Thị trường BĐS Hà Nội: Phân khúc bình dân vẫn khan hàng

Mặc dù thị trường BĐS VN đã giảm mạnh trong thời gian vừa qua nhưng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam vẫn tin tưởng vào sự phát triển của thị trường trong thời gian tới. Theo ông Nguyễn Trần Nam, thị trường BĐS vẫn chưa có tín hiệu vỡ bong bóng. Thị trường chỉ đang trong giai đoạn điều chỉnh và sẽ sớm phục hồi trong thời gian tới. Thị trường vẫn còn sức hút rất lớn đối với nhà đầu tư bởi nhu cầu về BĐS trong dân hiện nay vẫn còn nhiều.

Đưa BĐS ra khỏi khu vực phi sản xuất

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, quy mô hoàng hóa trên thị trường BĐS còn thấp. Lượng hàng hóa để bán chỉ chiếm 30% còn lại 70% người dân xây dựng để ở. Mặt khác, dư nợ BĐS giảm so với thời điểm cuối năm 2010 và chỉ chiếm 7% tổng dư nợ tín dụng.

Trước tình trạng này, nhiều ý kiến lo ngại rằng, lãi suất vay ngân hàng quá cao và không có nguồn vốn bổ sung, nếu tình hình kinh tế và chính sách không thay đổi, thị trường sẽ suy yếu dần, không có cơ hội phục hồi. Cũng có ý kiến băn khoăn, tình trạng lạm phát tiếp tục ở mức cao, thị trường BĐS đóng băng, các dự án sẽ bị đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện. Nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư dựa vào nguồn vay ngân hàng. Thậm chí, tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh ngiệp , những nhà đầu tư mất khả năng thanh toán...

Mặc dù trong bối cảnh lạm phát, việc thắt chặt tín dụng là hết sức cần thiết nhưng Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng Chính phủ không nên coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất, chính điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường. Hiện Bộ Xây dựng đã có báo cáo gửi Thủ tướng đề nghị phân loại, cơ cấu lại dư nợ, không cho vay với dự án cao cấp nhưng ưu tiên vốn cho các dự án nhỏ, giá cả trung bình, nhà ở xã hội để thị trường không sốt nóng cũng không bị đóng băng. Ông Nam cũng khẳng định, dự thảo Nghị quyết của Chính phủ đã đưa BĐS ra khỏi khu vực phi sản xuất, nhưng vẫn phải kiểm soát dư nợ và dòng tiền. Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất với Ngân hàng Nhà nước phân nhóm các loại BĐS khác nhau để điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay, bảo đảm dự án cần thiết cho an sinh, đáp ứng nhu cầu thực sự của xã hội không bị ngưng trệ nhưng cũng không làm tăng dư nợ chung của cả thị trường BĐS như mục tiêu chống lạm phát đã đề ra.

Khó xảy ra đổ vỡ

Thực tế, nhu cầu về BĐS ở miền Bắc vẫn còn rất lớn đặc biệt là ở phân khúc bình dân. Theo đánh giá của đại diện mạng các sàn giao dịch BĐS phía Bắc hiện nay thị trường miền Nam đang trong giai đoạn bão hòa nên giá các sản phẩm BĐS phía Nam hiện nay đang rất hấp dẫn, đây chính là điểm khác biệt lớn nhất về thị trường giữa hai khu vực Bắc và Nam. Thị trường miền Bắc, dự án chung cư có vị trí tốt vẫn bán được hàng, đặc biệt các chung cư có giá từ 1000 USD/m2 trở xuống vẫn đang khan hàng, trong khi nhóm này đáp ứng nhu cầu xã hội nên sẽ không bị ảnh hưởng lớn. Ngược lại, nhóm nhà ở cao cấp, nhóm các dựa án khu vực vành đai 3 và 4 đang gặp nhiều khó khăn, buộc các doanh nghiệp điều tiết lại hoạt động kinh doanh, dự án nào hiệu quả thu hồi vốn nhanh thì tiếp tục đầu tư, dự án nào kém hiệu quả nên dừng.

Về giá nhà, tại TP HCM, nguồn cung nhà có giá 1000 USD/m2 tương đối nhiều chính vì thế giá đồ thị về giá vẫn không có nhiều thay đổi, phân khúc trung bình và khá có giá trên 2000 USD/m2 giảm 20- 30% so với năm 2007; giảm mạnh nhất trong các phân khúc nhà ở tại TP HCM là phân khúc cao cấp, có những thời điểm giá đã giảm tới hơn 40% so với năm 2007. Trong khi đó thị trường BĐS Hà Nội các phân khúc đều tăng 20%- 30% qua từng năm và thời điểm này đang chững lại. Đây là điều hết sức bình thường của thị trường BĐS. Tuy nhiên, đất nền, nhà chia lô giảm mạnh do ảnh hưởng của chính sách thắt chặt tiền tệ, dẫn đến thanh khoản thị trường giảm.

Theo ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nếu giảm lãi suát bình quân trên thị trường là 20%/năm và dựa án được tiến hành khoảng 5 năm, với giả định doanh nghiệp BĐS có 20% vốn, phải vay 80% như vậy giá thành sản phẩm sẽ phải gánh một chi phí rất lớn. Hệ quả sẽ là sự rút lui của các nhà đầu tư đối với các thị trường truyền thông, trong đó Hà Nội và TP HCM sẽ bị tác động nhiều nhất.

Sự sụt giảm của thị trường trong thời gian vừa qua tại thị trường miền Bắc được các chuyên gia kinh tế đánh giá là hết sức cần thiết sau một chu kỳ tăng nóng kéo dài, thị trường giảm giá là cơ hội để đưa giá các sản phẩm BĐS sát với giá thực tế hơn, đồng thời cũng là tiếng chuông cảnh tỉnh đối với những nhà đầu tư BĐS bởi không phải mua bất cứ lúc nào và mua bất cứ sản phẩm BĐS nào cũng sẽ mang lại lợi nhuận.

Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, Việt Nam cần có các chính sách theo phân khúc thị trường, nếu phân khúc thị trường còn thiếu thì cần được hỗ trợ phát triển để đáp ứng nhu cầu của xã hội. Phân khúc thị trường nào bão hòa thì có chính sách hạn chế.

Lương Tuấn