Thị trường bất động sản năm 2012: Cơ hội từ các nguồn vốn mới

Viễn cảnh về một thị trường bất động sản (BĐS) sáng hơn và cơ hội cho các nhà đầu tư rõ ràng hơn đang được tập trung vào năm 2012. Hiện nhiều nhà đầu tư vẫn đang hy vọng về sự bứt phá của thị trường BĐS trong năm 2012. Nhưng trong bài phân tích về thị trường BĐS 2012 của ông Phan Thành Mai -Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam tại diễn đàn Việt Nam-Singapore vừa mới được tổ chức tại Hà Nội lại chỉ ra mặt tích cực của thị trường sẽ nằm ở một diễn biến khác.

Ưu tiên phân khúc bình dân

Theo ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn, thách thức. Ông Mai cũng đưa ra hai kịch bản cho thị trường BĐS năm 2012 và những năm tiếp theo.

Tại thị trường TP. HCM mặc dù phân khúc đất nền, chung cư đang bị đóng băng dài hạn, thậm chí có nhiều dự án chung cư bắt đầu phải giảm giá mạnh để lôi kéo khách hàng nhưng dường như những động thái trên vẫn chưa đủ mạnh để hâm nóng thị trường. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân với giá dao động trong khoảng từ 12- 16 triệu đồng/m2 lại đang thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân.

Đối với phân khúc trung và cao cấp hiện nay, giá bán đang bằng với thời điểm quý 1/2007 điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận của nhà đầu tư bị giảm mạnh. Theo thống kê thị trường nhà ở căn hộ tại TP.HCM trong 35000 căn hộ tại TP.HCM đã hoàn thành trước 2011, có 37% cao cấp, 28% trung bình, 25% bình dân. Trong số 12000 căn hộ chào bán trong 6 tháng đầu 2011, 40% là cao cấp. Trong vòng 4 năm tới nguồn cung chung cư tại TP.HCM là quá lớn, đặc biệt năm 2014, 2015 dẫn đến rủi ro tiềm ẩn vì thừa sản phẩm. Đối với sản phẩm biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung từ các dự án mới trong 2 năm tới sẽ rất lớn, điều này có thể sẽ dẫn tới dư thừa.

Với phân khúc văn phòng và thương mại bán lẻ, nhu cầu đối với văn phòng hạng B và C đang rất lớn nhưng bên cạnh đấy thì nguồn cung cho phân khúc này cũng đang tăng lên chóng mặt. Vì vậy khả năng dự thừa văn phòng ở phân khúc này có khả năng vẫn sẽ tiếp tục diễn ra cho đến 2015. Bởi theo tính toán năm 2014 và 2015 nguồn cung cho phân khúc văn phòng hạng B và C có thể sẽ gấp đôi so với năm 2012 và 2013. Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP. HCM đang ở mức lý tưởng với tỷ lệ lấp đầy lên tới trên 90%. Tuy nhiên, nguồn cung cho thị trường này cũng sẽ tăng mạnh trong tương lai.

Với thị trường Hà Nội, cũng giống như thị trường TP. HCM phân khúc bình dân với những căn hộ có giá dưới 1.200 USD/m2 vẫn được giao dịch tốt trong khi đó phân khúc trung và cao cấp những căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện ngày một nhiều thì lại không có khách mua.

Ông Mai nhận định, xét về nhu cầu nhà ở, với tốc độ gia tăng dân số ở thành thị dự kiến là 35 triệu người vào năm 2015 và 43.2 triệu người vào năm 2020 thì chúng ta sẽ cần dự kiến khoảng 905 triệu m2 nhà ở vào năm 2015 và 1260 m2 nhà ở vào năm 2020. Vì thế thị trường căn hộ đang để ngỏ một khoảng trống của thị trường đối với căn hộ để bán cho phân khúc bình dân với giá bán dưới 12 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và dưới 25 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, cho căn hộ nhỏ dưới 60-70m2. Đây là phân khúc nếu các nhà đầu tư Singapore tập trung trong các năm tiếp theo thì chắc chắn sẽ thành công.

Kịch bản nào cho năm 2012 ?

Theo ông Mai, những khó khăn về mặt tài chính sẽ là cơ hội để những vụ mua bán chuyển nhượng M&A sẽ diễn ra nhiều hơn trong năm 2012. Theo thống kê, năm 2008 tổng giá trị các thương vụ M&A khoảng 1.12 tỷ USD thì 2009 là 1.14 tỷ USD, 2010 là 1.75 tỷ USD và 9 tháng đầu năm 2011 là 2.67 tỷ USD. Trong đó BĐS và các ngành dịch vụ liên quan đến BĐS như giải trí, du lịch…chiếm gần 24%. Đặc biệt Singapore là đối tác đứng thứ 6 trong các nước tham gia nhiều nhất trong các thương vụ M&A trong 9 tháng đầu 2011 (chiếm tỷ trọng 4.5% tổng các thương vụ).

Tại thời điểm này, các doanh nghiệp Việt Nam đã có sự chuẩn bị tốt về doanh nghiệp như kiểm toán đều các năm, cơ cấu sở hữu rõ ràng, các dự án của doanh nghiệp chặt chẽ về pháp lý, có phân tích đầu tư…và sẵn sàng đàm phán trên cơ sở cùng có lợi.

Năm 2012, theo ông Mai cũng là cơ hội để thị trường BĐS tổ chức các nguồn vốn mới vào thị trường. Đặc biệt khi các dòng tín dụng ngân hàng được siết chặt do chủ trương kiềm chế lạm phát như chỉ thị số 01/2011/CT-NHNN thì tổng dư nợ cho vay BĐS, CK…được kiểm soát dưới 16% cho đến 31/12/2011, chưa tính đến thông tư mới nhất số 8844/NHNN-CSTT về việc nới lỏng 4 nhóm của BĐS, thì nguồn vốn vào thị trường BĐS gần như không còn vào thị trường này.

Từ các nguyên nhân đó, các dòng vốn khác đã được hình thành và phát triển theo thời gian như dòng vốn từ thị trường chứng khoán đối với các công ty BĐS niêm yết, dòng vốn qua trái phiếu doanh nghiệp thế chấp bằng dòng tiền dự án BĐS, từ các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài, dòng vốn từ đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI, từ mua bán sáp nhập M&A…

Được biết Bộ Xây dựng đang xây dựng các mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở và đang kiến nghị để xây dựng mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS. Ngoài ra Bộ Tài chính đang dự thảo trình Quốc hội và Chính phủ Luật sửa đổi Chứng khoán, trong đó có mô hình quỹ đầu tư BĐS. Các mô hình tài chính cho BĐS phi ngân hàng này sẽ là cơ sở để cung cấp những nguồn vốn mới, lành mạnh nhằm ổn định thị trường BĐS trong trung và dài hạn.

Lương Tuấn