Le lói hy vọng từ nhà đất

Giá các phân khúc bất động sản (BĐS) tiếp tục giảm mạnh đã đẩy nhà đầu tư vào thế bí khi nguồn vốn đang dần cạn kiệt. Thị trường đã không còn nằm trong tay người bán mà đã phụ thuộc hoàn toàn vào người mua. Thế cạnh tranh trên thị trường đang trở nên gay gắt hơn bao giờ hết.

Thị trường tiếp tục thách thức chủ đầu tư

Năm 2012 thị trường căn hộ đã sụt giảm tới 65% về nguồn cung chào bán mới so với năm trước. Bất bấp những khó khăn về tính thanh khoản của thị trường trong năm vừa qua, số căn hoàn thiện vẫn tiếp tục tăng mạnh, đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Thị trường BĐS lao dốc, cung vượt quá cầu khiến cho năm 2012 thị trường BĐS đã hoàn toàn thuộc về người mua với các mức giảm giá mạnh. Thị trường BĐS 2012 cũng có sự chuyển biến mạnh về xu hướng tiêu dùng khi khách hàng thay vì quan tâm tới thị trường thứ cấp như những năm trước đây thì mối quan tâm hiện nay đã được chuyển sang thị trường sơ cấp. Nguồn vốn tái đầu tư cho xây dựng bị thiếu hụt vì không khơi thông được đầu ra, bắt buộc chủ đầu tư nhiều dự án phải hạ giá bán, điều này đã tạo áp lực không nhỏ tới thị trường thứ cấp. Tính đến cuối năm 2012, nhiều dự án đã giảm tới 40% so với mức giá chào bán ban đầu.

Theo con số thống kê của công ty quản lý BĐS CBRE Việt Nam, toàn Hà Nội hiện đang có 20.500 căn hộ chung cư bị tồn kho, đây là những dự án mà sự nỗ lực bán hàng của chủ đầu tư trong suốt thời gian qua đã không mang lại hiệu quả. Với số lượng tồn kho lớn trên thị trường cùng với những dự án đang trong quá trình hoàn thiện, theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS, thị trường phải mất từ 1,5- 4 năm để tiêu thụ hết lượng tồn kho này.

Tâm lý của nhà đầu tư cũng như người dân hiện nay là vẫn đứng ngoài thị trường và quan sát, nhiều người vẫn đặt hy vọng vào sự giảm giá của thị trường trong năm tiếp theo, điều này sẽ khiến chủ đầu tư dự án khó khăn hơn trong việc bán hàng, đặc biệt gần đây nhiều chủ đầu tư tại TP HCM đã thống nhất không tiếp tục giảm giá căn hộ. Chính vì thế, tính hiệu quả của chiến lược giảm giá đang bị đặt dấu hỏi lớn.

Diễn biến của thị trường vẫn không được cải thiện, giới kinh doanh BĐS cho rằng bước sang năm 2013, áp lực về tài chính sẽ khiến thị trường giảm thêm khoảng 10% nữa. Giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt. Và để kích cầu nhiều người cho rằng, mức giá giảm phải lên tới 30%- 50% thì mới có hy vọng người tiêu dùng quay lại thị trường. Do vậy, 2013 vẫn sẽ là một năm đầy thách thức đối với các chủ đầu tư.

Văn phòng giảm giá để tăng tỷ lệ lấp đầy

Năm 2012, thị trường Văn phòng Hà Nội tiếp tục đón nhận nguồn cung mặc dù ít hơn năm ngoái nhưng vẫn chiếm tỷ lệ lớn với 106.500m2. Khu vực phía Tây vẫn tiếp tục là điểm nóng về phân khúc văn phòng khi đóng góp tới 50% nguồn cung của toàn thị trường.

Ưu tiên cho tỷ lệ lấp đầy vẫn là lý do chính buộc các chủ đầu tư phải tiến hành giảm giá cho thuê. Những tòa nhà ở khu vực phía Tây có tốc độ giảm mạnh nhất, mức giảm lớn nhất được ghi nhận lên tới 18%.

Những động thái trên khiến cho tỷ lệ trống trên toàn thị trường giảm mạnh, theo đó, các tòa nhà hạng A tỷ lệ trống giảm từ mức 37% vào thời điểm cuối năm 2011 xuống còn 21% tại thời điểm cuối năm 2012. Các tòa nhà hạng B giảm từ 26% xuống còn 23%. Diện tích thực thuê mới trong năm 2012 cũng rất ấn tượng ở mức 91.000 m2, đây là mức cao thứ nhì trong 8 năm qua.

Năm 2013, theo dự báo của CBRE, nguồn cung tiếp tục tăng mạnh sẽ là áp lực để phân khúc này tiếp tục giảm giá. Ngoài ra, các thương vụ chuyển nhượng dự án văn phòng sẽ phổ biến hơn bởi các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tái cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình.

Mặt bằng bán lẻ và trào lưu trả lại mặt bằng

Kinh tế khó khăn khiến cho phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng có một năm vất vả khi hàng loạt khách đóng cửa, trả lại mặt bằng. Tỷ lệ khách thuê đóng cửa nhiều hơn là mở mới. Nguồn cung giảm mạnh so với năm 2011 với việc chỉ có thêm hai trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động là Indochina Plaza Hanoi và Melinh Plaza Hà Đông, bổ sung thêm 50.000m2 diện tích thuê thực.

Tại thời điểm Quý 4/2012 tỷ lệ trống toàn thị trường là 14% tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong năm 2013 thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 700.000m2 chủ yếu từ hai trung tâm thương mại là Vincom Mega Mall (Royal City và Times City) với khoảng 46.000m2 diện tích sàn. Quý 1/2013 Tràng Tiền Plaza cũng sẽ đi vào hoạt động, kỳ vọng sẽ có nhiều thương hiệu thời trang quốc tế cao vấp và hạng sang hiện diện tại TTTM này.

Phân khúc căn hộ cho thuê – Tỷ lệ trống tăng cao

Cũng giống như phân khúc mặt bằng bán lẻ, phân khúc căn hộ cho thuê cũng có tỷ lệ trống cao trong năm 2012 đạt 25%.

Năm 2013, các chuyên gia BĐS kỳ vọng nhu cầu sẽ tăng mạnh đối với căn hộ cho thuê ở khu vực phía Tây vì nhiều văn phòng đang chuyển tới khu vực này, đặc biệt là nhu cầu cho các căn dưới 2.000 USD. Giá thuê nhiều khả năng giảm trong bối cảnh kinh tế khó khăn tiếp diễn.

Lương Tuấn