Thị trường bất động sản tiệm cận giá trị thực

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khó khăn nhất kể từ năm 2008, bị suy giảm cả bên cung lẫn bên cầu khiến giá cả bất động sản rớt liên tục. Hiện tại, nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang dần tiệm cận tới giá trị thực của nó.

Giá thành nhiều dự án bất động sản đã “chạm đáy”

7 tháng đầu năm nay, thị trường BĐS VN lâm vào cảnh hết sức khó khăn: giá đầu vào (bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, giá nguyên vật liệu…) tăng, lãi suất tính dụng quá cao, nên tại hầu hết các doanh nghiệp BĐS, tình hình giao dịch mua bán sụt giảm mạnh, thậm chí có doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính, thiếu vốn đầu tư cho các công trình, dự án. Từ tình hình khó khăn trên, hầu hết doanh nghiệp BĐS chỉ đặt mục tiêu nỗ lực vượt qua khó khăn để tồn tại, làm sao vượt qua được giai đoạnh khó khăn trước mắt.

Việc nguồn vốn tín dụng đối với thị trường BĐS bị khóa chắt khiến cho hoạt động kinh doanh BĐS trở nên gần như đóng băng, đấy chính là cơ sở để giá BĐS đang trở về mức hợp lý. So với chi phí đầu tư, giá thành nhiều dự án BĐS đã “chạm đáy” do liên tục nhiều năm, thị trường BĐS bị ngưng trệ, đầu ra sản phẩm khó khăn, nhà đầu tư vì áp lực tài chính phải thu hồi vốn. Sự ngưng trệ của thị trường BĐS còn có nguyên nhân là lãi suất cao, các chính sách về thuế, vốn và đặc biệt là sự mất niềm tin vào thị trường của nhà đầu tư.

Theo một kết quả khảo sát của CBRE, giá bán BĐS tại TP HCM đã giảm mạnh từ đầu 2011 đến nay. Cụ thể: Đối với phân khúc căn hộ hạng sang, giá chào bán bình quân chỉ còn 84,64 triệu đồng/m2m giảm 1,35% so với cuối năm 2010. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp, giá chỉ còn 30,36 triệu đồng/m2, giảm 17,27%. Đối với phân khúc căn hộ bình dân, giá bình quân không giảm mạnh mà tăng 16,7%, đạt 22,46 triệu đồng/m2. Hiện nay, nhu cầu căn hộ nghiêng về phân khúc trung bình và bình dân, đồng thời nhu cầu căn hộ cao cấp thuộc phân khúc cao cấp lại giảm. Tâm lý người mua thường chuộng các căn hộ có diện tích từ 80- 90m2, với mức giá từ 15,6- 19,5 triệu đồng/m2 đối với phân khúc trung bình và các căn hộ có diện tích 60- 70m2 với mức giá 10,2- 14,6 triệu đồng/m2 đối với phân khúc căn hộ bình dân.

Lợi thế thị trường đang thuộc về người mua có nguồn lực tài chính, thể hiện ở hai điểm: Người mua được quyền chọn lực sản phẩm rất rộng và rất đa dạng, hai là giá cả và phương thức thanh toán rất hợp lý, thậm chí có dự án BĐS cao cấp chấp thuận cho người mua thanh toán đến 44 đợt.

Doanh nghiệp cần tránh đầu tư dàn trải

Theo Horea, trong tình hình khó khăn hiện nay, đã có nhiều doanh nghiệp BĐS buộc phải tái cấu trúc, điều chỉnh lại cơ cấu đầu tư, hoãn hoặc giãn tiến độ, triển khai một số công trình, dự án, tinh giảm bộ máy và thực hiện nhiều biện pháp như giảm giá bán hàng, tăng tỷ lệ chiết khấu, hỗ trợ lãi vay cho người mua, tung ra nhiều phương thức khuyến mãi thu hút khách hàng. Đã xuất hiện nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp.

Vấn đề sinh tử hiện nay là tìm đâu ra nguồn vốn cho thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã từng lưu ý các doanh nghiệp BĐS nên tự cứu mình. Theo đó, các doanh nghiệp cần huy động vốn trong dân, thông qua việc được phép huy động 20% vốn bằng cách bán trực tiếp không qua sàn giao dịch BĐS. Doanh nghiệp BĐS cũng có thể liên kết với nhau hoặc liên kết với nước ngoài để tìm kiếm, huy động nguồn vốn. Trong tình hình khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp không nên đầu tư tràn lan, mà tập trung nguồn lực có trọng tâm, trọng điểm hoàn thành dứt điểm các dự án BĐS để tăng tính thanh khoản. Các doanh nghiệp cũng cần quản lý tốt nguồn tiền, thực hiện điều tra khảo sát thị trường, chuyển dịch cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu của khách hàng, tập trung vào các phân khúc phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người tiêu dùng.

Ở góc độ doanh nghiệp, Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành- ông Nguyễn Văn Đực cho biết, các doanh nghiệp BĐS cần quan tâm tăng nguồn cầu BĐS thông qua việc giảm đơn giá bán, tiết kiệm chi phí cho ra sản phẩm giá rẻ. Với giải pháp xây dựng các căn hộ nhỏ, diện tích 50- 70m2, thậm chí chấp nhận căn hộ 20- 40m2, vì giá của chúng phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người Việt Nam.

Về phía quản lý nhà nước, các chuyên gia BĐS cho rằng Việt Nam cần tăng cường vốn cho thị trường BĐS. Trong đó, cần xây dựng hành lang pháp lý để thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) BĐS hoạt động. Chính phủ cần sớm ban hành các quy định cụ thể để hình thành các định chế phi ngân hàng như Quỹ tín thác đầu tư BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho thị trường BĐS. Đồng thời, cần có cơ chế chính sách cụ thể để phát triển nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, góp phần tăng cung BĐS và ổn định kinh tế- xã hội.

Lương Tuấn