Thị trường bất động sản và cơ hội vươn lên dẫn đầu khu vực

Công ty Savills Việt Nam vừa công bố bản nghiên cứu, đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS). Theo đó, với quy mô dân số lên tới 94 triệu người, đứng thứ 3 trong khu vực ASEAN nhưng tỷ lệ đô thị hóa vẫn thấp nhất khu vực với 36% (năm 2018), đây là cơ sở để Savills tin rằng thị trường BĐS có tiềm năng vượt lên trên các nước láng giềng.

Theo Savills, hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đã và đang góp phần đáng kể vào tăng trưởng tài chính cũng như tình hình hoạt động của thị trường BĐS cả nước trong 10 năm qua. Đây cũng là hai thành phố có lượng cư dân chiếm 17% tổng dân số quốc gia và tốc độ đô thị hóa cao nhất trong các nước Asean.

Tốc độ tăng trưởng dân số nhanh tại các khu vực đô thị đã tạo ra nguồn cầu lớn về nhà ở, đồng thời với việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm kết hợp với số lượng hộ gia đình một người đã thúc đẩy việc hình thành những hộ gia đình mới, đây cũng là một nguyên nhân khiến cho nhu cầu về nhà ở tăng nhanh. Hiện nay, nguồn cung chủ yếu của thị trường vẫn đến từ các dự án chung cư thấp hạng, điều này cũng phản ánh các yếu tố nền tảng của nền kinh tế vĩ mô và dân số.

Theo thống kê của Savills, trong giai đoạn 2014 – 2018, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng đáng kể ở cả Tp HCM và Hà Nội.

Theo đó, tại Tp HCM, số lượng giao dịch BĐS trong vòng 5 năm qua tăng trung bình 44%/năm với đỉnh cao nhất là đạt 49.000 giao dịch trong năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ cũng đạt tới mức 87%, đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Sự phát triển có thể được nhìn thấy rõ nhất ở phân khúc giá rẻ, đây được xem là phân khúc hạng C của thị trường. Trong giai đoạn 2014 – 2018, đây chính là phân khúc chính của thị trường khi chiếm tới 60% tổng số giao dịch toàn thị trường. Nguồn cung trong tương lai trong phân khúc này cũng khá lớn, vì vậy dự kiến căn hộ hạng C vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Trên thị trường Hà Nội, số lượng giao dịch nhà ở trong năm 2018 cũng tăng 20% so với năm 2017. Trái với thị trường TP HCM, trên thị trường Hà Nội, phân khúc trung cấp còn được xem là phân khúc hạng B chiếm tới 61% tổng số lượng giao dịch, trong khi phân khúc hạng C chỉ chiếm 31% thị trường, tăng 6% theo năm. Hạng A đóng góp cho thị trường 8% lượng giao dịch do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế.

Trong 3 năm trở lại đây, lượng giao dịch của phân khúc hạng A cũng đang có sự cải thiện mạnh, thu hút được các nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và tỷ lệ cho thuê khá hấp dẫn. Số lượng người giàu trong nước đang tăng lên nhanh chóng, điều này đang hỗ trợ để phân khúc trung và cao cấp phát triển, đây là cơ sở để đánh giá về tiềm năng của phân khúc BĐS cao cấp, phân khúc hạng sang trong các giai đoạn tiếp theo.

Đồng thời, việc nới lỏng những quy định về việc sở hữu BĐS đối với người nước ngoài cũng đã thổi một luồng gió mới vào thị trường trong những năm qua, số lượng người nước ngoài mua đã tăng mạnh. Trong năm 2018 thị trường Hà Nội và Tp HCM ghi nhận một nguồn cầu lớn từ các khách hàng quốc tế; một số lượng lớn các dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán.

Về xu hướng giá BĐS trong thời gian tới, đại diện của Savills cho rằng, năm 2018, giá bán trung bình ở Tp HCM là 1.600 USD/m2, tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn; hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn.

Còn trên thị trường Hà Nội, năm 2018 ghi nhận mức giá trung bình 1.300 USD/m2 (tăng 1% so với năm 2017);  phân khúc hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cap nhất. Do nguồn cung hạng B khá dồi dào nên nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những mức giá cạnh tranh để duy trì doanh thu. Số lượng giao dịch hạng C tăng nhờ nhu cầu về nhà giá rẻ tăng, các chủ đầu tư cũng đưa ra các điều khoản thanh toán, chương trình chiết khấu và khuyến mại linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

Về triển vọng thị trường trong thời gian tới, Savills cho rằng, với mức FDI cao cộng với các chính sách tiền tệ phù hợp sẽ tạo cơ sở niềm tin rằng thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển; nguồn cung dự kiến sẽ tăng ở các thành phố chính để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Dự báo đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở Tp HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C; còn hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.

Lương Tuấn