Tổng quan thị trường bất động sản: Mất cân bằng

Những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản (BĐS) giai đoạn cuối năm vẫn chưa thấy xuất hiện nhưng 2 tổ chức nghiên cứu, tư vấn BĐS nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam là CBRE và Savills thì vẫn hy vọng quý IV/2011 thị trường sẽ có những nét tươi mới hơn.

Cung- Cầu sự khác biệt lớn

Cơ sở cho những hy vọng trên theo ông Richard Leech- Giám đốc điều hành CBRE đó là việc Ngân hàng Nhà nước nới lỏng lãi suất gần đây đã báo hiệu sự phục hồi của nền kinh tế. Tuy nhiên ông này cũng cho rằng những tác động của việc giảm lãi suất lên thị trường BĐS sẽ rất khó nhận biết một cách cụ thể, theo ông để đẩy nhanh tốc độ bán hàng của các dự án BĐS hiện nay không thể trông chờ vào chính sách mà phải đẩy mạnh các hoạt động ưu đãi, giảm giá, bên cạnh đấy là các hoạt động tiếp thị, cùng với sự minh bạch trong thông tin.

Ông Trần Như Trung- Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu thị trường của Savills cũng cho rằng, thị trường sẽ không thể ngay lập tức trở thành “màu hồng” bởi sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự thay đổi từ phía chủ đầu tư. Nếu không có các chương trình khuyến mại hay giảm giá bán trong thời điểm này thì tính thanh khoản sẽ khó có thể được nâng lên.

Theo quan điểm của công ty Savills, việc thị trường đóng băng trong suốt thời gian qua, nguyên nhân chính không phải là do chính sách tiền tệ và tài khóa mà do giá các sản phẩn BĐS không phù hợp với khả năng thanh toán của người dân, do vậy đã đẩy thị trường rơi vào tình trạng khó khăn trong thanh khoản.

Sự khó khăn của thị trường được phản ánh rõ nhất qua phân khúc chung cư, đặc biệt là chung cư hạng sang, hiện có rất nhiều chung cư được rao bán giá gốc cộng thêm chiết khấu lên tới 7% mà vẫn không tìm được khách, đây là điều chưa từng xảy ra đối với thị trường BĐS trong quá khứ.

Sự tăng giá đơn lẻ ở một vài dự án theo CBRE đó là do tác động của hoạt động đầu cơ. Số giao dịch thàh công trên thực tế rất ít. Theo ông Nguyễn Minh Tuấn- Phó Giám đốc CBRE thì đây là hệ quả của tình hình khó khăn làm hạn chế lượng tiền và tín dụng đầu tư vào BĐS.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, quý III/2011 thị trường đón nhận 21 dự án được chào bán tương đương với 9.600 căn. Trong đó phân khúc chung cư hạng sang thực hiện thành công 2%, tình trạng này cũng đã xảy ra trong quý II/2011. Trong khi đó chung cư phân khúc trung bình, thấp lại có tỷ lệ giao dịch thành công cao ở mức 3% và 22%. Hiện các căn hộ có giá 2- 3 tỷ đồng/căn đang thu hút sự quan tâm rất lớn từ thị trường.

Tình trạng đóng băng của phân khúc chung cư cao cấp trong thời gian qua đã phản ánh một thực tế nguồn cung và nhu cầu của thị trường đang có những mâu thuẫn lớn. Trong khi các sản phẩm chung cư cao cấp đang ế dài, không có người mua thì người dân lại chỉ quan tâm đến những căn hộ chung cư giá rẻ, phù hợp với túi tiền. Việc này không chỉ xảy ra đối với 1 hay 2 dự án mà ở hầu hết các dự án, đièu này cho thấy, muốn tạo được sự thay đổi, thậm chí tạo cú hích trên thị trường, rất cần sự thay đổi từ phia chủ đầu tư.

Tín hiệu tích cực

Mặc dù nhiều nhà đầu tư trong nước vẫn đứng ngoài thị trường nghe ngóng, nhưng theo ông Nguyễn Minh Tuấn, thị trường BĐS đang có những dấu hiệu tốt dần lên, trong đó quý IV được kỳ vọng sẽ là thời điểm sôi động nhất trong năm do nhiều người có xu hướng hoàn tất việc mua bán nhà để ổn định trước tế và giải ngân khoản tiền thặng dự vào dịp cuối năm.

Công ty BĐS Savills thì cho rằng, sự phát triển của thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ không có gì rõ rệt, sẽ là sự đan xen giữa gam màu tối và sáng. Ngoài những tác động từ yếu tố kinh tế vĩ mô thì thị trường còn phụ thuộc vào tâm lý nhà đầu tư. “Điều đáng mừng là vào thời điểm 2008-2009, việc thuyết phục chủ đầu tư thay đổi phương án kinh doanh là rất khó khăn. Thế nhưng, gần đây việc thuyết phục trở nên dễ dàng hơn, nhiều chủ đầu tư đã cởi mở hơn. Trong đó 70% số chủ đầu tư được hỏi sẵn sàng thay đổi chiến lược kinh doanh, trong đó hơn một nửa chọn thay đổi sản phẩm và chất lượng, diện tích các sản phẩm BĐS. 20% chọn thay đổi địa điểm, 20% thay đổi cách bán hàng. Do vậy, tôi tin là thị trường sẽ tốt lên, sẽ thu hút được sự quan tâm nhiều hơn của nhà đầu tư” - ông Trần Như Trung nhận định.

Đáng chú ý, cả hai công ty CBRE và Savills đều có chung nhận định rằng cơ hội phát triển của các khu vực như Gia Lâm, Long Biên, Mê Linh… là rất lớn bởi giá ở các khu vực khác đặc biệt là phía Tây đã lên quá cao. Theo nghiên cứu của CBRE, trong cả quý III/2011, mức giá chào bán ở các khu vực này không những không giảm mà còn tăng nhẹ khoảng 3% so với quý trước.“Điều này trái ngược với xu hướng giảm chung của thị trường, phản ánh mối quan tâm ngày càng tăng đối với khu vực phía đông” - đại diện CBRE khẳng định. Bên cạnh đó, theo Savills, việc lãi suất giảm là thách thức với chủ đầu tư nhưng cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư cá nhân trong thời gian tới.

Lương Tuấn