Căn hộ siêu nhỏ: Giải pháp ở “đáy thị trường”

Trong nỗ lực vực dậy thị trường, đáp ứng nhu cầu chỗ ở thực sự của người dân bằng cách hạ giá trị các căn hộ, và trước tiên là hành động tự cứu mình của các doanh nghiệp bất động sản nếu không muốn chết chìm cùng đống nợ ngân hàng và sản phẩm tồn kho, căn hộ siêu nhỏ chỉ từ 25m2 được Bộ Xây dựng cấp phép gây tranh cãi và lo ngại trong công luận.

Thị trường bất động sản đã đi xuống trong một thời gian dài, giá đã giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc và giảm mạnh nhất cũng như khó tiêu thụ nhất là khu vực chung cư trung và cao cấp. Giá giảm mạnh vẫn không bán được hàng khiến DN trong ngành lâm vào khó khăn, khi vốn làm dự án chủ yếu là vay ngân hàng với lãi suất có thời điểm lên 23 -24%/năm, và mặc dù hạ như hiện nay vẫn quanh ngưỡng 20%/năm, cộng thêm chính sách thắt chặt tín dụng phi sản xuất khiến thị trường càng ảm đạm. Những dự án đã hoàn thiện hoặc trong giai đoạn hoàn thiện vẫn không bán được hàng đẩy DN vào nguy cơ phá sản, nhiều DN phải tháo chạy bằng cách sang nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án.

Thị trường có tín hiệu được hỗ trợ bằng chính sách nới tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, và thực tế thị trường cũng được khuấy động chút ít nhưng nhận định chung khá đồng nhất cho rằng bất động sản chưa ra khỏi vũng lầy suy thoái. Trong cuộc thảo mới đây do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp và Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức, nhiều DN có chung ý kiến thị trường BĐS đã chạm đáy, điều này cũng đồng nghĩa họ cho rằng đây là thời điểm mà thị trường sẽ phải đi lên, là điểm mua vào có lợi nhất. Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội khởi sắc trong quý 2/2012 khi được sự hỗ trợ từ các chính sách nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Nhưng đối với thị trường có ưu thế thuộc về người cầm tiền mặt, thì dường như vẫn chưa đến lúc họ rước về những tài sản còn có thể giảm giá thêm trong tương lai.

Đánh giá này hoàn toàn có cơ sở, thị trường BĐS đã đi xuống trong gần 2 năm qua và được hỗ trợ bởi tín hiệu chính sách như nới tín dụng, cho phép DN gặp khó khăn cơ cấu lại nợ. Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ vận động theo chu kỳ tăng trưởng mới sau một thời gian ngập chìm trong khó khăn. Thời điểm này trùng với việc nới van tín dụng bất động sản, một số khoản vay sẽ được loại trừ khỏi nhóm “phi sản xuất” như xây dựng, mua nhà để ở, và không giới hạn về nguồn gốc thu nhập... nghĩa là người có nhu cầu mua nhà ở được tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn, thúc đẩy nhu cầu mua nhà đất. Cùng lúc là việc tái cấu trúc các khoản vay, giãn nợ, đảo nợ khiến DN có thêm thời gian ứng phó, đồng thời tác dụng quan trọng của chính sách này là làm giảm tỷ lệ nợ xấu của hệ thống NH trong thời điểm này, và NH sẽ có điều kiện để cho vay các khoản mới, thị trường BĐS sẽ được tiếp thêm nguồn tiền mới tạo động lực phát triển.

Nhưng chưa có dấu hiệu nào cho thấy khả năng thị trường có thể hồi phục nhanh chóng, cũng có nghĩa việc dò đáy thị trường lúc này vẫn là mạo hiểm. Theo nhận định của luật sư Trần Vũ Hải, thị trường bất động sản ít nhất phải 2 năm nữa mới bắt đầu có sự chuyển biến tích cực. Bằng chứng là hiện có khá nhiều khách hàng đã đóng tiền vào dự án đang tìm đến văn phòng luật sư của ông xin tư vấn tìm cách rút tiền khỏi dự án. Tiến sĩ. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng nhận định, từ nay đến cuối năm vẫn chưa thể bắt đầu chu kỳ đi lên của thị trường bất động sản. Kinh nghiệm thế giới cho thấy chu kỳ của thị trường BĐS khoảng 7 - 9 năm, sự suy giảm của BĐS VN mới chỉ diễn ra trong 2 năm trở lại đây, nên khó kỳ vọng thị trường sẽ nhanh chóng hồi phục, mặc dù các diễn biến thị trường VN nhiều khi không cùng nhịp với thế giới.

Trong bối cảnh chung chưa có gì sáng sủa vẫn có điểm sáng là những dự án có giá trị căn hộ thấp hướng tới nhu cầu nhà ở đang thật sự cấp bách tại các TP lớn. Nhiều chủ đầu tư BĐS đã nhanh chân chạy sang hướng này thay vì chỉ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp theo trào lưu vài năm trước. Từ cuối năm ngoái đã có những đề xuất nâng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ trong các dự án, đặc biệt là sự trình diễn những căn hộ mẫu siêu nhỏ chỉ từ 20 – 25m2. Đã có xu hướng vận động Bộ Xây dựng chấp thuận các căn hộ loại này, và thông tin mới nhất là Bộ đang gấp rút hoàn tất trình Chính phủ phê duyệt đề án quản lý việc đầu tư xây dựng các khu đô thị, chung cư, trong đó nội dung quan trọng là bắt buộc các chủ đầu tư phải có từ 15 - 20% lượng căn hộ chung cư có diện tích từ 25 - 40 m2. Căn cứ của quy định này là đánh giá thực tế DN chưa chú trọng vào phát triển nhà ở có diện tích nhỏ, nhằm đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán của người dân. Đó cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến tính thanh khoản trên thị trường bất động sản sụt giảm mạnh trong thời gian qua vì quá nhiều nguồn cung diện tích lớn, vượt quá khả năng tài chính của khách hàng.

Thông tin này làm dấy lên luồng ý kiến trái chiều. Một số đồng tình với hy vọng cung cầu sẽ gặp nhau, tăng tính thanh khoả của thị trường, bên cạnh đó là những lo ngại quy định này sẽ mở đường cho các căn hộ được xây dựng với chất lượng thấp kém, hình thành các khu ổ chuột trên cao.

Đã có những DN nhanh chân đưa ra những căn hộ diện tích nhỏ, giá trị thấp và bán nhanh thu hồi vốn. Mới đây, Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng vừa cho ra mắt căn hộ mẫu FPT Smart Nano Flat có diện tích nhỏ nhất là 25m2. Khách hàng chỉ cần đặt cọc từ 33 - 99 triệu đồng, tùy theo từng căn hộ và trả góp mỗi tháng từ 5 triệu đồng sẽ được nhận nhà sau 3 năm. Thời gian thanh toán cho mỗi căn hộ có thể được kéo dài đến tối đa 5 năm và khách hàng sẽ được nhận nhà trước khi trả hết mà không cần thế chấp. Đối với khách hàng mua trả ngay thì được chiết khấu lên tới 24%, tổng mức thanh toán cho căn hộ 25 m2 là hơn 343 triệu đồng.

Theo quy định của Luật Nhà ở, diện tích tối thiểu đối với nhà thương mại hiện nay là 45 m2, nhà ở xã hội phải trên 39 m2. Các văn bản hướng dẫn nới tay hơn cho nhà ở xã hội khi quy định diện tích tối thiểu mỗi căn hộ là 30 m2. Nếu được Chính phủ thông qua, thị trường sẽ xuất hiện nhiều căn hộ siêu nhỏ, mặc dù mức sống người dân còn thấp và nhu cầu có một căn hộ dù siêu nhỏ rất lớn, nhưng giới kiên trúc sư lo ngại với diện tích nhỏ như vậy, thiết kế chỗ ăn, ngủ, nấu nướng, khu vệ sinh trong căn hộ sẽ rất khó khăn và không đảm bảo chất lượng sống của cư dân. Luật Nhà ở khi đưa ra diện tích các căn hộ tối thiểu đã được tính toán trên các cơ sở khoa học tương ứng theo chiến lược nhà ở, các quy định về quy mô dân số khu vực nội đô, kiến trúc đô thị... Nhiều kiến trúc sư tỏ ra lo ngại về các khu ổ chuột trong tương lai, bởi căn hộ siêu nhỏ rất dễ xuống cấp. Ông Phạm Sĩ Liêm phát biểu: Cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích 25 m2 là cách làm manh mún, không đáp ứng được mục tiêu phát triển đô thị. Một đô thị phát triển phải đảm bảo nhiều yếu tố, trong đó có cả tiêu chuẩn nhà ở của người dân. Các khu đô thị, dự án chung cư đã được phê duyệt đều nằm trong tổng thể quy hoạch phát triển bền vững về diện tích, mật độ dân cư, nếu cho phép xây căn hộ nhỏ sẽ phá vỡ quy hoạch.

Lê Minh