Thị trường bất động sản: Cần một chính sách hữu hiệu trong công tác huy động vốn

Trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi chậm do những khó khăn tài chính từ các đầu tàu kinh tế. Để ổn định nền kinh tế vĩ mô, Nhà nước đã ban hành các chính sách mới về quản lý đất đai và tài khóa, tiền tệ. Với lĩnh vực bất động sản (BĐS), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời đã tạo nên những hiệu ứng tích cực trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, trong thực tế, các chính sách này cũng đã làm hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS do những qui định khá ngặt nghèo và cứng nhắc trong việc huy động vốn của chủ đầu tư. Để tìm hiểu kỹ hơn về điều này, phóng viên Đỗ Sơn từ Tạp chí Vietnam Business Forum đã có buổi phỏng vấn Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Hội doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt -Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng.

Ông có thể đánh giá về những tín hiệu tích cực trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS kể từ khi Nghị định 71 ra đời 8/8/2010?

Kinh doanh BĐS là một lĩnh vực cần phải huy động nguồn vốn rất lớn. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS dù vốn có mạnh đến đâu vẫn chỉ là hữu hạn. Thế nên, các doanh nghiệp BĐS phải huy động từ bên ngoài của các tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân và hộ gia đình khác mới đủ nguồn lực “vốn”. Tuy nhiên, Nghị định 71 ra đời thay thế Nghị định 90 đã tác động rất lớn đến hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp. Song không phủ nhận được những ưu điểm, những mặt tích cực của nó đem lại đối với thị trường BĐS. Theo tôi, có 3 điểm khác biệt tích cực lớn nhất của Nghị định 71 so với Nghị định 90 trong việc quản lý huy động nguồn vốn của chủ đầu tư.

Thứ nhất: Góc độ tài chính BĐS, chủ đầu tư có thể huy động vốn là trái phiếu doanh nghiệp theo quy định, có thể huy động qua các định chế tài chính phi ngân hành (quỹ đầu tư, công ty tài chính…) và tất nhiên hoặc vay vốn của ngân hàng thương mại với điều kiện là không chỉ định ưu tiên sản phẩm, nhưng được cam kết về lợi nhuận.

Thứ hai: Chủ đầu tư cấp I được phép chuyển nhượng một phần dự án có kèm theo hạ tầng cho các nhà đầu tư cấp II khi dự án đền bù giải phóng mặt bằng.

Thứ ba: Chủ đầu tư dự án BĐS được huy động vốn từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp, không qua sàn, nhưng tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần. Trước đây, theo Nghị định 90, các chủ đầu tư thường áp dụng thông qua việc thực hiện bằng các hợp đồng góp vốn, vay vốn… sau đó ấn định sản phẩm và thực thi.

Như vậy theo quy định mới của Nghị định 71 sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS ở một số điểm như: giúp nhà đầu tư phát triển nguồn vốn, tăng vốn một cách lành mạnh và minh bạch. Thứ hai, Nghị định quy định rõ về thời gian thẩm định, phê duyệt dự án, khi quy định các dự án nhà ở dưới 500 căn sẽ giao về cấp quận, huyện phê duyệt chấp thuận dự án đầu tư, với thời gian không quá 30 ngày. Hệ quả là, nguồn cung của thị trường BĐS sẽ tốt lên, việc cân bằng cung và cầu sẽ thúc đẩy quá trình “giảm nhiệt” cục bộ của thị trường, cũng như góp phần hạn chế các rủi ro liên đới các khách hàng cuối cùng. Quá trình lành mạnh hóa nguồn vốn tài chính cũng là tác nhân tốt cho thị trường khi mà việc huy động vốn phải thực hiện qua các “hành lang” rõ ràng, không tự do như trước. Nhờ vậy, sẽ hình thành hệ thống các nhà đầu tư BĐS có “sức khỏe” tài chính tốt trong tương lai.

Thưa ông, có nhiều ý kiến cho rằng trong thực tế, các chính sách này đã hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS, ông nghĩ sao về điều này?

Đúng vậy, việc huy động vốn tại Nghị định 71 và Thông tư 16 có nhiều quy định cứng nhắc, làm ảnh hưởng đến quyền huy động vốn cũng như khả năng thu hút đầu tư như: chỉ cho phép vay vốn từ các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư, còn việc vay vốn từ các tổ chức, cá nhân khác lại không được đề cập đến. Không cho phép phát hành trái phiếu kèm quyền ưu đãi mua căn hộ. Điều này làm cho khả năng thu hút đối tác kinh doanh của dự án bị bó hẹp. Đánh đồng thời điểm huy động vốn của các hình thức hợp đồng hợp tác nhằm phân chia sản phẩm và phân chia lợi nhuận, dẫn đến trường hợp chủ đầu tư muốn hợp tác triển khai đầu tư dự án theo quy định tại Luật Đầu tư nhưng lại bị khống chế thời điểm thực hiện.

Vấn đề "huy động vốn tối đa 20%" ở đây cũng không được làm rạch ròi, khiến dẫn tới nhiều cách hiểu khác nhau. Nghị định 71 và Thông tư 16 không định nghĩa thế nào là huy động vốn, mà chỉ áp dụng phương pháp liệt kê tên gọi hợp đồng để xác định thế nào là huy động vốn. Theo phương pháp liệt kê thì sẽ không có sự đầy đủ, dẫn đến việc bỏ sót nhiều loại hợp đồng khác như quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2005 là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng huy động vốn có được chấp thuận hay không lại chưa được quy định.

Trong điều khoản ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp cũng quy định: Bên hợp tác kinh doanh nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, chưa nhận nhà thì không được trực tiếp ký hợp đồng với người mua, thuê mà phải chuyển cho chủ đầu tư ký trực tiếp. Quy định này sẽ gây khó khăn cho các bên liên quan, hạn chế tính chủ động của Bên hợp tác kinh doanh, tăng trách nhiệm cho chủ đầu tư và đặc biệt là dễ xảy ra tranh chấp nếu chủ đầu tư lật lọng

Tại điều 63 Nghị định 71, quy định khá chặt chẽ và cấm không cho công chứng các loại hợp đồng ủy quyền định đoạt nhằm siết chặt việc mua đi bán lại nhiều lần trên thị trường. Tuy nhiên, như vậy thì cũng chưa thật công bằng cho chủ đầu tư và cho cả người mua. Bởi, việc mua bán các sản phẩm BĐS đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, vì vậy đây cũng được xem như một kênh huy động vốn hợp pháp quan trọng, giúp thị trường sôi động, thu hút được các dòng tiền nhà dỗi trong dân cư vào lưu thông.

Đặc biệt, khi hàng loạt những rào cản trong Luật Nhà ở và nghị định về hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS chưa được tháo gỡ, nay thêm việc hạn chế vốn vay ngân hàng sẽ đẩy thị trường vào tình thế bị các doanh nghiệp nước ngoài độc chiếm và độc quyền. Nghị định 71 và chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước theo quy định Thông tư 13/2010/TT-NHNN ban hành ngày 20/5/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS tăng lên 250% từ mức 150% và giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS và chứng khoán. Động thái này tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, làm cho thị trường BĐS sẽ đóng băng cục bộ, có thể dẫn đến bị suy thoái nghiêm trọng và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Nhiều ý kiến cho rằng đây sẽ là cuộc thanh lọc để thị trường phát triển lành mạnh hơn. Điều này đúng nhưng chưa đủ. Nói chưa đủ là bởi, hậu quả của thực trạng hiện nay có lỗi rất lớn từ những quy định, chính sách trước đó.

Ông có kiến nghị gì nhằm giải cứu cho thị trường BĐS?

Theo tôi, điều quan trọng nhất là việc hoàn thiện cơ chế, chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước, đảm bảo khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng, thị trường BĐS nói chung và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Quy mô của các doanh nghiệp BĐS ở Việt nam chủ yếu là vừa và nhỏ, chiếm 70%. Do vậy có nguy cơ lâm vào khủng hoảng và phá sản do tác động của Nghị định 71 và chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước. Các cơ quan xây dựng chính sách, ban hành chính sách cần cân đối hài hòa giữa chức năng quản lý, phát triển kinh tế nói chung, và chính sách phát triển lĩnh vực BĐS để các bộ phận trong nền kinh tế được phát triển một cách bền vững.