Thị trường bất động sản: Cần hoàn thiện chính sách và minh bạch để phát triển

Trong những năm trở lại đây, thị trường bất động (TTBĐS) sản ngày càng khẳng định vị trí của mình trong nền kinh tế. TTBĐS của Việt Nam trở nên hấp dẫn, do có sự kết hợp của nhiều yếu tố tích cực. Bên cạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong vòng 10 năm qua và địa vị thành viên Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Việt Nam còn có một cấu trúc dân số trẻ ở mức cao. Những yếu tố này thúc đẩy mạnh mẽ quá trình đô thị hóa và làm tăng khả năng chi trả của người dân, góp phần duy trì và thúc đẩy tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn.

Tuy nhiên cho đến nay, TTBĐS vẫn bị coi là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Sở dĩ như vậy là vì những chính sách quản lý thị trường còn nhiều bất cập.

Thị trường bất động sản nói chung luôn gắn kết và chịu tác động từ những cơ chế, chính sách của nhà nước. Trong đó, với tư cách là bộ luật điều chỉnh về các vấn đề liên quan đến đất đai, từ trước đến nay, Luật đất đai luôn là nền tảng pháp lý gây ảnh hưởng sâu rộng nhất đến thị trường này.

Trải qua nhiều lần điều chỉnh, Luật đất đai đã phát huy vai trò nhất định trong việc tạo nên khuôn khổ pháp lý trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, gần 10 năm sau khi được sửa đổi năm 2003, bộ luật này đã bộc lộ một số bất cập, trở nên lạc hậu so với tốc độ phát triển mạnh mẽ của thị trường. Hàng loạt các nghị định, thông tư đưa ra để bổ sung vô hình chung đã làm cho mặt bằng chính sách thiếu tính ổn định và nhất quán, khiến thị trường không thể phát triển một cách minh bạch và bền vững.

Tại cuộc Hội thảo: "Chính sách đất đai với thị trường bất động sản" do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức mới đây, nhiều ý kiến của các đại biểu chủ yếu xoay quanh những bất cập cần điều chỉnh, sửa đổi để hướng tới sự phát triển bền vững, minh bạch cho thị trường nhà đất và những bổ sung cần thiết để cho ra đời Luật Đất đai mới vào năm 2013.

Trong đó, các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất, mà cụ thể là các qui định về quyền sử dụng đất trong Nghị định 69 vẫn là một nội dung được nhiều doanh nghiệp quan tâm. Trao đổi về những bất cập xung quanh vấn đề này, ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân bộc bạch: "Tôi có một dự án tái định cư đang gặp khó do vướng quy định thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường. Với dự án này, nếu bán hết cũng chỉ thu về cả vốn lẫn lời là 70 tỷ đồng. Thế mà, theo Nghị định 69, chúng tôi phải nộp tiền sử dụng đất lên đến 57 tỷ đồng, tính thêm các khoản vay khác, thì không những chúng tôi không thể thu về đồng nào mà còn lỗ nặng. Con số này quả thật vượt quá khả năng của doanh nghiệp ...".

Thực tế, khi thực hiện một dự án, việc giải tỏa, đền bù không đơn giản, doanh nghiệp thường phải mua đất theo giá thị trường, tiền đền bù thỏa thuận từng m² đất với giá cao hơn nhiều lần so với khung giá nhà nước. Thế nhưng, khi khấu trừ cho doanh nghiệp, nhà nước chỉ áp dụng theo khung quy định. Theo ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, điều này sẽ bóp chết nhiều doanh nghiệp, đẩy giá sản phẩm lên cao gây thiệt cho người dân, và cơ quan quản lý cũng chẳng được lợi gì, bởi doanh nghiệp không thực hiện được dự án thì không lấy đâu ra tiền nộp thuế... Nói cách khác là "thiệt đơn thiệt kép".

Theo một số phản ánh, không chỉ gây khó cho doanh nghiệp, qui định về tiền sử dụng đất hiện nay cũng còn tồn tại những điểm thiếu công bằng. Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức đề cập đến việc thu tiền sử dụng đất đối với công ty liên doanh. Hiện nay việc nộp tiền sử dụng đất các công ty liên doanh có nhu cầu thuê đất để đầu tư xây dựng nhà cho thuê bị bắt buộc phải đóng tiền sử dụng đất một lần. Như vậy, doanh nghiệp liên doanh phải bỏ ra số vốn quá lớn so với suất đầu tư, nhiều dự án vì thế không thực hiện nổi.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư còn gặp phải những khó khăn khác như: yêu cầu các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản phải hoàn tất các móng công trình xây dựng, quy trình cấp Giấy phép về quyền sở hữu, sử dụng đất còn phức tạp, gây thiệt hại cả về thời gian và tiền bạc cho các nhà đầu tư. Trong quá trình thực thi, những quy định ở các cấp khác nhau chưa được nhất quán hoàn toàn.

Về quy hoạch và khoanh vùng, chưa có những chuẩn hoá để mọi người đều tiếp cận được với thông tin về quy hoạch và quan điểm của cơ quan quản lý. Hiện tại, chưa có hướng dẫn rõ ràng về một số nội dung như: mật độ dân cư, sự hình thành quy hoạch đối với lô đất để các nhà đầu tư làm căn cứ để quyết định đầu tư.

Theo dự báo của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản của Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển trong các năm tới, để thị trường phát triển lành mạnh, các đại biểu kiến nghị:

Các văn bản của Chính phủ và các cơ quan chuyên môn có liên quan đến vấn đề bất động sản như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cần thể hiện sự chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm ở vùng đô thị và vùng quy hoạch để phát triển đô thị, vì đó là những vùng rất “nhạy cảm” và đem lại giá trị kinh tế cao. Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất, như các hộ gia đình, cá nhân được phép cho tổ chức nước ngoài thuê đất.

Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư. Điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án. Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản.

Hoàn thiện và mở rộng sàn giao dịch bất động sản để nó thực sự trở thành điểm hội tụ của các nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản.

Trong dài hạn, Nhà nước luôn luôn phải giữ vai trò chủ đạo trong phát triển thị trường bất động sản, chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất. Cụ thể là:

Chính phủ cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư. Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp Giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai, bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai, tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản. Hỗ trợ cho các nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản còn đang đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt là các nhà đầu tư có năng lực thực sự.

Có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Các cơ quan chức năng nhà nước phải chịu trách nhiệm đối với các hoạt động như: đo đạc lập bản đồ để xác định được hồ sơ địa chính về đất và danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi sự biến động của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; làm các thủ tục về xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế và quản lý về vấn đề xây dựng.

Những chính sách, quy định sẽ là nền tảng quan trọng thúc đẩy thị trường ngày càng minh bạch, bền vững hơn. Hy vọng, với việc tiếp thu các ý kiến đóng góp của các chuyên gia trong cả nước, Luật đất đai mới, dự kiến hoàn thành vào năm 2013 sẽ có sự điều chỉnh nhằm mang lại hiệu quả tốt hơn cho thị trường nhà đất.

Nguyễn văn Chính (Phó Trưởng phòng-Văn phòng VCCI)