Thị trường căn hộ: Khi người mua làm chủ cuộc chơi

Trong khi giới đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS) ngày càng cảm thấy “ngột ngạt” bởi sự trầm lắng của thị trường, thậm chí nhiều doanh nghiệp đã phải phá sản vì nguồn vốn quá mỏng thì đối với đa số người tiêu dùng, đang có nhu cầu mua nhà để ở thì đây là một tín hiệu khá tích cực. Cơ hội để mua được nhà giá hợp lý đang ngày một rõ ràng hơn…

Chủ đầu tư bị động

Theo số liệu thống kê của công ty chứng khoán VNDIRECT, trong số 68 doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán đã có công bố tài chính hợp nhất quý III thì có 8 doanh nghiệp có thông báo lỗ, trong đó số lỗ phổ biến nhất là từ 1- 4 tỷ đồng. Những doanh nghiệp còn lại, tuy không bị lỗ nhưng đa phần doanh thu đều bị giảm so với cùng kỳ năm trước, thậm chí có những doanh nghiệp, doanh thu còn bị sụt giảm tới 99%. Công ty CP địa ốc An Khang, có lợi nhuận sau thuế là -24,1 tỷ đồng.

Áp lực đối với các công ty BĐS đang ngày một lớn khi nguồn cung ra thị trường vẫn tiếp tục tăng lên trong khi đầu ra vẫn chưa giải quyết được, cơ hội để bán được hàng của các công ty trong hoàn cảnh hiện tại là rất thấp. Trong số các doanh nghiệp đã có công bố báo cáo tình chính hợp nhất thì có tới 17 doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước như Công ty Vạn Phát Hưng, tính đến cuối quý III số lượng hàng tồn kho quy ra tiền đã lên tới 1.375,65 tỷ đồng, trong đó tập trung chủ yếu ở các dự án như chung cư, bệnh viện (chiếm 80% tổng tài sản). Tiếp đến là công ty CP BĐS Phát Đạt, với số lượng hàng tồn kho lên tới 4.483 tỷ đồng.

Theo con số thống kê của Bộ Xây dựng tính đến đầu tháng 9/2012, trong tổng số 44 tỉnh thành số lượng tồn kho của căn hộ chung cư là 16.469, căn hộ tầng thấp là 5.176 căn, đất nền 1.624.000 m2, văn phòng và trung tâm thương mại 25.870m2. Chỉ tính riêng thị trường TP HCM đang có khoảng 10.100 căn hộ chung cư bị tồn kho, các căn hộ thấp tầng là 1.000 căn và văn phòng, trung tâm thương mại là 19.000m2. Trong tổng số 1.166 dự án BĐS đã được UBND Thành phố HCM phê duyệt thì chỉ có 195 dự án là hoàn thành đúng tiến độ (chiếm 16,72%), còn lại 815 dự án đang trong quá trình triển khai, 14 dự án thì đã có thông báo tạm ngừng xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS đang rất cao, hiện nợ xấu của cả nước chiếm gần 9% tổng dư nợ tín dụng thì chỉ riêng thị trường BĐS tỷ lệ nợ xấu đã chiếm trên 1 triệu tỉ đồng (chiếm 57% tổng dư nợ tín dụng). Hiện nay trên địa bàn TP.HCM nhiều doanh nghiệp BĐS có dư nợ tín dụng lớn, thị trường khó khăn khiến cho nhiều khoản vay của doanh nghiệp đã trở thành nợ xấu.

Sự trầm lắng của thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng tới các doanh nghiệp BĐS mà còn gây ra phản ứng dây chuyền, tác động tới nhiều ngành sản xuất khác như vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất, thậm chí cả hệ thống ngân hàng… Trong tình cảnh thị trường BĐS mất thanh khoản thì nhiều doanh nghiệp vật liệu xây dựng cũng bị đình đốn sản xuất, sức tiêu thụ giảm mạnh khiến nợ xấu tăng cao, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản, đẩy nhiều ngân hàng vào tình trạng bị hụt vốn khiến cho những người có nhu cầu về nhà ở cũng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi.

Trên thực tế, Chính phủ cùng với các ban ngành đã đưa ra nhiều giải pháp đã khắc phục khó khăn như ban hành Nghị quyết 13 chỉ đạo Bộ Tài Chính, Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Thuế tiến hành giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế VAT, thuế thu nhập DN… nhưng dường như “liều thuốc” này vẫn chưa đủ mạnh để “chữa” căn bệnh tồn kho và nợ xấu của doanh nghiệp.

Thị trường trong tay người mua

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, trên thị trường Hà Nội, chỉ trong quý III/2012, tổng nguồn cung căn hộ để bán đạt khoảng 10.900 căn, đây vẫn là phân khúc có nguồn cung lớn nhất của thị trường (chiếm 51%), trong đó hạng C chiếm thị phần lớn nhất với khoảng 75% tổng số căn hộ được bán ra trên thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ của các dự án thuộc phân khúc này chỉ đạt 7%. Từ nay đến cuối năm, dự kiến thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 30.000 căn hộ nữa.

Theo nhận định của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu của Savills Việt Nam, hầu như hiện nay người mua đều là người sử dụng cuối cùng chứ nhà đầu tư thứ cấp tham gia là rất ít, do đó áp lực về dòng tiền hiện nay là rất lớn, nên hầu như ở tất cả các dự án, các chủ đầu tư đều thực hiện chào bán những căn hộ mới xây xong phần thô nhằm giảm tổng số tiền phải chi trả của người mua.

Diễn biến của thị trường BĐS đang loại dần các nhà đầu tư thứ cấp và nhường lại thị trường cho những người có nhu cầu thực về nhà ở. Chính vì thế những trò “tung hứng” để đẩy giá lên cao đã không còn đất để tồn tại. Tuy nhiên, khi thị trường đã thuộc về người thì cơ hội để thị trường hồi phục là rất thấp.

Hiện nay giá nhiều phân khúc đã giảm khá sâu, trong đó giảm mạnh nhất là phân khúc căn hộ chung cư, nhiều dự án giá đã giảm tới hơn 30% mà thanh khoản vẫn không có nhiều cải thiện. Hiện nay, đa số các dự án đều áp dụng chính sách khuyến mại để kích cầu như hỗ trợ lãi suất vay, mua nhà tặng xe ô tô, xe máy….

Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, tình trạng ế ẩm trên thị trường BĐS sẽ không thể khắc phục được trong một thời gian ngắn, thậm chí các chủ đầu tư còn phải chuẩn bị tâm lý cho khả năng thị trường sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới, đặc biệt là đối với những dự án ở xa trung tâm với khả năng kết nối hạ tầng thấp.

Lương Tuấn