Phân khúc nhà ở cao cấp đã không còn sức hút

Khác với năm 2018, phân khúc nhà ở cao cấp trên thị trường bất động sản (BĐS) của năm 2019 đang diễn biến theo chiều hướng ngày một xấu đi khi tính thanh khoản của  phân khúc này đang không đáp ứng được kỳ vọng của đa số các chủ đầu tư. Tính bão hòa của thị trường đã tác động không nhỏ tới tâm lý của các nhà đầu tư trong phân khúc này.

Năm 2016 được coi là năm “ăn nên làm ra” của thị trường BĐS nhà đất, đặt biệt là sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc nhà ở cao cấp ghi nhận bởi sự bùng nổ nguồn cung các dự án cao cấp, đặc biệt là các nhà ở, chung cư, hàng loạt sản phẩm, dự án được các “ông lớn” trong ngành tung ra thị trường. Điều này đã gây ra sự mất cân bằng giữa nguồn cung và cầu trong phân khúc nhà ở của Việt Nam khiến cho sức cầu sụt giảm và thị trường có sự chững lại. Chỉ tính riêng trong 9 tháng đầu năm 2016, doanh số bán nhà ở cao cấp đã giảm đến 10%  so với cùng kỳ năm trước, theo số liệu từ khảo sát của Dragon Capital.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc thị trường nhà ở cao cấp bị chững lại là đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh và hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng,…Đây được xem là yếu tố bất lợi với các doanh nghiệp bất động sản, theo đó các ngân hàng khảo sát kỹ giá đất trước khi cho doanh nghiệp vay, đặc biệt là những vùng giá trị bị đẩy lên bất thường ở các vùng ven, ngoại thành phải giảm tỷ lệ cho vay xuống mức thấp nhất dao động khoảng 50%  đến, thậm chí 30% so với giá thị trường. Các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản thường có 2 đối tượng chính là doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người mua nhà. Trong đó, đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết chặc tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Cùng với tình hình chung của thị trường BĐS, các dự án nhà ở cao cấp, hạng sang được dự báo tiếp tục khan hiếm trong năm 2019. Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đang chiếm vai trò chủ đạo với khoảng 80% nhu cầu trên thị trường. Người mua rất quan tâm đến các dự án trung cấp, bình dân vì sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, vị trí dự án có khả năng kết nối tốt đến trung tâm thành phố cũng như liền kề các khu vực phát triển các tiện ích công cộng. Còn phân khúc cao cấp lại chỉ thu hút được đối tượng có tiềm lực kinh tế trong xã hội.

Theo thống kê các giao dịch thông qua CBRE ở phân khúc cao cấp và hạng sang, thị trường thu hút sự quan tâm lớn của người mua đến từ nước ngoài. Tỷ lệ người mua căn hộ nước ngoài chiếm 76%, trong đó 31% đến từ Trung Quốc. Đây là một trong những tín hiệu khả quan đối với thị trường bất động sản nhà ở cao cấp khi phân khúc này đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực.

Với sự thiếu hụt rõ rệt trong dự án cao cấp tại các đô thị lớn, người mua có thể thấy được tiềm năng tăng vốn  cũng như cơ hội đầu tư dài hạn trong phân khúc này. Cùng với đó, sự ra mắt của những dự án mới với chất lượng tốt hơn bên cạnh thu nhập bình quân tăng cao hơn và những gói tài chính tốt đều sẽ tạo điều kiện cho những thay đổi tích cực của thị trường nhà ở cao cấp trong giai đoạn mới.

Lương Tuấn