Tổng quan thị trường bất động sản quý 3

Triển vọng kinh tế Việt Nam trong ngắn hạn vẫn không sáng sủa lắm do vẫn còn các bất ổn kinh tế và tài chính. Mới đây, Standard& Poor’s đã hạ mắc xếp hạng tín dụng dài hạn của Việt Nam từ BB xuống BB- trong khi vẫn giữ nguyên xếp hạng tín dụng trong ngắn hạn ở mức BB.

Theo đánh giá của Colliers, các rủi ro trong ngắn hạn của nền kinh tế Việt Nam bao gồm: thâm hụt ngân sách và thương mại, thiếu vốn, lãi suất cao, lạm phát, nợ nước ngoài, mất giá tiền đồng. Những lo lắng về các rủi ro này đã thể hiện trong việc Chính phủ mới đây đã điều chỉnh dự báo tăng trưởng GDP cho năm nay từ 6,5% xuống 6%. Điều này đã tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian vừa qua.

Phân khúc văn phòng tiếp tục chịu sức ép giảm giá

Phân khúc văn phòng quý 3/2011 đã có nhiều khởi sắc. Thị trường văn phòng hạng A có công suất sử dụng đạt 95,3% (tăng 0,9 điểm % so với quý trước), thị trường văn phòng hạng B có công suất sử dụng phòng thấp hơn hạng A, đạt 90%. Mặc dù đã có những chuyển biến tích cực nhưng phân khúc văn phòng vẫn chưa đạt được kỳ vọng của các chủ tòa nhà. Họ vẫn đang tích cực có các chiến dịch khuyến mãi, thời hạn cho thuê linh động và thậm chí chấp nhận cả những yêu cầu cần thuê với diện tích nhỏ hoặc cho thuê cả tầng dài hạn.

Theo tính toán của Colliers, trong quý 4/2011 thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 200.000m2 văn phòng mới bao gồm cả hạng A và hạng B. Như vậy, trong vòng 3 năm tới, thị trường sẽ có khoảng 1,5 triệu diện tích văn phòng mới khiến tổng nguồn cung khi đó sẽ gấp 3 lần hiện tại. Đối mặt với một số lượng lớn nguồn cung như vậy xu hướng cho thuê và bán sàn văn phòng đang trở nên phổ biến. Đây là cách để lấp đầy tòa nhà, thu hồi vốn nhanh và tiết kiệm thời gian.

Giá đất trung tâm Hà Nội đắt ngang Tokyo và Paris

Giá đất tại Hà Nội thay đổi lớn theo vị trí, tùy thuộc vào việc phát triển hạ tầng và trong nhiều trường hợp là vào yếu tố đầu cơ. Nghiên cứu của Colliers cho thấy giá đất càng trung tâm thì biên độ dao động giá đất càng rộng. Lợi thế thương mại phụ thuộc vào vị trí của các quận trung tâm khiến cho có sự khác biệt rõ nét giữa các nhà trong ngõ và nhà mặt phố. Giá nhà đắt nhất là ở các căn gốc mặt phố tại các phố xung quanh hồ Hoàn Kiếm, đôi khi đắt ngang với giá ở Tokyo hay Paris. Ví dụ, giá 1m2 đất tại các phố như Hàng Gai, Cầu Gỗ hay Hai Bà Trưng có thể lên tới mức 21.000 USD- 27.000 USD/m2.

Phân khúc căn hộ để bán trầm lắng.

Theo nghiên cứu của Collier, thị trường căn hộ để bán quý 3/2011 khá trầm lắng với số lượng giao dịch thấp. Giá đất giảm đáng kể so với quý trước nhưng vẫn không thu hút được người mua. Đất nền ở một số khu vực phía Tây đặc biệt là các dự án dọc theo đường quốc lộ 32 đang gấp rút hoàn thiện đã giảm 15- 20% so với quý trước. Thị trường chung cư cũng trầm lắng với rất ít giao dịch và nguồn cung thấp hơn. Điều này được lý giải do ảnh hưởng của “tháng cô hồn”, cộng với yếu tố tâm lý của nhà đầu tư và chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Quy hoạch tổng thể Hà Nội cũng đã không tác động tích cực tới thị trường như nhiều nhà đầu tư kỳ vọng.

Colliers cho rằng nguồn cung chung cư trong những năm tới vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây thành phố. Ngoài ra, số lượng cung căn hộ chung cư trong 3 năm tới vẫn tập trung nhiều vào phân khúc trung đến cao cấp mặc dù gần đây những phân khúc giá rẻ trở nên hấp dẫn hơn. Đó là do chủ đầu tư thường mất vài năm để tiến hành dự án xây dựng và khó có thể phản ứng ngay với các thay đổi của thị trường.

Về nguồn cầu, trong thời điểm hiện tại, phần lớn những người mua tại Việt Nam là các nhà đầu tư (chiếm 60- 70%). Tuy nhiên nhu cầu thực đến từ một lượng lớn những cặp vợ chồng trẻ và những nguồi ở các tỉnh thành khác đang làm việc hoặc mong muốn cho con cái họ được học hành và làm việc ở thành phố là rất lớn. Trong tình hình kinh tế hiện nay, nhu cầu thực đang dần hướng thị trường tới giá trị thực. Những căn hộ có mức giá dưới 150.000 USD với diện tích nhỏ và vừa đang nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng. Mặc dù quý 3/2011 thị trường đã có dấu hiệu giảm giá nhưng vẫn chưa đạt được kỳ vọng của đa số người dân khi mức giá giảm trung bình chỉ đạt 2%.

Nghiên cứu của Colliers cho thấy, mặc dù giá bán ra thị trường đã giảm, thị trường nhà đất khó có thể sôi động trở lại trong quý tới do sản phẩm dành cho người tiêu dùng vẫn rất ít, số lượng lớn các căn hộ được chào bán là căn hộ trung cấp và cao cấp.

Phân khúc mặt bằng bán lẻ tiếp tục dẫn đầu thị trường

Tính tới cuối quý 3/2011, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện tại của Hà Nội tăng 3,83% so với quý trước do có sự góp mặt của Hàng Da Galleria và Oriental Tower, đạt khoảng 325.000 m2 trong đó các trung tâm mua sắm chiếm khoảng 44,3% tổng diện tích mặt bằng. Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vẫn đang chiếm tỷ lệ lớn, đặc biệt là khu vực trung tâm, nguồn cung mặt bằng luôn thiếu, các trung tâm bán lẻ tại đây thường đạt mức lấp đầy cao nhất và ghi nhận lượng người mua sắm tốt. Khu vực trung tâm có tỷ lệ lấp đầy luôn chiếm từ 95% trở lên, trong khi các trung tâm bán lẻ khu vực ngoài trung tâm đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 86,85%.

Dù tình hình kinh tế trong nước không mấy khả quan, ngành bán lẻ vẫn sẽ phát triển bởi mức sống của người dân đang tăng lên và nguồn nhu cầu cho các sản phẩm chất lượng cao cũng tăng.

Nguồn cung mặt bằng bản lẻ mới tại khu vực ngoài trung tâm tiếp tục vượt xa nguồn cung mới tại khu vực trung tâm do quỹ đất ở khu vực này rất hạn chế.

Do có sự phát triển liên tục về nhu cầu mua sắm và các dự án dân cư lớn, trung tâm thương mại có quy mô lớn sẽ trở thành loại hình bán lẻ phổ biến trong tương lai. Các trung tâm này có thể cung cấp hầu hết những loại hình dịch vụ và hàng hóa như spa, trung tâm thẩm mỹ, khu vui chơi, khu ẩm thực, rạp chiếu phim…tạo nên một điểm đến đáp ứng đủ mọi nhu cầu của khách hàng. Hà Nội sẽ dần trở thành một thị trường bán lẻ trưởng thành, sánh ngang với các thành phố phát triển khác trong khu vực Đông Nam Á.

Lương Tuấn