Quay về nhu cầu thực sự

Với đại đa số người Việt Nam, những người có nhu cầu bức thiết về nhà ở, chưa tới thời của những căn hộ cao cấp hàng tỷ đồng và những lô đất biệt thực hàng chục tỷ đồng. Phân khúc bất động sản (BĐS) cao cấp phát triển nhanh chóng những năm qua dựa trên thị trường đầu cơ mua đi bán lại, DN say sưa với lợi nhuận khổng lồ đã bỏ quên nhu cầu thực sự của người dân. Khi bong bóng BĐS xì hơi, DN mới vội vã quay về đánh giá nhu cầu ấy.

Hàng triệu người dân thành phố đang thiếu chỗ ở trầm trọng, nhu cầu nhà ở được đánh giá là cực lớn, là mảnh đất màu mỡ để DN thâm canh nhiều năm tới. Nhưng hiện tại, thị trường lại đang đóng băng kéo dài đẩy nhiều DN rơi vào khó khăn không tiêu thụ được sản phẩm và giãn tiến độ công trình để chờ thời.

Xu hướng căn hộ nhỏ

Khi thị trường bắt đầu hạ nhiệt ở phân khúc căn hộ cao cấp, dư luận xôn xao bởi mẫu căn hộ siêu nhỏ, chỉ 20m2 của Công ty địa ốc Đất Lành. Căn hộ thích hợp với người độc thân, viên chức nhà nước, cán bộ hưu trí, với các thiết bị cơ bản: bếp, vệ sinh, giường ngủ, ban công, giá bán khoảng 15 triệu đồng/m2. Căn hộ thu hút sự chú ý của rất nhiều người có nhu cầu nhà ở, và cả của cơ quan quản lý. Chủ dự án, công ty Đất Lành đánh giá: căn hộ nhỏ hiện nay là xu hướng ở nhiều nước, nhất là ở những thành phố có giá đất cao. Nếu được xây dựng nhiều căn hộ nhỏ, giá bán có thể giảm hơn mức giá mà công ty dự kiến là 300 triệu đồng/căn.

Tuy căn hộ chưa được phê duyệt vì trái quy định của Luật nhà ở, theo đó, căn hộ tại dự án nhà ở thương mại phải có diện tích tối thiểu 45m2. Nhiều ý kiến cũng cho rằng nếu phê duyệt những căn hộ siêu nhỏ sẽ hình thành các khu nhà ổ chuột trên cao. Nhưng thị trường lại rất quan tâm đến loại căn hộ này, và nếu được cấp phép, các căn hộ siêu nhỏ dự báo rất đắt hàng. Đề án này cũng thể hiện một xu hướng quan tâm mới của giới đầu tư địa ốc, họ đã ngấm đòn các căn hộ cao cấp hào nhoáng mà nhiều nhà đầu tư kẹt chân chưa thoát hết hàng, đang nghĩ đến khả năng thực tế hơn, xây những căn hộ nhỏ hơn và rẻ tiền hơn để những người có nhu cầu nhà ở có thể mua được.

Công ty địa ốc Đất Lành vẫn theo đuổi dự án căn hộ họ, lại vừa có có băn bản đề nghị Bộ Xây dựng cho phép triển khai xây dựng căn hộ diện tích nhỏ. Năm 2010, Công ty TNHH Đầu tư phát triển Hưng Gia Phúc cũng đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng cho phép xây loại căn hộ có diện tích dưới 45 m2 trong nhà ở chung cư thương mại, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng độc thân có thu nhập thấp. Chuyện này cũng đã có tiền lệ, Bộ Xây dựng từng cho Công ty Đất Lành thí điểm xây dựng loại nhà ở diện tích 39m². Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam loại nhà này có quy mô, mức giá vừa phải, đáp ứng nhu cầu có thật của nhiều người dân và làm phong phú thêm thị trường nhà ở.

Theo tính toán của giới đầu tư, những căn hộ nhỏ dưới 45m2, có thể từ 20 đến 40m2 sẽ nhanh chóng khởi động lại sự trì trệ của thị trường, vốn kéo dài trong hai năm qua. Tính thanh khoản của thị trường nhanh chóng được cải thiện bởi nhu cầu thực sự của thị trường luôn rất lớn, DN chỉ cần đưa ra các sản phẩm phù hợp nhu cầu kèm theo các giải pháp tài chính thích hợp hỗ trợ người mua, họ có thể tạo bước đột phá ngay trong thời điểm thị trường ảm đạm. Chính vì thế, một số DN kiến nghị cơ quản quản lý chấp thuận cho phép xây dựng căn hộ nhỏ. Nếu như được cấp phép, sẽ có nhiều DN khác không muốn chậm chân trong phân khúc này.

Giáo sư.Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên &Môi trường, người tâm huyết nhiều năm với thị trường BĐS cho rằng nhà diện tích nhỏ là phân khúc thị trường rộng lớn hiện vẫn bị bỏ ngỏ. Các cơ quan chức năng cần vận dụng linh hoạt quy định của pháp luật cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ.

Hỗ trợ tài chính cho người mua

Người dân kêu giá nhà đất quá cao, cách xa thu nhập của họ, thậm chí có người tính toán rằng với thu nhập 5 triệu đông/tháng, họ không ăn uống chi tiêu thì 15 năm sau mới mua được nhà. Nhưng phải nhìn thẳng vào thực tế là mua nhà đất không phải dễ, bởi vì đó là tài sản lớn, và giá nhà đất không thể được kéo xuống thấp phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Vì vậy cùng với sự nỗ lực của những người có nhu cầu nhà ở, Nhà nước cần tạo ra cơ chế để người dân có thể tiếp cận được.

Cơ chế đó là gì? Theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia: Nhà nước cần đẩy mạnh hơn nữa chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị. Chính sách phát triển nhà ở cần xây dựng các khung chính sách ưu đãi cho người nghèo đô thị dưới dạng tiếp cận các khoản vay dài hạn và chi phí hạ tầng thấp; phát triển các giải pháp ngân hàng như cho vay dài hạn, thị trường nợ thế chấp, các khoản vay tài chính vi mô cho các nhóm thu nhập thấp… Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường.

Theo ông Nghĩa, DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán. Phân khúc căn hộ bình dân hết sức quan trọng, bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Điều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay.

Giới đầu tư nhà đất đang nhen nhóm hy vọng từ việc BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất, có nghĩa ngân hàng có thể nới rộng cho vay hơn, kéo theo sự ấm lên của thị trường. Nếu Bộ Xây dựng cho phép DN xây dựng căn hộ nhỏ sẽ thêm một cú huých quan trọng để thị trường bật dậy sau một thời gian dài u ám.

Lê Minh