Thị trường BĐS Hà Nội: Bóng căng nhưng chưa thể vỡ

Đứng trước những khó khăn của thị trường BĐS trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư bi quan về khả năng thị trường BĐS Hà Nội bị “vỡ bong bóng”. Tuy nhiên, đối với nhiều người, ngay cả những người trong cuộc thì BĐS chỉ đang trải qua một cuộc sát hạch đầy cam go, chuyện vỡ bong bóng là chưa thể

Tiếp tục đi xuống

Tính thanh khoản của thị trường BĐS Hà Nội giảm mạnh trong thời gian qua đã khiến cho những biểu hiện khó khăn của thị trường ngày càng rõ nét. Điều dễ nhận thấy nhất là hàng loạt chung cư cao cấp bị bán tháo, trong khi đó, sau một thời gian cầm cự, đất nền ở HN cũng đã bắt đầu giảm giá. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư vốn đã khó khăn nay càng thêm lo ngại.

Với kiểu thị trường “đắt chỗ buôn, buồn chỗ bán” như hiện nay, khả năng thị trường vẫn tiếp tục ế dài là điều khó tránh khỏi. Thậm chí, có những người có nhu cầu mua thực nhưng vẫn chưa mua vì giá đất rẻ, hợp túi tiền, hạ giá lớn nhưng vẫn không có ai mua. Tỷ lệ giao dịch thành công rất ít, chỉ khoảng 5- 10% khiến cho thị trường đã ảm đạm càng thêm u ám về tương lai.

Trong khi đó, đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ, do đói vốn đã phải bán tháo dự án để tìm cách thoát khỏi thị trường để tránh bị “chết chìm” vì thiếu vốn. Giải thích cho động thái giảm giá hàng loạt này, ông Nguyễn Đình Toản, Phó phòng kinh daonh Công ty BĐS AZ cho biết, hiện nay nguồn vốn BĐS bị siết rất chặt. Bên cạnh đó, quy định giảm tỷ lệ nợ phi sản xuất trong đó có BĐS xuống còn 22% khiến nguồn vốn BĐS ngày càng trở nên nhỏ giọt hơn.

Do đó, bên cạnh yếu tố cạnh tranh, một số chủ đầu tư cũng cần đẩy hàng vì thiếu vốn. Cũng giống như các nhà đầu tư, chủ đầu tư rất khó tiếp cận vốn ngân hàng nên họ không còn cách nào khác là phải giảm giá bán.

Chính vì thế, mới đây, một số chuyên gia đã cho rằng, nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường BĐS VIệt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu so với hàng trăm dự án nhà ở Hà Nội hiện nay, thì nhu cầu của Thủ đô không đến thế.

Theo ông Nguyễn Đức Thành, thành viên nhóm tư vấn kinh tế vĩ mô của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, thị trường BĐS với mức giá cả bị kìm giữ ở mức cao trong một thời gian dài tích tụ những nguy cơ tiềm tàng có thể gây nên tình trạng bong bóng. Nguy hiểm ở chỗ thị trường BĐS với lượng vốn thực có mỏng, chụy tác động của luồng vốn từ cả trong và ngoài nước tích tụ rủi ro hệ thông ngân hàng, và qua đó tác động đến cả nền kinh tế

Sốc nhưng cần thiết

Mặc dù giá BĐS đã giảm mạnh nhưng theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhận xét, giá đất tại Hà Nội hiện vẫn đứng ở mức cao dù hiện tại giao dịch diễn ra rất ít, nếu không nói là trầm lắng. Tuy nhiên, về lâu dài thì giá BĐS Hà Nội chắc chắn sẽ phải giảm xuống chứ không thể cao như thế này mãi được. Và đó là cơ hội để người mua nhà hướng đến giá trị thực của BĐS.

Song, cái khó là trong bối cảnh kinh tế lạm phát hiện nay, Nhà nước hạn chế nguồn vốn cho BĐS, khiến thị trường trầm lắng, giao dịch ít. Trong khi đó, tâm lý người dân lại chần chừ, chờ đợi khi nào thị trường lên hoặc xuống hẳn thì mới nhảy vào. Chính điều đó đã và sẽ góp phần làm thị trường trầm lắng tiếp, thức là ngoài yếu tố tín dụng, còn yếu tố tâm lý.

Lo ngại trên là có cơ sở nhưng đối với nhiều người, những khó khăn này chỉ là một kỳ sát hạch, điều quan trọng nhất là nhu cầu nhà đất vẫn còn rất lớn và những doanh nghiệp nào chọn hướng đi đúng vẫn có thể thành công.

Trong những dự án giảm giá bán thì hầu hết là những dự án mới hình thành, ở giai đoạn góp vốn, có địa thế ở xa. Ngược lại, trong nội thành Hà Nội, có những dự án đã hoàn thành có thể vào ở ngay thì vẫn đắt giá và giao dịch sôi động, thậm chí có những dự án đang triển khai xây dựng thực chất thì giá không giảm mà còn giao dịch khá ổn. Điều này cho thấy, một nhu cầu thực tế nhà ở vẫn lớn và khách hàng đang tìm đến những dự án tốt để mua nhà. Nếu như thế, bong bóng BĐS khó có thể xảy ra vì trừ một số dự án nằm trong diện quy hoạch có giá bị đội lên quá cao, còn hầu hết các dự án khác, giá không bị đội lên trên gái thực quá nhiều nên có giảm thì mức giảm không đáng kể.

Thậm chí việc vay vốn ngân hàng đang được siết chặt nhưng với những dự án tốt, việc huy động vốn từ thị trường vẫn không quá khó, hàng vẫn bán chạy. Điều đó cho thấy, dự án tốt, nhà đầu tư tốt vẫn còn có cơ hội sống tốt. BĐS nếu có đổ dốc mạnh chỉ là ở một phân khúc nào đó chứ không phải hoàn toàn thị trường. Nên “bong bóng” khó nổ ra. Bên cạnh đó, hiện nay tín dụng BĐS bị siết chặt nhưng không có nghĩa là siết hoàn toàn. Nhà đầu tư vẫn có thể vay được với lãi suất cao khoảng 26%/năm. Nếu tìm được dự án tốt, chắc chắn vẫn có khách hàng tiếp cận được nguồn vốn này. Hơn nữa, trong khi có những dự án đi xuống, có chru đầu tư rao bán dự án thì lại có những người đang tìm mua dự án với giá hợp lý để chuẩn bị cho tương lai về sau với niềm tin thị trường sẽ còn phát triển. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, sẽ khó khăn cho thị trường BĐS khi Chính phủ thắt chặt tín dụng. “Nhưng tôi tin, dù khó khăn, thị trường vẫn sẽ tìm ra lối thoát. Các doanh nghiệp và người dân vẫn phải tích ứng với hoàn cảnh đó”, ông Hà dự đoán.

Đầu tư BĐS có lẽ đã qua rồi cái thời cứ chạy được dự án là chắc thắng mà thay vào đó, các doanh nghiệp cần chuẩn bị kỹ về mọi mặt ngay từ đầu, trong đó có vấn đề tài chính. Kế hoạch sản xuất- kinh doanh dựa trên nhu cầu thị trường và tính toán cơ sở nguồn vốn có khả năng huy động.

Lương Tuấn