Thị trường bất động sản: Thách thức lòng tin nhà đầu tư

Thị trường đóng băng, giá bất động sản (BĐS) tại Việt Nam liên tục giảm nhưng dường như đây vẫn chưa phải là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư nhảy vào thị trường. Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc của công ty tư vấn BĐS Knight Frank, nhà đầu tư sẽ không bao giờ mua sản phẩm khi thị trường đang ở đỉnh của chu kỳ. Vậy phải chăng mức giá BĐS VN trong thời gian tới sẽ vẫn còn giảm?

Sức ép tài chính đè nặng

Tiềm năng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất lớn, điều này hẳn ai cũng biết. Nhưng trớ trêu, trong khi nhu cầu thị trường vẫn lớn thì trên thị trường vẫn còn hàng chục ngàn căn hộ không thể bán, một mặt bởi nhà đầu tư không muốn bán chờ giá lên trong khi người mua vẫn muốn nán lại đợi giá giảm tiếp.

Đây có thể nói là một cơ hội không thể tốt hơn đối với những nhà đầu tư nước ngoài vốn đã muốn tham gia vào thị trường Việt Nam từ lâu nhưng vẫn chưa có cơ hội, một phần vì giá đã quá cao, một phần vì cơ chế chưa phù hợp. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã sẵn sàng vung tiền để mua lại các dự án của nhà đầu tư trong nước. Áp lực lúc này được đẩy sang các nhà đầu tư nội khi họ phải giải quyết bài toán đặt ra là có nên bán bớt tài sản của mình để giảm sức ép về mặt tài chính hay không?

Mặc dù nhiều phân khúc giá đã giảm sâu, với mức giá thấp nhất trong vòng hai năm trở lại đây nhưng để tìm được điểm chung giữa người mua và người bán lại không hề đơn giản. Ở những dự án tốt cả về vị trí và giá cả thì lượng cung lại rất thấp và ngược lại.

Với diễn biến của thị trường hiện nay, cả nhà đầu tư trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài đều chung quan điểm là đứng ngoài nghe ngóng và trông chờ vào một chính sách mới thông thoáng hơn. Và sự chờ đợi dường như cũng đã được đền đáp khi Ngân hàng Nhà nước vừa thông báo giảm lãi suất huy động xuống 1%, tạo tiền đề cho khả năng giảm lãi suất vay. Đây cũng là cơ sở để nhiều chuyên gia BĐS tin rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS sẽ có nhiều điểm tích cực hơn.

Cơ hội trong trung và dài hạn

Đánh giá về thị trường BĐS trong trung và dài hạn, ông Stephen Wyatt cho rằng cơ hội cho những nhà đầu tư là rất khả quan. “Chúng tôi nhận thấy có nguồn cầu mạnh mẽ đối với nhiều dự án đầu tư, đất đai và các dự án phát triển mà chúng tôi đang quảy lý bán. Với sự lạc quan mới và sự trở lại của niềm tin, 2012 là thời điểm để bắt đầu tìm kiếm đầu tư vào Việt Nam”

Điều cần thay đổi trước mắt đối với thị trường BĐS Việt Nam là nâng cao tính minh bạch hóa, quy luật của thị trường là luôn luôn đúng, nếu không giải quyết được vấn đề này thì rủi ro với những nhà đầu tư trong nước vẫn còn rất lớn. Thiếu sự minh bạch thì tình trạng đầu tư theo tin đồn, theo đám đông vẫn sẽ là chủ đạo của thị trường BĐS.

Đối với các công ty BĐS trong nước nhất là các công ty vừa và nhỏ hầu như không có hệ thống quản trị, nhất là quản trị rủi ro, chính sự thiếu chuyên nghiệp trong hoạt động của mình là một trong những lý do khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay, đồng thời không tạo được niềm tin từ chính khách hàng của mình. Do vậy, theo các chuyên gia kinh tế, để thị trường hoạt động ổn định, trước hết các doanh nghiệp cần cấu trúc lại chính mình, đây chính là nút thắt cho hoạt động kinh doanh.

Theo nhận định của ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, thị trường BĐS sẽ sớm hồi phục nếu thị trường chứng khoán tiếp tục tạo được sự ổn định trong tăng trưởng và xây dựng được lòng tin với các nhà đầu tư như hiện nay.

Bởi theo ông Cường, thị trường chứng khoán và thị trường BĐS luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau, quy luật cho thấy những ảnh hưởng tích cực từ thị trường chứng khoán sẽ được phản ánh rõ nét qua sự ấm lên của thị trường BĐS. Như vậy, với đà tăng trưởng của thị trường chứng khoán hiện nay tiếp tục được kéo dài thì dòng vốn từ thị trường này chắc chắn sẽ chảy vào thị trường BĐS.

Tuy nhiên, liệu nhân tố nào sẽ quyết định sự khởi sắc của thị trường BĐS thì rất khó xác định. Đặc thù của hoạt động mua bán BĐS Việt Nam vẫn còn mang tính bầy đàn, thấy được nhảy vào, thấy khó nhảy ra. Nhiều công ty tuyên bố rút khỏi thị trường nhưng liệu họ có tiếp tục nhảy vào “quấy rối”? Có nhiều ý kiến nhận định rằng, sự bất ổn của thị trường vẫn còn âm ỉ phía trước.

Lương Tuấn