Căn hộ sẽ nhỏ hơn

Trước thực tế của thị trường và đề nghị của doanh nghiệp (DN), Bộ Xây dựng đã đã đề nghị chính phủ các giảm pháp quản lý thị trường bất động sản (BDS), trong đó đáng chú ý là đề nghị xây dựng các căn hộ nhỏ hơn và phát triển thị trường cho thuê nhà. Tuy nhiên các DN còn muốn căn hộ nhỏ hơn nữa để tăng tính thanh khoản.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, mặt bằng giá bất động sản tại Hà Nội hiện đã giảm tới 35%, nhưng tình hình giao dịch vẫn ảm đạm. Một phần là hệ quả chính sách thắt chặt tài chính, tiền tệ, nguồn vốn trong dân cũng không còn nhắm tới kênh đầu tư này bởi tính bất ổn định của thị trường đang làm sụt giảm lòng tin. Trong khi đó, những người có nhu cầu nhà ở thực sự không thể trang trải nổi cho căn hộ cao cấp, dẫn đến sự xuống giá liên tiếp của thị trường căn hộ.

Nhiều dự án đã trở về bán ở giá gốc, hoặc dưới gốc, như Golden Palace của Tập đoàn Mai Linh có giá gốc là 35 triệu đồng/m2 (khoảng 1.700 USD/m2). Trước đó, thị trường ghi nhận giao dịch dự án này với giá trên 2.200 USD/m2 chưa gồm thuế VAT, người đâu tư cắn răng chịu lỗ chấp nhận bán dưới giá gốc mà vẫn ít người mua. Hay như dự án Mulberry Lane của Hoàng thành Thăng Long, giá chung cư đang được chào bán khoảng 1.650 USD/m2, so với trước phải 2.300 USD/m2 (chưa gồm VAT).

Tại TP Hồ Chí Minh, nơi giá nhà đất “mềm” hơn Hà Nội và thị trường luôn năng động, từ năm trước cộng đồng DN đã kiến nghị Bộ Xây dựng chấp thuận các mô hình căn hộ nhỏ hơn, thậm chí chỉ 20m2 để phù hợp với đối tượng khách hàng độc thân, gia đình trẻ, cán bộ hưu trí, và quan trọng nhất là hạ giá căn hộ xuống mức thấp kích thích nhu cầu thị trường. Các căn hộ mẫu cũng ra mắt và thu hút sự quan tâm của nhiều người.

Loại hình căn hộ siêu nhỏ như thế chưa được chấp thuận do những ý kiến lo ngại hình thành các khu ổ chuột trên cao và mâu thuẫn với các quy định nhà nước, nhưng nhu cầu của thị trường đã tác động tới chính sách. Trong tờ trình của Bộ xây dựng kiến nghị Chính phủ ban hành một số giải pháp quản lý thị trường BDS lành mạnh, đã thể hiện kiến nghị xây dựng căn hộ nhỏ của DN. Bộ đề nghị ưu tiên phát triển các dự án nhà ở có diện tích trung bình (từ 70 đến 90 m2) và diện tích nhỏ (dưới 70 m2), có giá bán hợp lý và không khống chế tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ tại các dự án như quy định của Tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, sẽ tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng từ 80% trở lên, hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư có diện tích từ 120 m2 trở lên) tối đa không quá 20% trong tổng số đơn vị nhà ở thương mại xây dựng mới.

Đề xuất của Bộ Xây dựng được đánh giá là khá cởi mở, cho phép DN thiết kế các sản phẩm nhà ở nhỏ hơn với số lượng nhiều hơn trong từng dự án, nhưng có vẻ chưa làm DN hài long. Có lẽ vì thế mà sau thông tin về đề xuất này, hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (Horea) tiếp tục kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp trên địa bàn được xây căn hộ diện tích nhỏ hơn nữa, tối thiểu 30 m2.

Theo đánh giá của Horea, thị trường bất động sản Tp.HCM đang lâm vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu, đặc biệt là thiếu những căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán thấp phù hợp với nhu cầu của đa số người dân, thừa những căn hộ diện tích lớn, giá bán cao. Nếu được phép xây dựng các chung cư thuWong mại với diện tích nhỏ, tối thiểu 30m2, người dân sẽ có cơ hội sở hữu căn hộ phù hợp khả năng thanh toán của mình, đồng thời DN cũng có thể chuyển đổi các căn hộ trên dưới 80m2 thành 2 căn hộ khoảng 40m2. Nếu điều này xảy ra, DN sẽ giải được bài toán tồn đọng các căn hộ diện tích lớn, thị trường sẽ có động lực bứt khỏi tình trạng ảm đạm kéo dài.Các cuộc khảo sát cho thấy, nhu cầu nhà ở của của cán bộ, công chức, các gia đình trẻ, những người có thu nhập trung bình tại các thành phố là rất lớn và chiếm tỷ lệ áp đảo so với các phân khúc khác của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong một thời gian dài, DN đã say sưa làm các dự án cao cấp với căn hộ diện tích lớn, tiện nghi đắt tiền.

Khi thị trường tuột khỏi dự tính của cả DN và giới đầu cơ, họ đang trở về với điểm xuất phát thực tế hơn: Đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, có nghĩa là kéo giá trị căn hộ xuống. Một đại gia ngành BDS đánh giá: “Việc hạn chế phát triển các căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp đã bóp méo sự phát triển của thị trường bất động sản, là nguyên nhân tạo nên làn sóng đầu cơ bất động sản, đẩy giá bất động sản lên cao trong nhiều năm qua”.

Trở lại đề xuất của Bộ Xây dựng, ngoài vấn đề cho phép xây dựng nhiều căn hộ diện tích nhỏ, Bộ cũng đề nghị các địa phương thực hiện nghiêm túc việc dành 20% diện tích đất trong các dự án phát triển nhà ở và tổ chức triển khai xây dựng nhà ở xã hội. Đề nghị Chính phủ chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay các dự án có khả năng thanh khoản cao, các dự án phát triển nhà ở phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, các dự án đã xây xong phần thô đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng, tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở.

Lê Minh