Việt Nam có nên thành lập ngân hàng đất đai?

Trước đề xuất của Bộ Xây dựng cho phép thành lập Ngân hàng Xây dựng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình đã thẳng thắn bộc lộ quan điểm không đồng tình với đề án này. Để tìm hiểu thêm ý kiến của những người trong ngành, Phóng viên Vietnam Business Forum đã có cuộc phỏng ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng. Anh Phương thực hiện.

Theo ông, do đâu mà Bộ Xây dựng có ý định thành lập ngân hàng xây dựng ?

Bối cảnh kinh tế trong năm 2011 và đặc biệt là những tháng đầu năm 2012, thị trường tài chính tiền tệ liên ngân hàng luôn có những biến động bất thường, thị trường bất động sản chưa có nhiều dấu hiệu khôi phục sau thời kỳ “đóng băng” vừa qua. Do vậy, Bộ Xây dựng đã có những động thái tích cực trong việc tìm kiếm giải pháp khơi thông thị trường bất động sản, huy động vốn để phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo. Thành lập một ngân hàng chuyên biệt dành cho những hoạt động kinh doanh, dịch vụ trong ngành xây dựng cũng là một ý tưởng tốt có tính khả thi.

Mới đây Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã nói rõ việc không đồng tình cho phép thành lập mới ngân hàng xây dựng. Ông nhìn nhận thông điệp này ra sao?

Thực tế, Ngân hàng nhà nước không muốn ngân hàng xây dựng ra đời theo đề xuất của Bộ Xây dựng với một loạt các lý do được nêu ra như: Thời điểm đề xuất thành lập Ngân hàng Xây dựng như hiện nay là chưa phù hợp bởi trong bối cảnh suy thoái kinh tế, một trong những mục tiêu quan trọng Chính phủ đặt ra là phải tái cơ cấu hệ thống kinh tế mà trong đó tái cơ cấu hệ thống ngân hàng là rất quan trọng; Và hiện nay, trong hệ thống ngân hàng Việt Nam có tương đối nhiều ngân hàng huy động vốn và cấp tín dụng cho mục đích xây dựng, ví dụ như Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB), Ngân hàng Chính sách xã hội (VBSP) cũng có chương trình hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp theo diện chính sách. Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn (VBARD) cũng có dự án hỗ trợ xây dựng và cải tạo nhà ở do Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) tài trợ)...

Phản biện của phía ngân hàng nhà nước là như vậy, song theo tôi việc thành lập ngân hàng nhà nước cũng có những điểm cộng nhất định. Bởi việc vay và cho vay trong ngành cũng là một hoạt động đặc thù. Đặc biệt, đối với ngân hàng (người cho vay), họ phải am tường các cơ chế của ngành xây dựng. Ngoài ra, trong lĩnh vực đầu tư bất động sản thì nhất thiết phải có khâu đất đai, mua bán do vậy người ta lấy luôn đất làm vật thế chấp. Thông thường các nhà kinh doanh bất động sản chỉ có 20-30% vốn trong một dự án, số còn lại đều phải vay ngân hàng. Tuy nhiên, việc vay lúc này thường là vay dài hạn. Ở đây ta hiểu vay ngắn hạn là 1 năm, trung hạn là 2 năm và dài hạn là trên 3 năm. Và khi vay dài hạn tiềm ẩn rủi ro lớn, vì đồng tiền mất giá, khủng hoảng kinh tế... Do đó, các khoản vay này thường có lãi suất rất cao. Người đi vay phải chịu mức lãi suất cao thì rất khó kinh doanh. Họ buộc phải chuyển sang vay theo hình thức trung hạn hoặc ngắn hạn để có mức lãi suất thấp hơn, thậm chí phải vay đảo nợ (vay rồi trả, trả rồi lại vay). Từ các yếu tố trên việc thành lập một ngân hàng am hiểu trong lĩnh vực bất động sản để có được các quyết định chính xác giúp đỡ các doanh nghiệp trong ngành xây dựng cũng là điều hợp lý.

Ông có thể nói rõ hơn về việc thế chấp đất đai trong giao dịch với ngân hàng ?

Đây cũng là một hoạt động đặc thù trong ngành xây dựng. Bởi nếu một khi đã có việc thế chấp đất đai, đến lúc người đi vay không trả nổi thì phải tính đến việc kết thúc thế chấp, giải chấp ra sao? Lúc cho vay thì phía ngân hàng dựa vào vật thế chấp là đất đai, giá trị trên đất... Song muốn đánh giá được giá trị của lô đất, giá trị tài sản trên đất thì lại buộc phải có kiến thức chuyên sâu của các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm trong ngành xây dựng. Vì ngay trong lúc thế chấp giá trị đất là một giá nhưng giá đó không được tính là giá để cho vay, tính lãi suất. Mà phải tính ra được một mức giá bình quân hợp lý cố định nào đó trong khoảng thời gian cho vay để lấy cơ sở cho doanh nghiệp vay. Chính vì vậy, theo tôi các cán bộ của nhiều ngân hàng thương mại hiện nay trong nghiệp vụ thẩm định giá, nếu buộc phải gắn liền với đánh giá về đất, tài sản trên đất thì vẫn còn non tay so với các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng. Chính vì vậy, nếu một ngân hàng xây dựng ra đời, với đội ngũ các chuyên gia trong ngành có năng lực thẩm định, đánh giá tốt thì đây cũng là mô hình ngân hàng mang tính khả thi cao.

Các nước trên thế giới có xuất hiện mô hình ngân hàng xây dựng, thưa ông?

Ở Việt Nam thời Pháp thuộc cũng có loại hình ngân hàng này gọi là ngân hàng tín dụng với tên gọi tiếng Pháp là (Cre’dit Frocier Land Bank). Sau này, chúng ta cũng có ngân hàng phát triển chuyên thực hiện việc cho vay những khoản lớn để đầu tư xây dựng nhà máy, đầu tư xây dựng các dự án bất động sản và cơ sở hạ tầng.

Ngoài ra, theo tôi biết nhiều nước trên thế giới để tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản người ta đã thành lập ngân hàng đất đai như ở Hàn Quốc, Đài Loan.v.v... với các khoản cho vay rất lớn, và hầu hết các ngân hàng này đều là ngân hàng nhà nước. Còn hiện tại ở Việt Nam có rất nhiều ngân hàng thương mại, nhưng không hiểu chuyên sâu về lĩnh vực xây dựng nên phần lớn với các dự án cho vay bất động sản, để cho cẩn thận trong việc thu hồi vốn, thường cho vay với mức lãi suất khá cao. Điều này vô hình chung sẽ đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên một khoản chi phí tốn kém cho quốc gia chứ không riêng gì ngành xây dựng hay ngân hàng.

Vậy nếu được thành lập, theo ông ngân hàng này sẽ huy động vồn từ những nguồn nào ?

Thực tế, nếu được triển khai thì nhiệm vụ chính của ngân hàng này sẽ đóng góp vào sự phát triển và thực hiện quy hoạch đô thị, nhất là trong lĩnh vực hạ tầng nên Chính phủ cũng cần tham gia vào hoạt động của ngân hàng này.

Ngoài ra, các ngân hàng khác có thể góp vốn vào. Từ trước tới nay, các ngân hàng cũng thực hiện cho vay nhằm thực hiện việc kinh doanh bất động sản và những ngành hàng liên quan. Tuy nhiên, các ngân hàng không chuyên về lĩnh vực bất động sản có thể góp vốn để ngân hàng xây dựng thực hiện nhiệm vụ chuyên trách của mình. Ngoài ra, cũng có thể huy động từ các doanh nghiệp, cá nhân như những ngân hàng thông thường.

Ông có nghĩ việc ngân hàng xây dựng ra đời trong hoàn cảnh hiện tại là khả thi ?

Thực chất, ngân hàng xây dựng ra đời không phải để cho vay, với bất kỳ hợp đồng vay vốn nào liên quan đến nhà, đất. Điều quan trọng là phải xem xét các dự án nào sinh lời thì mới cho vay. Và việc ra đời ngân hàng xây dựng cũng chỉ là một cách để các doanh nghiệp tiếp cận gần hơn với nguồn vốn.