Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi: Những thay đổi hướng tới người mua

Để hạn chế tình trạng “bán nhà trên giấy”, tránh những rủi ro cho khách hàng khi mua các sản phẩm BĐS, mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Đây được xem như là bước đi cần thiết trong việc thiết lập lại thị trường BĐS vốn còn ngổn ngang những vấn đề bất cập.

Mặc dù thị trường BĐS vẫn trong tình trạng “đóng băng” khiến hàng loạt dự án không thể bán được hàng. Chính trong lúc này, những bất cập của thị trường mới bộc lộ một cách rõ ràng nhất. Khi dòng tiền từ xã hội không “chảy” vào thị trường nữa thì ngay lập tức, hàng loạt dự án cũng ngừng thi công, thậm chí nhiều dự án buộc phải bán cho chủ đầu tư khác hoặc chủ đầu tư bỏ trốn do…không có tiền. Điều này khiến cho hàng nghìn khách hàng vốn đã đóng một phần tiền cho dự án này phải khóc dở, mếu dở.

Quy định ràng buộc đối với những sản phẩm hình thành trong tương lai

Hệ lụy của việc bán nhà trên giấy đang là một trong những rủi ro lớn nhất của người dân khi tham gia vào thị trường BĐS. Để khắc phục tình trạng này, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng công bố đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh các dự án BĐS.

Theo quy định mới của Dự thảo, ngoài một số quy định hiện hành về điều kiện để đưa dự án vào kinh doanh như phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng…

Theo quy định của luật hiện hành, để bán tài sản hình thành trong tương lai (bán nhà trên giấy) thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng trong Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi lần này, Bộ Xây dựng quy định, để bán tài sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, trong Dự thảo luật sửa đổi lần này thì chủ đầu tư buộc phải có cả 2 điều kiện trên thay vì chỉ cần một trong hai điều kiện như trước đây.

Cũng trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần này, các yêu cầu đưa ra khắt khe hơn khi chủ đầu tư các dự án BĐS chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết.

Quyền lợi của khách hàng được đảm bảo

Theo các chuyên gia kinh tế, việc quy định chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có sự bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng là rất hợp lý. Điều này cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, doanh nghiệp có nhiều cơ hội hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ phía ngân hàng khi tài sản hình thành trong tương lai đã có thế chấp với ngân hàng.

Khi có một tổ chức trung gian như ngân hàng hoặc tổ chức tài chính đứng ra bảo lãnh, thẩm định tính khả thi của dự án trước khi khách hàng quyết định mua một sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, đồng thời biện pháp này cũng sẽ nâng cao uy tín của những dự án BĐS.

Theo đánh giá của một chuyên gia kinh tế: “Việc bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng sẽ giúp các tổ chức, cá nhân mua nhà được đảm bảo quyền lợi, bởi ngân hàng sẽ đứng ra thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết. Đồng thời, ngân hàng cũng nắm giữ được tài sản thế chấp của chủ đầu tư”

Những điều chỉnh trong Dự thảo lần này sẽ giúp hoạt động mua bán trên thị trường BĐS diễn rat rung thực hơn, tình trạng “bong bóng” cũng sẽ bị hạn chế hơn khi hàng hóa giao dịch là hàng hóa thực, đây là điều rất có lợi cho những người mua nhà. Người dân đang mong, những biện pháp này khi áp dụng sẽ phát huy được những hiệu quả tích cực của nó, giúp cho thị trường BĐS phản ánh đúng giá trị thực của những sản phẩm giao dịch.

Lương Tuấn