Lạc quan thị trường bất động sản 2012

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn chưa thoát khỏi khủng hoảng, nhiều doanh nghiệp địa ốc có nguy cơ đóng cửa do thiếu nguồn vốn nhưng ông Mac Towsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam vẫn dự đoán rằng, 2012 sẽ là một năm mà các công ty và cá nhân có thể đạt được lợi nhuận từ chính những cơ hội trên thị trường BĐS Việt Nam, nơi gặp phải nhiều khó khăn trong năm 2011 vừa qua.

Tại hội thảo Dự báo táo bạo 2012 về thị trường BĐS vừa mới được tổ chức tại Hà Nội, ông Towsend cho rằng, đối với một số doanh nghiệp và cá nhân, 2012 sẽ là năm thị trường Việt Nam trở nên thực tế hơn. Một số mảng thị trường đã chứng kiến giá giảm liên tiếp trong ba năm qua. Thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, dòng tiền khan hiếm do những dòng vốn vào thị trường này bị hạn chế và người mua không còn hứng thú nữa.

Theo con số thống kê, trong năm 2011, doanh số bán một số dòng ô tô tăng mạnh mẽ so với năm 2010. Doanh số bán ô tô tăng chứng tỏ người tiêu dùng Việt Nam vẫn còn tiền để chi tiêu. Nhưng trước thị trường BĐS hiện nay, mọi người lại chỉ đứng ngoài theo dõi tình hình. Giá vàng đang ở mức kỷ lục và một khi giá vàng có dấu hiệu sụt giảm thì mọi người sẽ lại chuyển lợi nhuận từ kênh đầu tư vàng sang kênh đầu tư BĐS. Mặc dù tỷ lệ bán căn hộ thành công tại Hà Nội giảm đáng kể so với các năm trước (45% so với mức 80%- 100%) - hệ quả của nguồn cung mới dồi dào, số căn hộ bán thành công không hề thấp hơn mức trung bình qua các năm, cho thấy vẫn tồn tại nguồn cầu tiềm năng, và cũng tương tự như doanh số bán dòng ô tô phổ thông. Nhiều chuyên gia nhận định, các phân khúc nhà ở có mức giá phải chăng, hướng đến tầng lớp trung lưu đang ngày càng đông đảo.

Trong khi thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến giá thứ cấp tăng trong 3 năm qua thì mức giá tại TP. HCM lại khá ổn định. Theo đánh giá của CBRE, mức giá nhà ở tại Hà Nội sẽ chững lại và đi ngang, tương đồng với xu hướng tại TP HCM, trong vài năm trở lại đây. Điều này càng được củng cố bởi các dẫn chứng cho thấy số căn chung cư còn tồn đọng tại Hà Nội đến nay vào khoảng 16.000 căn, trong khi số căn dự kiến chào bán mới trong năm 2012 lên tới 22.000 căn.

Về mảng thị trường mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là các trung tâm thương mại tại Hà Nội sẽ ngày càng có sự phân hóa về vị trí. Dù khu vực trung tâm dự kiến không có trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động, việc Tràng Tiền Plaza mở cửa trở lại sẽ làm thay đổi diện mạo mặt bằng bán lẻ tại vị trí đẹp nhất trung tâm thành phố, kết nối với khu vực tập trung các thương hiệu hạng sang tại sảnh bán lẻ của khách sạn Metropole, xuống đến trung tâm thương mại Vincom Center Hà Nội. Trong khi đó các trung tâm thương mại tại các vị trí ngoài trung tâm, đặc biệt là những dự án mới, sẽ phải cạnh tranh mạnh mẽ hơn để dành khách thuê. Nguồn cung lớn tiếp tục được bổ sung trong năm 2012 sẽ khiến sức cạnh tranh ngày một gay gắt hơn đồng thời sẽ làm tăng diện tích trống.

Ông Towsend cũng luận bàn về sự phát triển của Hà Nội, đặc biệt là ở khu vực phía Tây, và liên hệ với diễn biến của các mảng thị trường BĐS. Phần lớn các mảng thị trường đều có nguồn cung mới đến từ khu vực phía Tây. Ví dụ như thị trường văn phòng đã đón nhận 128.000 m2 diện tích mới từ khu vực phía Tây trong năm 2011, khiến tỷ lệ trống tăng lên mức kỷ lục 200.000m2 tiếp tục bổ sung trong năm 2012, từ khu vực phía Tây, giá thuê văn phòng dự báo sẽ giảm hơn nữa để thuyết phục khách hàng thay đổi và mở rộng văn phòng. Năm 2012, thị trường sẽ tiếp tục thuộc về khách thuê. Theo đó trong thời gian tới tỷ lệ trống ở các dự án khách sạn và căn hộ dịch vụ cho thuê ở khu vực phía Tây sẽ tăng do nguồn cung lớn bổ sung trong năm 2012. Tuy nhiên, các nhà quản lý khách sạn trong nước sẽ tiếp tục có nhiều động thái trong hoạt động mua bán và sáp nhập, trong khi các nhà quản lý khách sạn quốc tế vẫn giữ mối quan tâm lâu dài đến thị trường Hà Nội.

Đánh giá về hoạt động M&A tại Việt Nam đang diễn ra mạnh trong thời gian vừa qua, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp địa ốc, ông Towsend cho rằng: “12 tháng vừa qua chúng ta đã chứng kiến hoạt động M&A gia tăng tại Việt Nam, với một số giao dịch này sẽ mở đường cho nhiều hoạt động M&A hơn nữa trong một vài năm tới, trong đó có năm 2012. Thêm vào đó, lần đầu tiên trên thị trường xuất hiện các thương vụ mua bán tài sản do chủ đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản. Với những ai đã bỏ tiền ra đầu tư thì mức giá hiện nay được coi là quá thấp, còn đối với những nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường thì đây lại là cơ hội để mua tại mức giá thực. Chúng tôi tin rằng tất cả những yếu tố này sẽ giúp thúc đẩy lượng vốn FDI trong năm 2012.”

Cùng với việc các dự án BĐS đang và sẽ được hoàn thành, cơ sở hạ tầng của Hà Nội sẽ có một diện mạo mới. Trong bốn năm tới, các khu vực của Hà Nội sẽ được kết nối thông qua hệ thống đường cao tốc trên cao, đường sắt đô thị và những cây cầu mới. Nhờ đó, rào cản tâm lý qua sông hoặc di chuyển đến những huyện ngoại thành, sẽ được gỡ bỏ. Khoảng cách sẽ không còn là trở ngại.

Lương Tuấn