Thị trường bất động sản 2016: Tạo tiền đề cho sự phát triển năm 2017

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2016 khép lại, mặc dù không xảy ra hiện tượng “bong bóng” như các chuyên gia cảnh báo giai đoạn đầu năm, tốc độ tăng trưởng vẫn giữ ổn định, nhưng một số cảnh báo đã xuất hiện về tình trạng mất cân đối, lệch pha cung – cầu và lệch pha về tín dụng.

Có dấu hiệu lệch pha cung – cầu

Tại hội nghị “Triển vọng thị trường BĐS năm 2017 – Tác động chính sách” do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức mới đây tại Hà Nội, đa số các diễn giả tham gia hội nghị đều có chung nhận định, từ nửa cuối năm 2016, tình trạng mất cân đối về cung – cầu đã bắt đầu xuất hiện. Một số chính sách mới mặc dù đã được ban hành nhưng vẫn còn chậm đi vào cuộc sống đặc biệt là chính sách về sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài. Hiện các nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS đang rất quan tâm tới chính sách tín dụng và đề xuất đánh thuế người có căn nhà thứ 2 trở lên.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiêp hội BĐS Việt Nam đánh giá, mặc dù năm 2016 thị trường BĐS Việt Nam đã có những tín hiệu hồi phục tích cực sau một thời gian dài “đóng băng”. Nhưng với quy mô thị trường 94 triệu dân và diện tích nhà ở mới chỉ ở mức trung bình khoảng 22m2/người (theo số liệu thống kê tháng 9/2016 của Bộ Xây dựng) thì đây vẫn là con số khá khiêm tốn so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Như vậy có thể thấy, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất lớn và đầy tiềm năng. Đó là chưa kể tốc độ đô thị hóa cao và chính sách mở cửa, tạo thuận lợi thương mại khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm tới lĩnh vực BĐS.

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2016, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, các phân khúc đều phát triển tốt, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư đã có cách tiếp cận chủ động hơn với thị trường, ý thức tham gia cùng cộng đồng nhằm cân đối cơ cấu hàng hóa, kết hợp với khai thác cơ hội của nhóm cầu lớn nhất. Phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mai giá rẻ vẫn là phân khúc hàng hóa lớn nhất. Các chủ đầu tư cũng như các nhà môi giới, phân phối sản phẩm BĐS đang phát triển theo hướng ngày càng chuyên nghiệp, đáp ứng tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Các sản phẩm BĐS được tung ra thị trường trong năm 2016 cũng được cải thiện rõ rệt, không chỉ thể hiện các sản phẩm BĐS cao cấp mà các tòa nhà,các khu đô thị, thậm chí các căn hộ đơn lẻ. Theo ông Hà, tình trạng lệch pha về cung cầu xuất phát từ việc nguồn cung ở phân khúc cao cấp và dòng BĐS cao cấp tăng mạnh trong năm qua khiến cho  thị trường đang ứ thừa nguồn cung này trong khi phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp lại quá ít. Ông Hà cho biết, hiện đa số các chủ đầu tư vẫn tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp trong khi 70% nhu cầu của thị trường là ở phân khúc nhà ở trung bình trở xuống. Hiện nay trên thị trường, phân khúc nhà ở thương mại có giá khoảng 15 triệu/m2 là khá hiếm trong đó nguyên nhân chính được ông Hà đưa ra là lợi nhuận từ phân khúc này thấp nên không hấp dẫn được các nhà đầu tư.

Ông Hà cho rằng, thực tế, thị trường BĐS 2016 vẫn còn nhiều điểm bất cập, các nguồn tín dụng vẫn chưa được khai thông, các cơ cấu, chính sách tín dụng hỗ trợ và thúc đẩy thị trường vẫn còn thiếu. Bên cạnh đấy, hệ thống thông tin dữ liệu cho thị trường BĐS vẫn còn yếu và thiếu, tính minh bạch của thị trường BĐS cũng cần được nâng cao thêm và các nhà đầu tư , các nhà phân phối và các nhà quản lý vận hành BĐS cũng cần tiếp tục chuyên nghiệp hóa hơn nữa.

Thị trường BĐS năm 2017 sẽ không có nhiều đột phá

Theo GS. Nguyễn Mai, đại diện Hiệp hội doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (FDI), cán cân cung – cầu bị lệch sẽ dẫn tới sự tuột dốc của thị trường BĐS là điều rất đáng lo ngại. Tuy nhiên, thực tế thị trường BĐS vẫn đang có những tín hiệu khá tích cực; FDI đổ vào BĐS tiếp tục tăng với sự tham gia của những tập đoàn địa ốc hàng đầu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…Điều này giúp thị trường BĐS năm 2016 hoạt động khá hiệu quả. Nguyên nhân chủ yếu là do môi trường đầu tư của Việt Nam đã được cải thiện, tạo được lợi thế cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực.

 Phó Giáo sư Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định, xét trên khía cạnh vĩ mô và những tác động của nó tới sự phát triển của thị trường BĐS năm 2017 thì nền kinh tế thế giới vẫn còn thiếu sự ổn định, tiềm ẩn nhiều nguy cơ thay đổi. Kinh tế Việt Nam trong giai đoạn tới vẫn là giai đoạn thích ứng, điều chỉnh và tái cơ cấu đồng thời tiếp tục hồi phục tăng trưởng và có sự chuyển biến mạnh về chất. Tuy nhiên vẫn còn những rào rản đáng kể cho sự tăng trưởng và thay đổi mô hình tăng trưởng.

Có thể thấy, thị trường BĐS đang dần đi vào ổn định và phát triển thực chất hơn, cơ cấu thị trường đang dần quan tâm tới nhu cầu của số đông hơn. Từ đó, cơ cấu BĐS cũng có sự dịch chuyển từ phân khúc trung, cao cấp sang phân khúc bình dân. Tuy nhiên, kịch bản triển vọng của thị trường trong năm 2017 nhiều khả năng sẽ đi ngang, một vài phân mảng sẽ có sự điều chỉnh giảm trong khi nhiều mảng khác sẽ điều chỉnh tăng nhưng không đáng kể.

Đánh giá về thị trường BĐS 2017, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, diễn biến sẽ không có nhiều khác biệt so với năm 2016. Mặc dù không có nhiều dấu hiệu khởi sắc nhưng sẽ có sự đột phá về phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội bởi nhà nước dự kiến sẽ tiến hành hỗ trợ cho vay lãi suất thấp đối với nhu cầu mua nhà ở khoảng 15 triệu/m2 và diện tích khoảng 70m2/căn. Ngoài ra, phân khúc cao cấp, các loại hình sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng sẽ phải điều chỉnh giảm. Khi cơ cấu sản phẩm trên thị trường được ổn định và cân đối hơn. Đó là tín hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS trong thời gian tới.

Lương Tuấn