Sáp nhập tỉnh thành: Cú hích tăng tốc cho bất động sản công nghiệp

Việc nhập sáp địa giới hành chính cấp tỉnh tại Việt Nam đang được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản công nghiệp, mở ra cơ hội hình thành các khu vực công nghiệp – đô thị quy mô lớn, tăng sức mạnh cạnh tranh và thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Tinh gọn quản lý, mở rộng không gian phát triển

Không đơn thuần là thay đổi về mặt địa giới, việc sáp nhập các đơn vị hành chính đặt ra mục tiêu tinh gọn bộ máy, giảm phân mảnh trong quy hoạch và tăng sức cạnh tranh giữa các địa phương. Theo phân tích từ ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp Savills Hà Nội, việc này nếu được thực hiện bài bản sẽ mở đường cho sự hình thành của các hệ sinh thái đô thị - công nghiệp tích hợp, có sức hấp dẫn cao hơn đối với các dòng vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng chọn lọc điểm đến.

Việc mở rộng địa giới đơn vị hành chính giúp các tỉnh có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Từ việc gia tăng quỹ đất, các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ dễ dàng tìm được vị trí phù hợp để mở nhà máy, tránh tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại các địa phương có nhu cầu cao.

Thực tế cho thấy, các địa phương như TP.HCM trước khi sáp nhập đã đối mặt với tình trạng thiếu đất sạch để phát triển KCN mới. Việc nhập sáp TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu được xem là giải pháp chiến lược, không chỉ tinh gọn bộ máy mà còn mở rộng đất đai, tạo điều kiện hình thành các KCN hiện đại, phù hợp với xu hướng công nghiệp công nghệ cao.

Bên cạnh đó, sau sáp nhập, các tỉnh có diện tích lớn hơn có điều kiện để phân vùng rõ ràng hơn, từ đó phát triển các khu công nghiệp hoặc tổ hợp công nghiệp chuyên biệt như Khu công nghiệp hỗ trợ hoặc khu công nghiệp hỗ trợ chuyên ngành chuyên cung cấp linh kiện, phụ tùng cho ngành sản xuất lớn hoặc một ngành sản xuất cụ thể nào đó như ô tô, bán dẫn.

Theo ông Thomas Rooney, các địa phương vốn đã là điểm sáng về thu hút đầu tư, khi được sáp nhập và phối hợp chặt chẽ hơn về quy hoạch, sẽ bổ trợ lẫn nhau về cơ sở hạ tầng, lao động và định hướng phát triển. Quy mô lớn giúp địa phương đạt chuẩn cao hơn về hạ tầng và quản lý, từ đó nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Đơn cử tại phía Bắc, việc sáp nhập Bắc Giang với Bắc Ninh đang mang lại tín hiệu tích cực. Bắc Giang hiện có hơn 10 KCN với tổng diện tích hơn 2.000ha, dự kiến ​​đến năm 2030 sẽ mở rộng lên 29 KCN với hơn 7.000ha. Các nhà đầu tư lớn như Luxshare – ICT (Hồng Kông) hay Foxconn (Đài Loan) đã sản xuất hàng trăm triệu USD vào các dự án công nghệ cao tại đây, trong khi các nhà phát triển như Hòa Phát, Vinhome, Danko Group cũng cung cấp đầu tư vào hạ tầng và dịch vụ phụ trợ.

Theo VCBS Research, sáp nhập địa chỉ tạo cơ sở kinh tế cho các khu vực kinh tế lớn với các mô hình tích cực, dân số và ngân sách dồi dào, thuận lợi cho việc phát triển hạ tầng và tiện ích. Các tỉnh sau sáp nhập sẽ sở hữu nhiều dạng địa hình, từ biển, đồng bằng đến miền núi, hỗ trợ phát triển kinh tế đa dạng như logistics, công nghiệp và du lịch.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đã xác định: “Hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ sẽ kéo theo sự giảm chi phí hậu cần, thời gian vận chuyển ngắn hơn, từ đó tăng tính cạnh tranh của các KCN và trung tâm hậu cần trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư quốc gia xuất khẩu quốc tế.” Ngân sách và tài sản công hợp lý nhất cũng tạo ra nguồn sức mạnh cho các dự án hạ tầng quan trọng như tốc độ cao liên vùng, nhung biển và sân bay.

Việc sáp nhập tỉnh thành còn giúp giảm sự cạnh tranh không lành mạnh, tránh tình trạng “đua nhau hạ giá đất” hay ưu đãi thuế thiếu kiểm soát. Quy hoạch KCN, logistics và giao thông tích hợp tạo điều kiện hình thành siêu đô thị - KCN với hạ tầng số hiện đại (IoT, 5G), hệ thống sinh thái doanh nghiệp phụ trợ và tiện ích toàn diện như khu R&D, nhà ở, y tế và giáo dục…

Thách thức ngắn hạn, lợi ích dài hạn

Điều chỉnh địa giới hành chính tất yếu sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt yếu tố: từ quy hoạch sử dụng đất, cấp phép đầu tư, cho đến thủ tục pháp lý liên quan đến môi trường và xây dựng. Ông Thomas Rooney nhận định, trong ngắn hạn, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn do thay đổi đầu mối quản lý và chính sách chưa kịp đồng bộ giữa các địa phương sáp nhập. Tuy nhiên, về dài hạn, đây là cơ hội lớn để tái thiết khung pháp lý minh bạch và hiệu quả hơn. Việc phối hợp và thống nhất thủ tục trong các khu vực hành chính mới sẽ giúp tiết kiệm thời gian và cải thiện niềm tin của nhà đầu tư.

“Đối với bất động sản công nghiệp, sự ổn định và rõ ràng trong quy hoạch là yếu tố sống còn, việc thống nhất thủ tục và chính sách sẽ mở đường cho các khu công nghiệp quy mô lớn, tích hợp hạ tầng logistics, đô thị vệ tinh và giao thông kết nối liên vùng”, ông Rooney nói thêm.

Một trong những yếu tố trọng yếu là tác động tới lực lượng lao động - nền tảng cho sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp. Việc thay đổi địa giới có thể kéo ảnh hưởng tới kế hoạch cư trú, đăng ký hành chính và kết nối giao thông của người lao động. Đây có thể là rào cản nếu thiếu chuẩn bị, nhưng đồng thời cũng là cơ hội để tái thiết mạng lưới cung ứng lao động theo hướng vùng, liên tỉnh.

Nếu việc sáp nhập được thực hiện đồng bộ với đầu tư hạ tầng, đặc biệt là đường vành đai, cảng biển, sân bay và hạ tầng số, các khu công nghiệp sẽ không còn bị giới hạn bởi ranh giới hành chính. Doanh nghiệp có thể tiếp cận lực lượng lao động từ nhiều địa phương hơn, với chi phí vận hành tối ưu hơn. Sự phát triển của hạ tầng liên vùng cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển khỏi các thị trường công nghiệp truyền thống, nơi nguồn cung hạn chế và chi phí đầu tư ngày càng gia tăng. Các địa phương mới có quỹ đất rộng, giá rẻ và hạ tầng được cải thiện sẽ có cơ hội vươn lên thành trung tâm công nghiệp mới.

Theo ông Rooney, giai đoạn chuyển tiếp - được dự báo kéo dài ít nhất hai đến ba năm, sẽ là khoảng thời gian quan trọng để doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thông tin, thiết lập quan hệ với chính quyền địa phương mới và linh hoạt điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất.

Về phía cơ quan quản lý, điều tiên quyết là truyền thông rõ ràng và minh bạch về lộ trình chuyển đổi. Việc chủ động đối thoại với doanh nghiệp, cung cấp các cơ chế hỗ trợ, đặc biệt cho doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ là yếu tố quyết định để giảm xáo trộn và giữ vững đà tăng trưởng dòng vốn đầu tư. Không nên để sự sắp xếp hành chính trở thành rào cản, mà phải là thành bàn đạp để hướng tới một môi trường đầu tư nhất quán, công bằng và hiệu quả hơn.

“Sáp nhập tỉnh là một một cải cách hành chính mang tính bước ngoặt, tác động trực tiếp đến không gian phát triển tại Việt Nam. Nếu được thực hiện với tầm nhìn dài hạn và quyết tâm đồng bộ, đây có thể trở thành cú hích mới, giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam bứt phá, đóng vai trò chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu”, ông Thomas Rooney nhận định.

Hương Ly (Vietnam Business Forum)