Thị trường bất động sản 2025: Bước vào chu kỳ mới với cơ hội và cảnh báo song hành

“Năm 2025 mở ra một bức tranh hoàn toàn khác so với các giai đoạn trước đó của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Những gì đang diễn ra không chỉ phản ánh sự tiếp nối sau phục hồi của thị trường mà còn hé lộ một giai đoạn tăng trưởng mới, được thúc đẩy bởi các yếu tố vĩ mô, chính sách điều tiết tích cực và những thay đổi trong hành vi đầu tư”.

Đây là chia sẻ của ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing trước những diễn biến của thị trường BĐS đầu năm 2025.

Nơi “trú ẩn an toàn” của dòng tiền

Ông Trần Quang Trung cho rằng, thị trường năm 2025 đón nhận hàng loạt tín hiệu tích cực từ vĩ mô: Chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất vay hạ nhiệt và dấu hiệu rõ rệt của một chu kỳ “tiền rẻ” đang hình thành. Các gói tín dụng, đầu tư công, cùng dòng vốn FDI tăng mạnh từ các tập đoàn quốc tế cũng là động lực lớn, củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thực tế cho thấy, lãi suất huy động đã giảm khá nhanh trong thời gian gần đây, sau khi NHNN “tuýt còi” các ngân hàng tăng lãi suất huy động trên thị trường 1 (nơi diễn ra các giao dịch giữa các định chế tài chính với doanh nghiệp và người dân).

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), “dòng tiền rẻ” được bơm ra thị trường chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, thì bất động sản và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn. Đặc biệt là bất động sản – vốn nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ – có thể sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra sóng đầu tư mới trong thời gian tới. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi và NHNN có nhiều động thái cho thấy sự gia tăng cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.

Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2024, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 16,11% so với cuối năm 2023 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế là 15,08 %) Trong đó, dư nợ tiêu dùng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 60%), dư nợ kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 40%. Dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống tính đến 20/2/2025 là khoảng 3,48 triệu tỷ đồng.

Ông Trần Quang Trung nhận định, hiện nay các lo ngại về lạm phát, bất ổn kinh tế đã phần nào được giải tỏa. Tâm lý thị trường chuyển từ “phòng thủ” sang “chấp nhận rủi ro có tính toàn”. Giá vàng lập đỉnh lịch sử, thị trường chứng khoán hút mạnh dòng tiền - đây là những yếu tố khiến bất động sản tiếp tục là nơi trú ẩn an toàn và có tiềm năng sinh lời dài hạn.

Bên cạnh đó, một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ là chủ trương sáp nhập các tỉnh, tái phân bổ trung tâm hành chính. Đây là "chất xúc tác" mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất tại nhiều khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương…

Tuy nhiên, ông Trần Quang Trung cũng cảnh báo, thông tin sáp nhập tỉnh là chất xúc tác khiến nhà đầu tư FOMO (Fear of Missing Out) gom đất ồ ạt — nhưng nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.

Dư địa tăng giá chung cư vẫn còn

Hiện nay nguồn cung bất động sản (BĐS) đang trên đà phục hồi và tăng trưởng tích cực. Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong năm 2024, thị trường BĐS ghi nhận khoảng 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023. Nguồn cung BĐS nhà ở năm 2025 dự kiến cũng sẽ phục hồi trên diện rộng với mức tăng khoảng 10% so với năm 2024. Trong trung hạn, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục xu hướng tăng, từ các dự án BĐS được tháo gỡ khó khăn trong thời gian qua và được cấp phép mới, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội.

Theo nghiên cứu của OneHousing, tại thị trường Hà Nội, nhiều người lo ngại giá căn hộ đã cao, khó còn “room" tăng. Tuy nhiên, theo phân tích từ chuyên gia, nếu quy đổi ra vàng thì mức tăng giá chỉ tương đương. Hơn nữa, thu nhập người dân dù chưa tăng tương ứng nhưng Chính phủ đang từng bước giảm gánh nặng chi phí sống (miễn học phí, viện phí…), tạo điều kiện tích lũy tốt hơn cho người dân.

Trong tháng 3/2025, thị trường bất động sản Hà Nội đã ghi nhận hàng loạt diễn biến đặc biệt: 3 dự án thấp tầng và 5 dự án cao tầng chính thức ra mắt với tổng quỹ hàng khoảng 10.000 căn hộ. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group cũng xuất hiện các dự án mới của các chủ đầu tư khác: Xuân Cầu, Tân Hoàng Minh...

Theo các chuyên gia của VARS, thời gian tới, khi các bộ Luật mới liên quan đến nhà ở, đất đai và kinh doanh BĐS được triển khai, cùng với kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành, sẽ hạn chế các bất cập, tồn tại, hỗ trợ giảm bớt nhiều thủ tục, pháp lý thực hiện dự án. Tỷ lệ hấp thụ trong năm 2025 dự kiến sẽ vẫn duy trì ở mức trên 70% dù tốc độ hấp thụ có chậm lại do mức giá tại một số khu vực, phân khúc đã tăng cao và tăng nhanh. Đồng thời giá BĐS cũng còn nhiều động lực tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát cận kề.

Về phát triển nhà ở xã hội, theo Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, cần xác định nhu cầu sở hữu nhà ở, nhu cầu mua, nhu cầu thuê ở từng địa phương, làm rõ mục đích xây nhà để bán hay để thuê. Bởi nếu không biết rõ nhu cầu của người dân sẽ dẫn đến tình trạng nguời thu nhập thấp muốn mua nhà ở nội thành để thuận tiện cho việc đi làm nhưng nhà ở xã hội lại được cấp phép xây dựng ở khu ngoại thành. Thống đốc cũng nhấn mạnh, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng chỉ là giải pháp hỗ trợ thêm, không phải chính sách quyết định để thực hiện. Nếu sử dụng vốn ngân hàng thì có thể tính đến việc sử dụng nguồn vốn ngân sách ủy thác qua ngân hàng cho vay; hoặc thành lập Quỹ để ủy thác qua tổ chức tín dụng, khi thực hiện ủy thác thì tổ chức tín dụng có thể cho vay dài hạn hơn, lãi suất ưu đãi hơn. Đồng thời, cần thêm có những chính sách hỗ trợ về thuế đất, lãi suất, chỉ định nhà đầu tư, giảm bớt thủ tục… để phát triển nhà ở xã hội.

Đối với 2 chương trình của ngân hàng là gói 145.000 tỷ đồng và chương trình cho vay tín dụng với người trẻ dưới 35 tuổi, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, NHNN đã kêu gọi được 9 ngân hàng đăng ký khoảng 45-55 ngàn tỷ đồng để cho vay trong thời gian 15 năm và lãi suất thấp hơn khoảng 1-3%. Hiện nay có 37/63 UBND tỉnh có 90 dự án, trong đó 40 dự án có nhu cầu vay vốn. Với chương trình cho người trẻ vay vốn mua nhà, hầu hết họ đều có nhu cầu thuê nhà, chứ chưa có nhu cầu mua nhà nên cần đánh giá lại.

Quỳnh Chi (Vietnam Business Forum)