Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2016

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính đến hết tháng 8/2016, tổng vốn FDI vào Việt Nam đạt 14,37 tỷ USD (bao gồm vốn đăng ký mới và điều chỉnh), tăng 7,7% so với cùng kỳ năm trước; vốn FDI giải ngân ước tính đạt 9,8 tỷ USD, tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Ngành công nghiệp sản xuất và chế biến thu hút vốn FDI cao nhất, chiếm 68,7% tổng vốn đăng ký mới. Bất động sản xếp thứ hai với 8,8%. Hàn Quốc là quốc gia dẫn đầu khi chiếm 39,2% tổng vốn đầu tư mới vào Việt Nam.

Khu công nghiệp tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn.

Không có khu công nghiệp mới gia nhập thị trường trong Q3/2016. Tỷ lệ lấp đầy chung toàn thị trường đạt 72.5% trong Q3 2016. Giá chào thuê trung bình trong Q3 2016 duy trì ổn định ở mức 2.476.000VNĐ/m2 /thời hạn thuê, tương đương với 111USD/m2 / thời hạn thuê. KCN Nam Thăng Long có giá chào thuê cao nhất ở mức 4.172.000VNĐ/m2 /thời hạn thuê (187USD/m2 /thời hạn thuê).

Theo đánh giá của công ty BĐS Cushman & Wakefield, đến năm 2020, sẽ có khoảng 9 KCN mới tham gia vào thị trường, cung cấp khoảng 2.360ha, tương đương với 132% nguồn cung hiện tại. Hầu hết những KCN này đang ở giai đoạn lập kế hoạch.

Tác động từ TPP và các hiệp định thương mại tự do khác mà Việt Nam tham gia gần đây, cùng với điều kiện kinh tế ổn định, các chính sách đầu tư ngày càng thuận lợi và chi phí nhân công thấp, Việt Nam dự kiến sẽ thu hút thêm nhiều nhà chế tạo và sản xuất nước ngoài di dời hoạt động sản xuất đến Việt Nam. Với nhu cầu về đất công nghiệp gia tăng, phân khúc này sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn.

Văn phòng – Giá thuê giảm

Trong quý 3/2016, thị trường văn phòng hạng B đón nhận thêm một tòa văn phòng đi vào hoạt động đó là VP Bank Tower ở Quận Đống Đa. Như vậy, hiện tại Hà Nội có 17 tòa nhà hạng A, 68 toà hạng B, cung cấp cho thị trường khoảng 400.950m2 sàn văn phòng. Trong đó 47% nguồn cung là từ các tòa nhà ngoài trung tâm, 34% tập trung ở phía Tây và chỉ có 19% là nằm ở khu vực trung tâm.

Hoạt động thị trường của cả hai hạng duy trì ổn định theo quý, nhưng tỷ lệ lấp đầy của Hạng A giảm 3 điểm phần trăm theo năm, đạt 79%, trong khi đó tỷ lệ lấp đầy Hạng B đạt 90%, tăng 2 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình cho cả 2 hạng duy trì ổn định theo quý nhưng giảm theo năm. Giá thuê trung bình Hạng A giảm 6% so với cùng kỳ năm trước, đạt 631.000 VNĐ/m2 /tháng, tương đương với 28USD/m2 /tháng; trong khi đó, giá thuê Hạng B khoảng 406.000VNĐ/m2 /tháng (18USD/m2 /tháng), giảm 3% so với cùng kỳ năm trước.

Theo kế hoạch, trong quý 4/2016 sẽ có thêm 2 dự án mới cũng sẽ gia nhập thị trườngm cung cấp thêm khoảng 25.600m2 sàn văn phòng. Trong năm 2017, sẽ có thêm 9 dự án nữa với gần 229.300 m2 , một số dự án đang trong tình trạng trì hoãn việc xây dựng từ 6-9 tháng so với thời hạn ban đầu, đặc biệt là các tòa nhà có quy mô lớn như HUD Tower, Discovery Complex Cầu Giấy, Vicem Tower,... Do nguồn cung lớn, ưu thế thị trường vẫn thuộc về khách thuê cho 3 năm gần đây và sẽ tiếp tục vào thời gian tới.

Căn hộ cho thuê - Tỷ lệ lấp đầy được cải thiện đáng kể

Hiện Hà Nội có 13 dự án Hạng A với gần 2.090 căn hộ và 18 dự án Hạng B với gần1.170 căn hộ. Khu vực nội thành chiếm 60% tổng nguồn cung, tiếp theo sau là các quận phía Tây với 31%, chỉ 9% thuộc khu vực trung tâm. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của Hạng A tăng 2 điểm phần trăm theo quý đạt 87,7% và duy trì ổn định theo năm, trong khi đó Hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở mức 88,3% - giảm 2 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 7 điểm phần trăm theo năm do sự điều chỉnh giảm giá giá thuê của một số dự án giúp cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Quận Hoàn Kiếm ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 90%. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy của khu vực ngoài trung tâm đạt khoảng 88%, trong đó, 2 quận phía Tây ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 83%. Giá chào thuê trung bình của cả hai hạng duy trì ổn định theo quý. Giá thuê trung bình Hạng A tăng 3% theo năm, ghi nhận ở mức 720.000VNĐ/m2 /tháng, cao hơn 54% so với giá thuê trung bình Hạng B vào khoảng 468.000VNĐ/m2 /tháng, giảm 4% theo năm.

Từ nay đến cuối năm, Hà Nội sẽ không có thêm dự án nào mới. Tuy nhiên, trong 2 năm tới, sẽ có thêm khoảng 1.000 căn hộ từ 6 dự án mới gia nhập thị trường, gần 1 nửa nguồn cung tương lai sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây. Điều này có thể tác động đến giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trong khu vực. Lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục hứa hẹn nhiều triển vọng do Chính phủ cam kết sẽ giúp Việt Nam trở thành điểm đến cho việc đầu tư.

Thị trường bán lẻ- Phân khúc tiềm năng

Quý 3/2016 đánh dấu việc đi vào họat động của trung tâm bán lẻ Mipec Riverside Long Biên, góp phần tăng tổng nguồn cung diện tích sàn bán lẻ lên 3,5% theo quý và gần 23% theo năm.

Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại, Hà Nội có 2 trung tâm bách hóa, 25 trung tâm thương mại và 24 khối đế bán lẻ, cung cấp gần 914.770 m2 sàn bán lẻ cho thị trường. Hơn 97% tổng nguồn cung tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm.

Tỷ lệ lấp đầy được ghi nhận ở mức 88,5% trong Q3 2016, tăng 4 điểm phần trăm theo năm. Trong khi hầu hết các trung tâm bán lẻ ở khu trung tâm đều được lấp đầy do nguồn cung hạn chế tại các vị trí đắc địa. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của khu ngoài trung tâm được ghi nhận ở mức 88,2%. Giá chào thuê trung bình giảm 4% theo quý nhưng tăng 2% theo năm, đạt 856.000VNĐ/m2 /tháng (38,3USD/m2 /tháng). Giá chào thuê trung bình tại khu vực trung tâm được giữ ổn định theo quý và theo năm, ghi nhận ở mức xấp xỉ 2.649.000VNĐ/m2 /tháng (118,7USD/m2 /tháng), cao gấp ba lần giá chào thuê tại khu ngoài trung tâm.

Quý 4/2016 sẽ có 3 dự án lớn đi vào hoạt động cung cấp cho thị trường thêm 118.960 m2 sàn, 85% trong số đó đến từ hai trung tâm thương mại Vincom tại quận Cầu Giấy và Đống Đa. Với cam kết WTO, việc gia nhập FTA và ký kết TPP, số lượng các nhà bán lẻ nước ngoài vào Việt Nam dự kiến sẽ tăng trong tương lai, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà bán lẻ trong và ngoài nước.

Căn hộ để bán – Giá bán tiếp tục tăng

Q3 2016 Hà Nội tiếp tục chứng kiến sự sôi động của thị trường căn hộ bán, với gần 7.700 căn hộ ở cả các dự án mới và dự án đang hoạt động ở tất cả các hạng được chào bán. Nguồn cung sơ cấp trong Q3 2016 tăng lên gần 19.500 căn hộ, 45% trong số đó đến từ Hạng B và 38% từ Hạng C. Đáng chú ý, một số dự án Hạng A mới gia nhập thị trường, chiếm 17% tổng nguồn cung sơ cấp trong quý này.

Hoạt động của thị trường cải thiện so với quý trước nhưng ít sôi động hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng lượng giao dịch tăng 13% theo quý nhưng giảm 19% theo năm. Trong đó, căn hộ Hạng B chiếm 44% tổng số lượng căn hộ giao dịch trong quý, tiếp đến là Hạng C với 34%. Quận Từ Liêm có lượng giao dịch cao nhất, chiếm 24% tổng lượng giao dịch trong quý này, theo sau bởi Quận Ba Đình và Quận Hoàng Mai với 15%.

Giá bán căn hộ Hạng A và Hạng C đang có xu hướng tăng, đặc biệt Hạng A tăng 5% theo quý và 25% theo năm, đạt 63,6 triệu VNĐ/m2 (2.850USD/m2 ); giá bán căn hộ Hạng C ổn định theo quý và tăng 21% theo năm, đạt 19,2 triệu VNĐ/m2 (859USD/m2 ). Giá bán tăng chủ yếu là do mức giá chào bán cao được ghi nhận từ các dự án mới ra mắt. Trong khi đó, giá bán căn hộ Hạng B tăng 4% theo quý nhưng giảm 5% theo năm, ghi nhận ở mức 30,8 triệu VNĐ/m2 (1.379USD/m2 ).

Triển vọng Tâm lý thị trường dự kiến ​sẽ vẫn tích cực trong thời gian tới, cả về số dự án mới mở bán và tốc độ bán hàng. Khu vực phía Tây dự kiến ​sẽ có nguồn cung căn hộ lớn nhất trong năm 2016. Phân khúc trung và cao cấp có xu hướng phục hồi và thu hút số lượng lớn các nhà đầu tư.

Lương Tuấn