “teo” lại theo diễn biến ngày càng xấu đi của thị trường. Năm 2012 mở ra để khép lại một năm đen tối của thị trường, nhà đầu tư cũng có lý do để tin vào một năm tươi sáng hơn.

Chờ tín hiệu lãi suất

Bước sang năm 2012 có lẽ điều mà doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS quan tâm nhất là diễn biến của tình hình lãi suất. Như chúng ta đã biết, một trong những lý do khiến thị trường BĐS đóng băng là do lãi suất ngân hàng được đẩy lên cao chót vót với mức 20%/năm, đồng thời với đó là biện pháp đóng cửa thị trường tiền tệ với thị trường BĐS. Điều này đã khiến cho những doanh nghiệp cần vốn đã phải vay tín dụng đen với mức lãi suất lên tới 27- 28%/năm.

Niềm tin của nhà đầu tư đã bị mai một đi ít nhiều khi cơ chế quản lý, vận hành của nền kinh tế vĩ mô có quá nhiều bất cập. Nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận thua lỗ để báo tháo sản phẩm của mình với giá rẻ nhằm tập trung vốn cho các lĩnh vực kinh doanh khác.

Có thể niềm tin sẽ không còn được trọn vẹn, nhưng với những cam kết của Chính phủ trong việc quyết tâm giảm lức lạm phát xuống dưới 10% trong năm 2012 cũng là một cơ sở để níu kéo lòng tin của nhà đầu tư. Theo lời của một chuyên gia kinh tế, nếu ổn định được kinh tế vĩ mô, đầu năm 2012 lãi suất huy động vốn có thể giảm xuống còn 12%, đây là điều có thể thực hiện được nếu Việt Nam không chế mức lạm phát xuống dưới một con số. Như vậy, lãi suất cho vay cũng sẽ giảm xuống còn 15- 17%, đây la mức lãi suất chấp nhận được đối với đa số các nhà đầu tư.

Trong khi các tín hiệu giảm lãi suất vẫn chưa xuất hiện, để tiếp tục chống chọi với cơn khát vốn, nhiều chủ đầu tư đã bung hàng và thực hiện các chương trình khuyến mãi, giảm giá trong dịp cuối năm. Tuy nhiên, điều này mới chỉ có tác dụng đối với những phân khúc bình dân, có giá hợp lý, phù hợp với túi tiền của người dân, còn các phân khúc bình dân, cao cấp và phân khúc đất nền dường như vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch HĐQT- TGD Công ty phân phối BĐS DTJ, diễn biến của thị trường BĐS hiện nay sẽ phụ thuộc rất lớn vào lãi suất cho vay. Nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn nhưng đa số họ đều thiếu nguồn lực tài chính, nếu lãi suất cho vay giảm về mức hợp lý người dân sẽ mạnh dạn vay vốn mua nhà. Điều này sẽ góp phần hâm nóng thị trường và chặn đứng cơn giảm giá BĐS.

Cơ hội của nhà đầu tư nước ngoài

Tính thanh khoản của thị trường BĐS giảm mạnh trong năm 2011 đã tao nên tâm lý dè dặt cho nhà đầu tư nước ngoài khi quyết định đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.

Theo ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Tâm lý e ngại của nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào lĩnh vưc BĐS được thể hiện rất rõ qua những con số. Năm 2008, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt mức cao nhất với trên 23 tỷ USD, đến năm 2009 đã sụt giảm rõ rệt khi chỉ còn 7,4 tỷ USD vốn đăng ký mới, năm 2010 là 6,84 tỷ USD nhưng BĐS vẫn là lĩnh vực thu hút nguồn vốn FDI nhiều nhất. Đến năm 2011 tình hình đã có sự thay đổi lớn khi nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS đã giảm mạnh. Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, tính đến hết tháng 11/2011, cả nước mới chỉ có 919 dự án FDI mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư và 324 dự án đăng ký tăng vốn. Trong đó, tổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm vào lĩnh vực BĐS chỉ đạt 464,13 triệu USD, xếp thứ tư về lĩnh vực có vốn đầu tư nhiều vào Việt Nam, rất thấp so với ba lĩnh vực khác có vốn đăng ký trên 1 tỷ USD là công nghiệp chế biến, chế tạo; sản xuất phân phối điện và xây dựng.

Sự chuyển dịch cơ cấu nhà đầu tư trong thị trường BĐS cũng được thể hiện rõ qua thống kê của Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương) khi trong năm nay cả nước đã có 22 vụ sáp nhập và mua lại dự án, chủ yếu là đối tác trong nước chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị khoảng 250 triệu USD.

Tuy nhiên khi đánh giá trên một bình diện chung, trong khi nền kinh tế thế giới nói chung đang đứng trước rất nhiều khó khăn thử thách thì Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS (AFIRE) đã đánh giá rất cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam khi xếp Việt Nam đứng thứ 4 trong số những thị trường mới nổi tại khu vực về mức độ hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam cũng được bình chọn là nước thu hút được sự quan tâm lớn nhất của các nhà đầu tư Singapore so với các nước trong khu vực Đông Nam Á.

Đánh giá về thị trường BĐS trong dài hạn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, khi Việt Nam vẫn tiếp tục là điểm đến của nhà đầu tư nước ngoài thì BĐS vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển. Lý do được ông Nam đưa ra là Việt Nam vẫn là một nước có dân số trẻ, tăng trưởng dân số đô thị vẫn ở mức cao. Đây chính là những mẫu hàn thử biểu của thị trường BĐS Việt Nam. Theo đó, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở tới năm 2015, Việt Nam cần 905 triệu m2 nhà ở, đến năm 2020 sẽ là 1.026 triệu m2 nhà ở.

Đánh giá về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, những khó khăn về vốn của các nhà đầu tư BĐS trong nước vô hình dung đã tạo ra cơ hội chưa từng có đối với những nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Peter Ruder- Tổng giám đốc điều hành Indochina Capital đánh giá: “Thực tế, có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã không có đủ tự tin khi tiếp tục đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, việc họ ra đi cũng sẽ là cơ hội cho những công ty cam kết làm ăn lâu dài tại Việt Nam thể hiện năng lực và trách nhiệm thực sự của mình”.

Ông Khaw Aik Heng- Giám đốc dự án của Apave Việt Nam thì lại cho rằng, tình hình thị trường BĐS Việt Nam hiện tại là không đáng lo ngại đối với những nhà đầu tư nước ngoài bởi ngoài kinh nghiệm lâu năm họ còn có tiềm lực về vốn, về công nghệ. Ông Khaw tin rằng, sự tăng trưởng trong phân khúc toà nhà cao tầng sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới.

Lương Tuấn