Bất động sản: Mùa mua bán dự án

Đúng như kịch bản mà giới kinh doanh địa ốc nhận định, đây là thời điểm mà nhiều doanh nghiệp trong ngành buộc phải bán ra các dự án để cơ cấu nợ, và đây là cơ hội nếu muốn mua tài sản với giá hời.

Nhiều thương vụ mua bán được công khai thời gian gần đây cho thấy hoạt động mua bán dự án đang diễn ra sôi động, dù đó mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, khi mà rất nhiều DN đang bị dồn vào thế buộc phải sang nhượng lại các dự án vàng mà trước đó đã đổ vào rất nhiều công sức tiền bạc.

Vừa rồi, nhiều thương vụ mua bán thành công, như Công ty Điện tử Hà Nội (Hanel) mua lại 70% cổ phần của Daewoo trong tổ hợp khách sạn 5 sao, văn phòng, căn hộ cho thuê trên đường Kim Mã, Hà Nội; CT Group mua lại dự án sân golf tại huyện Nhà Bè, Tp.HCM từ công ty GS Engineering & Construction (Hàn Quốc) với giá 24 triệu USD. Đây là sân golf rộng khoảng 200 ha, với tổng vốn đầu tư khoảng 42,6 triệu USD. Thành viên của Ngân hàng Nam Á, Công ty Sao Sáng Saigon cũng đã mua lại dự án BĐS Peninsula (Quận 2, TP HCM) từ Quỹ đầu tư JSM Indochina, với giá khoảng 11 triệu USD. Công ty Đầu tư du lịch Huế mua lại khách sạn Century 135 phòng tại Huế từ công ty Crowndale International Corporation (Hồng Kông)… Điều đáng chú ý là trái ngược với các dự báo rằng cá mập nước ngoài sẽ bỏ tiền mua dự án trong nước bán đổ bán tháo, thì những thông tin thị trường lại cho thấy các DN nội đang thâu tóm các dự án ngoại.

Trong mùa đại hội cổ đông đang diễn ra, cũng dễ tìm được các thông tin liên quan đến việc cơ cấu lại nguồn vốn, chuyển hướng kinh doanh bằng các kế hoạch sang nhượng lại các dự án bất động sản đã “chót” đầu tư. Giữa tháng 3, một cái tên khá nổi tiếng là Vạn Phát Hưng thông báo trong đại hội cổ đông kế hoạch thanh lý đất dự án tại quận 2, 9, TP Hồ Chí Minh, thậm chí bán đất làm văn phòng công ty tại quận 7 để tái cơ cấu vốn, ước tính có thể thu hồi vốn khoảng 140 tỷ đồng. Đồng thời công ty cũng lên kế hoạch rút vốn khỏi các công ty thành viên kinh doanh bất động sản và chứng khoán.

Ông Marc Towsend, Tổng giám đốc điều hành Công ty CBRE từng dự báo, năm 2012, các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS diễn ra mạnh mẽ, bởi thị trường vẫn đang xuất hiện những giao dịch “khát vốn”. Một thời gian dài hàng loạt doanh nghiệp nhảy vào bất động sản khi không có kinh nghiệm và thực lực. Đã một thời chỉ cần “chạy” được dự án, việc huy động vốn góp để thực hiện không có gì khó khăn. Khi thị trường lao dốc, chủ đầu tư không thể gọi vốn góp, cũng không dễ dàng bán được sản phẩm, trong khi NH thắt chặt cho vay, đồng thời lãi suất rất cao, trên 20%/năm trong một thời gian dài khiến DN kiệt quệ. Rất nhiều DN tính chuyện bán dự án hoặc tìm đối tác kinh doanh. Như trường hợp công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình, đang lên kế hoạch chuyển nhượng các dự án khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng, du lịch… Tập đoàn Hoa Sen dự kiến chuyển nhượng 3 dự án bất động sản để quay về với lĩnh vực kinh doanh thép.

Nhu cầu bán lại dự án rất cao trong bối cảnh thị trường chưa có tín hiệu sáng sủa, có thể dễ dàng nhìn thấy giá cả sẽ mềm. Với những người muốn gia nhập thị trường BĐS thì đây là thời điểm có nhiều cơ hội.

Không chỉ những nhà đầu tư trong nước nhìn thấy cơ hội mua các dự án giá rẻ, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng thể hiện sự quan tâm đối với lĩnh vực này. Mặc dù FDI vào BĐS có xu hướng giảm mạnh, như năm 2011 chỉ khiêm tốn 600 triệu USD so với trên 10 tỷ USD vào những năm trước. Nhưng không có nghĩa dòng vốn này không trở lại vào năm sau, khi một số quỹ đầu tư mới đang hình thành với sự xuất hiện của các nhà đầu tư mới từ Trung Đông và Nhật Bản. Mới đây, TamaHome, tập đoàn Nhật chuyên về xây dựng nhà ở có doanh thu 1,8 tỉ USD/năm, vừa ký hợp đồng hợp tác chiến lược với Công ty Cổ phần Kỹ thuật Xây dựng và Vật liệu Xây dựng (Cotec Group). Tama Global Investment, thành viên của TamaHome, sẽ mua 20% cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà đất Cotec (CotecLand), thành viên của Cotec Group.

Một số nhà đầu tư Châu Á am hiểu thị trường VN từ Hàn Quốc, Singapore cũng quan tâm đến cơ hội mua lại các dự án giá rẻ tại VN. Năm ngoái, CapitaLand (Singapore) đã mua lại 3 dự án bất động sản tại Việt Nam. Trong đó, có một dự án căn hộ được mua lại từ Khang Điền và một dự án khác từ Quốc Cường Gia Lai. The Ascott (thuộc CapitaLand) cũng đã mua lại 90% cổ phần ở 132 căn hộ tại Somerset Central TD Hải Phòng.

Thị trường BĐS đang trong giai đoạn khó khăn đẩy hàng loạt DN tiềm lực mỏng buộc phải bán lại dự án để cơ cấu nợ, nếu muốn tồn tại qua giai đoạn này. Thị trường cũng xuất hiện những gương mặt mới có đủ tiềm lực để mua lại những dự án lớn trị giá hàng chục triệu USD. Vấn đề là giá cả, ở thời điểm này ưu thế đang thuộc về người mua, họ có nhiều cơ hội để lựa chọn trong khi người bán đa phần đang chịu áp lực nợ ngân hàng. Chưa kể áp lực về tiến độcũng rất lớn khi nhiều dự án có các nhà đầu tư thứ cấp, những người góp tiền để ăn chia sản phẩm.

Kịch bản tốt nhất là các thương vụ M&A diễn ra thuận lợi, các dự án được chuyển nhượng về với những ông chủ mới có tiềm lực thực sự, thị trường sẽ được tiếp thêm nguồn tiền mới. Nếu tình hình xấu đi, dự án bị bán đổ bán tháo mà người mua không mặn mà, liệu DN có thể cầm cự được bao lâu? Kịch bản xấu này không chỉ khai tử nhiều DN mà còn gây những hệ luỵ lớn đối với hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.

Lê Minh