Điểm sáng thị trường văn phòng

Kết thúc Quý 1/2012, diễn biến thị trường vẫn tiếp tục thách thức sự chịu đựng của các nhà đầu tư, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Thị trường đang ủng hộ những người có nhu cầu thực về nhà ở khi giá nhà vẫn trong xu hướng giảm giá và nhà đầu tư cũng quan tâm nhiều hơn tới yêu cầu của khách hàng. Vietnam Business Forum tổng kết lại những diễn biến chính của thị trường BĐS Quý 1/2012.

Thị trường nhà ở- Đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư

Quý 1/2012, thị trường chung cư chứng kiến hoạt động chào bán dè dặt từ các chủ đầu tư. Nguồn cung chào bán mới trong quý khá hạn chế, đạt 1100 căn, so với 25.000 căn của cả năm 2011. Không chỉ người mua mà cả chủ đầu tư cũng đang “chờ đợi và quan sát” diễn biến thị trường. Dự án mới chủ yếu đến từ các quận thu hút người mua để ở với mức thu nhập trung bình như Hoàng Mai, Long Biên, Từ Liêm, Cầu Giấy.

Trong quý, nhiều dự án chậm hoặc ngừng xây dựng dù đã bán hết hàng, trong khi nhiều dự án khác đảm bảo tiến độ tốt dù tốc độ bán chậm. Điều này làm nổi bật vấn đề liên quan tới đạo đức kinh doanh và chữ tín của chủ đầu tư.

Theo thống kê của Công ty BĐS CBRE, năm 2012 dự kiến nguồn cung chào bán mới đạt khoảng 20.000 căn theo kế hoạch hiện tại của chủ đầu tư. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế có thể điều chỉnh giảm đáng kể nếu tình hình thị trường ảm đạm hiện tại tiếp diễn. Nền kinh tế có dấu hiệu hồi phục, do vậy xu hướng giảm giá thứ cấp sẽ chậm dần. Khách hàng càng thiếu tin tưởng vào khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư, khiến tiến độ xây dựng và chất lượng xây dựng là một trong những nhân tố quyết định hàng đầu. Vì lý do này, càng gần giai đoạn hoàn thiện, dự án sẽ càng bán tốt hơn.

Với phân khúc nhà biệt thự và liền kề trong các khu đô thị, câu hỏi đặt ra là liệu thị trường đã chạm đáy? Nối tiếp xu hướng của ba quý trước, quý này tiếp tục chứng kiến sự giảm giá thứ cấp tại khoảng 50% số dự án khu đô thị. Mức giảm giá so với quý trước, mặc dù có thấp hơn, vẫn ở mức 5- 10%. Mức độ giảm giá có khác nhau trong ba nhóm khu đô thị phân theo tiến độ xây dựng. Dự án đang trong giai đoạn đầu hoặc dự án đang xây dựng có mức giảm giá trung bình 5% so với quý trước, cá biệt có những dự án ghi nhận mức giảm giá 10- 15%. Trong khi đó, một số dự án đã hoàn thiện có mức giá ít biến động, thậm chí còn tăng nhẹ. Tuy nhiên, so với mức giá tại thời điểm Quý 1 hoặc Quý 2/2011 thì giá bán thứ cấp tại tất cả các dự án đã giảm 20- 50%.

Người mua tiếp tục có tâm lý chờ đợi, lo ngại giá còn có thể giảm nữa, trong khi người mua có nhu cầu để ở chỉ quan tâm đến các dự án của các chủ đầu tư có uy tín và có khả năng thực hiện đúng cam kết về tiến độ, chất lượng. Theo ông Richard Leech, giám đốc điều hành Công ty BĐS CBRE, nhu cầu đối với nhà ở thực sự còn cần chờ được kiểm chứng, hiện vẫn chưa thấy rõ được tác động của việc cắt giảm lãi suất gần đây đối với thị trường BĐS.

Thị trường văn phòng- nhiều tín hiệu tích cực

Quý 1/2012, thị trường văn phòng không có thêm nguồn cung mới, khiến tổng cung ổn định ở mức xấp xỉ 985.000 m2.

Thị trường văn phòng Hà Nội vẫn có những dấu hiệu tích cực. Điển hình là việc tổng diện tích cho thuê mới trên toàn thị trường trong quý đạt trên 14.000m2, phản ánh nhu cầu khá cao. Tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường đạt 25%, giảm so với mức 30% của quý trước.

Theo thống kê sẽ có gần 390.000 m2 diện tích văn phòng được dự đoán sẽ gia nhập thị trường trong năm 2012. Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2012 sẽ là năm có diện tích thực thuê mới cao kỷ lục mặc dù tỷ lệ trống và nguồn cung vẫn tiếp tục tăng mạnh.

Ở khu vực phía Tây, dự đoán giá sẽ giảm để tăng tỷ lệ lấp đầy, trong khi chủ đầu tư các dự án có vị trí đẹp trong trung tâm sẽ không cạnh tranh bằng giá thuê. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng sẽ áp dụng những bước đi chiến lược hơn. Đối với những dự án mới đi vào hoạt động, chủ đầu tư có thể áp dụng chính sách thuê cạnh tranh hơn cho khách thuê và đơn vị môi giới. Còn đối với những dự án đã hoạt động từ lâu, chủ đầu tư cần quan tâm đến việc nâng cấp cải tạo kịp thời.

Thị trường mặt bằng bán lẻ- thuộc về khách thuê

Sau Quý 4 khá đặc biệt với 3 dự án trung tâm thương mại lớn đi vào hoạt động, bổ sung 109.500m2 diện tích cho thuê thực vào thị trường, Quý 1/2012 lại có diễn biến trái chiều. Trong ba tháng đầu năm không hề có nguồn cung mới, khiến tổng cung hiện tại ổn định ở mức xấp xỉ 250.000m2.

Tỷ lệ lấp đầy trên toàn thị trường giảm nhẹ dù một số khách thuê diện tích lớn như Trung tâm Giải trí Gia đình và Rạp chiếu phim mới gia nhập thị trường. Lý do vì những diện tích này hoặc thuộc về một số khách thuê nhỏ trước đây, hoặc đến từ nguồn cung mới đi vào hoạt động như Vincom, Center Long Biên. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ trống ở mức 5%, giảm 0,6% so với quý trước, trong khi tỷ lệ trống khu vực ngoài trung tâm lên tới 14,9%. Tại khu vực trung tâm, giá thuê ổn định do tỷ lệ trống không đổi. Tuy nhiên, tại khu vực ngoài trung tâm, do tỷ lệ trống cao hơn nên giá thuê đã giảm xuống. Nhìn chung, thị trường vẫn thuộc về khách thuê.

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê-khách hàng có nhiều lựa chọn hơn

Dự án Keangnam Landmark 72 khai trương vào tháng 1/2012 mang đến nguồn cung lớn gồm 378 căn hộ dịch vụ cho khu vực phía Tây Hà Nội. Với nguồn cung lớn này, dự án đã đưa ra nhiều ưu đãi và khuyến mại để thu hút khách hàng. Trong khi giá chào thuê hầu như không đổi so với quý trước tại phần lớn các dự án, thì một số dự án, đặc biệt là các dự án phía Tây, sẵn sàng thương lượng mức giá thực thuê để thu hút và giữ chân khách hàng trước sự cạnh tranh của căn hộ dịch vụ Keangnam Landmark 72. Về hoạt động của các dự án, công suất phòng đạt 81%, tăng nhẹ so với quý trước. Khách hỏi thuê cũng quan tâm nhiều hơn đến căn hộ dịch vụ ở khu vực phía Tây do nhiều văn phòng đã chuyển đến khu vực này.

Lương Tuấn