Chất ngất hàng tồn

Phân khúc trung và cao cấp đang tồn tới 150.000 căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM. Đó là chưa kể lượng lớn nhà liền kề và biệt thự đang hồi hộp săn khách mua. Lượng tồn kho lớn đang nhấn chìm nhiều DN bất động sản (BĐS) một thời đình đám với các dự án cao cấp đầy hứa hẹn.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, do thiếu kế hoạch về định hướng nguồn cung và một phần khó khăn về chính sách, nên phần lớn sản phẩm BĐS đang tồn kho đều có diện tích lớn và thuộc phân khúc giá trung hoặc cao cấp. Con số các căn hộ đang ngóng khách mua được tính toán khoảng 150.000. Mặc các chiêu khuyến mại giảm giá, tặng quà giá trị, hay tặng lãi suất, con số căn hộ tồn kho vẫn không giảm mà còn có xu hướng tăng lên khi nguồn cung các căn hộ hoàn thiện đẩy ra thị trường vẫn dồi dào.

Đây là hậu quả của một giai đoạn đầu tư theo phong trào, không cần tính toán đến nhu cầu chỗ ở thật sự của người dân, nhu cầu thị trường chủ yếu của các nhà đầu tư cấp 2, cấp 3. Giờ đây, khi các dự án hoàn thiện ngày càng nhiều mà thị trường đã chìm sâu trong khủng hoảng từ 2 năm nay, lượng tồn căn hộ cao cấp rất lớn, trong khi nhu cầu sở hữu thực và khả năng chi trả chỉ tập trung vào một bộ phận rất nhỏ khách hàng.

Lượng hàng tồn và áp lực trả lãi cho khoản nợ đã khiến chủ đầu tư có sự nhượng bộ về giá, không chỉ khuyến mãi, tặng nội thất, xe hơi, hay lãi suất, mà giá bán đã chính thức giảm. Theo báo cáo quý II/2012 của Công ty CBRE Việt Nam, tại TP.HCM, giá nhà cao cấp giảm 5,7%, giá căn hộ hạng sang giảm tới 8,3% so với quý I/2012. Còn tại Hà Nội, giá căn hộ hạng sang giảm tới 6,7% so với quý I/2012.

Nhiều dự án thuộc phân khúc cao cấp một thời được săn lùng từ trên giấy, như như Golden Land, Indochina Plaza Hanoi, Golden Palace tại Hà Nội, đã phải đa dạng hóa các lựa chọn, đồng thời gia tăng khuyến mãi để thu hút khách hàng tiềm năng.

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, phân khúc căn hộ cao cấp hiện không còn yếu tố đầu cơ, người mua chủ yếu là khách hàng cuối cùng - những người mua nhà để ở. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, những người có đủ khả năng chi trả mua căn hộ cao cấp rất ít.

Một động tác kỹ thuật khác được đánh giá là bước đi khá dứt khoát của DN muốn thoát hàng căn hộ cao cấp, đó là đệ trình lên cơ quan quản lý các kế hoạch chia nhỏ các căn hộ cao cấp thành các căn hộ diện tích nhỏ hơn, nội thất vừa phải hơn.

Mới đây, 15 căn penthouse còn tồn trong dự án Thái An (TP.HCM) được phép chia nhỏ thành 30 căn tiêu chuẩn, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành - ông Nguyễn Văn Đực thừa nhận: "Bất động sản cao cấp trong đó có penthouse đã qua thời hoàng kim. Bây giờ phân khúc này đã từ trên mây rơi xuống sát mặt đất".

Giá căn hộ tại hai thành phố lớn nhất nước đã giảm nhiều, nhưng thị trường vẫn rất ảm đạm và chưa có chỉ báo nào lạc quan. Trong đó, phân khúc thê thảm nhất chính là các căn hộ cao cấp, nhà đầu tư cũng như giới đầu cơ thời điểm này đều đã thấm đòn. Giá giảm nhiều nhưng tìm được người “rước” căn hộ cao cấp lúc này không dễ. Vì thế, một số nhà đầu tư đành cắn răng rà soát lại chỉ tiêu số người được phép cư trú tại dự án để xin hợp thức hóa chẻ các căn hộ diện tích lớn thành căn tiêu chuẩn.

Giá đã giảm nhiều và được dự báo còn tiếp tục giảm thêm cùng với áp lực thị trường. Áp lực đến từ diễn biến thị trường không sáng sủa, trong khi đó nguồn cung vẫn có dấu hiệu tiếp tục tăng.

Dự kiến, từ nay đến cuối năm, sẽ có thêm khoảng 12.000 căn hộ tham gia thị trường Hà Nội, trong đó, 6.000 căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp. Dự báo, trong vòng 2 năm tới, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ chiếm khoảng 48% nguồn cung.

Thêm vào đó, tại Hà Nội, một thời BĐS phía Tây sốt nóng cùng quá nhiều dự án triển khai, sẽ đẩy ra thị trường các biệt thự và nhà liền kề trong thời gian tới.

Cũng theo Báo cáo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, trong 2 năm (2012 – 2013), thị trường Hà Nội sẽ có thêm 26.000 căn biệt thự, nhà liền kề. Dự tính, năm nay Hà Nội có thêm là 9.000 căn, năm 2013 khoảng 17.000 căn.

Riêng khu vực huyện Hoài Đức (Hà Nội) còn chịu áp lực của khoảng 13.000 căn liền kề, biệt thự sắp bung hàng trong tương lai gần, chiếm tới 50% nguồn cung sắp tới. Trong khi đó khu vực này đã rớt giá mạnh và giao dịch rất ảm đạm suốt gần 2 năm qua, lượng cung dồi dào càng khiến thị trường u ám hơn. Tại các dự án chưa có hạ tầng hoàn thiện tại khu vực này, giới đầu cơ đã chịu thiệt hại nặng nề với mức giảm giá 20% - 50% so với thời điểm quý I năm ngoái.

Các dự án bất động sản dọc Quốc lộ 32 được khởi động từ những năm 2005-2006, khi Quốc lộ 32 chạy qua huyện Hoài Đức vẫn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng. Rất nhiều dự án triển khai tại khu vực này dẫn đến nguồn cung tăng mạnh trong vài năm nay và trong 2 năm tới.

Giờ đây, giới đầu cơ muốn cắt lỗ đối với các sản phẩm cao cấp chót ôm vào cũng không phải chuyện đơn giản. Giá đã giảm mạnh, nhưng người cầm tiền còn hy vọng giá sẽ giảm hơn nữa. Chẳng ai dại gì bỏ tiền hôm nay để mua thứ sẽ mất giá vào ngày mai!

Bảo Châu