Còn nhiều cơ hội tốt để kiếm tiền

Bên lề hội thảo “Bản lĩnh Việt trong nền kinh tế toàn cầu” do Công ty cổ phần Thaihabooks tổ chức. Tạp chí Vietnam Business Forum đã có cuộc trò chuyện với Tiến sĩ Alan Phan, diễn giả của hội thảo. Anh Phương thực hiện.

Đang dồn dập rất nhiều chuyện về giải cứu bất động sản Việt Nam ra sao, theo ông chuyện này đi về đâu?

Nhân nói về thị trường chúng ta hãy nghĩ đến vấn đề quan trọng số một của lĩnh vực bất động sản hiện nay là giá cả. Có thể nói, giá thị trường BĐS luôn dựa trên vấn đề thuận mua vừa bán. Suốt thời gian dài vừa qua, BĐS ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn giá trị gốc gấp nhiều lần. Khi áp suất trong bong bóng quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Nhưng dù nổ hay xì hơi thì quả bóng này cũng phải trở về thực trạng của nó. Theo tôi, thời điểm giá bất động sản về thực tế sẽ không xa. Xong hiện giờ, tôi dự đoán giá BĐS phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là đáy bền vững. Tuy nhiên, vì BĐS chịu tác động bởi yếu tố “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì ai cũng đợi xuống thêm. Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn và các BĐS do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán tháo. Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng BĐS ở các nước, sau khi xuống đáy thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như vậy sang quý II-2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy.

Như ông nói giá BĐS phải giảm tới 30% mới về giá trị thực song thực tế có rất nhiều căn hộ đã giảm đến 40-50% nhưng vẫn không tiêu thụ nổi, thưa ông ?

Điều này đơn giản cho thấy giá đó vẫn chưa trở về thực trạng. Nếu trên thế giới giá BĐS liên quan tới ba nhân tố chính: nhu cầu, thu nhập và tâm lý. Các yếu tố như địa điểm, lãi suất… cũng quan trọng.

Riêng ở Việt Nam nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn nhiều người chưa có nhà, do đó nếu các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì cung cầu sẽ cân bằng.

Ngoài ra, nếu tính toán mức thu nhập của người dân ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, tổng thu nhập trung bình của một gia đình khoảng 180 triệu đồng/năm. Nếu mua nhà trả góp trong 20 năm với lãi suất 10%, khả năng họ trả được khoảng 30% trên tổng thu nhập (1 tỉ đồng). Do đó, tính ra giá họ có thể chấp nhận được là 14 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 70 m2. Đây có thể được coi là giá trị thật của BĐS.

Tuy nhiên, còn một nhân tố khác chúng ta cũng không nên loại trừ là hiện môi trường kinh tế vĩ mô Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu chưa thực sự “khỏe” kéo theo niềm tin vào thị trường suy giảm. Người dân cũng chưa biết trong tương lai mức thu nhập của mình sẽ thay đổi ra sao. Nên dù giá BĐS đã xuống đấy thì vẫnn khó tiêu thụ.

Chuyển sang câu chuyện “tái cấu trúc” cũng đang là chủ đề nóng của nền kinh tế Việt Nam. Ông nhìn nhận thế nào về chuyện này?

Thực sự, tôi thấy hiện nay chúng ta đang lạm dụng danh từ “tái cấu trúc” từ tái cấu trúc kinh tế, tái cấu trúc giáo dục, tái cấu trúc cơ chế, tái cấu trúc nhân lực, tái cấu trúc chánh sách, tái cấu trúc ngân hàng, tái cấu trúc giao thông, tái cấu trúc chứng khoán, tái cấu trúc ngân sách… Tuy nhiên, quan trọng là phương thức tái cấu trúc cái gì và như thế nào thì lại ít được đề cập. Để dễ hiểu tôi xin lấy ví dụ là việc Chính phủ đang ra sức tái cấu trúc các tập đoàn kinh tế. Xong theo tôi trong tình hình hiện nay thay vì tái cấu trúc, thu gọn hoạt động, rút bớt số lượng các doanh nghiệp này thì Việt Nam cần phải chấp nhận vận hành theo cơ chế thị trường – tức rút “gậy chống lưng” để các tập đoàn, tổng công ty kinh doanh như một doanh nghiệp bình thường. Bên cạnh đó, cũng không nên hoàn toàn đổ lỗi sự phá sản của khá nhiêu doanh nghiệp, tập đoàn vì lý do họ đầu tư ra ngoài ngành quá nhiều. Trong khi nguyên nhân chính dẫn đến đổ vỡ phải được nhìn nhận ở khía cạnh khi làm kinh doanh mà không phải dùng tiền của bản thân mình thì khó có thể quản lý tốt dòng tiền đó, chứ chưa nói đến chuyện duy trì làm ăn có lãi. Cũng là một nguyên nhân quan trọng khác là Việt Nam cho ra đời quá nhiều doanh nghiệp nhà nước song vấn đề quản lý quy trách nhiệm cá nhân còn quá yếu kém. Và nếu một khi các vấn đề gốc này chưa được giải quyết thì chuyện “tái cấu truc” vẫn còn dài dài.

Tinh thần kinh doanh có vẻ đang xuống trước những khó khăn chung của nền kinh tế và của riêng từng ngành, từng doanh nghiệp. Ông có nhận thấy như vậy không?

Được biết, trên thế giới mỗi ngày có tới 400.000 - 500.000 tỷ USD “chạy vòng quanh”. Nếu một doanh nghiệp có sản phẩm, công nghệ đặc thù, tiếp thị, quản trị bài bản, bền vững thì không có lý do gì không kiềm được vài chục triệu USD từ guồng quay đó. Như vậy có nghĩa doanh nghiệp Việt cũng như các nhà doanh nghiệp trên thế giới có rất nhiều cơ hội tốt để kiếm tiền. Vấn đề còn lại ở chỗ chúng ta phải tìm ra phương cách tiềm tiền đó bằng cách nào. “Rõ ràng ta đang đứng trước một cơ hội tuyệt vời để kiếm tiền. Vấn đề là phải nghĩ xem phải kiếm nó bằng cách nào?”.

Có thể tôi cũng sẽ nói với những ai mới bước chân vào con đường kinh doanh là sáng tạo và khác thường là hai yếu tố đầu tiên cần phải chú ý. Như việc chúng ta hãy kiên nhẫn, sẵn sàng gõ 100 cánh cửa để chờ đợi 10 cánh mở, trong đó chỉ một cánh cho phép mình vào đàm phán. Yếu tố thứ 3 là cách tiếp cận và bán hàng, trong đó vấn đề được nhà đầu tư quan tâm nhất là lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp. Nghĩa là sản phẩm của bạn phải thực sự khác biệt còn theo kiểu na ná thì sẽ không ai muốn cho bạn cơ hội làm ăn cả.

Một chú ý khác là đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs), lớp doanh nghiệp chiếm đại đa số ở Việt Nam là dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) luôn là cái đích mong đợi, mình được cung cấp một phần vốn trong cái bánh lớn đó. Nhưng sự thật thì điều này không thực tế, vì nguồn vốn này thường hay đi tìm các dự án quy mô lớn. Để vẫn tạo ra vốn các doanh nghiệp SMEs nên tìm đến các nguồn vốn gián tiếp FII. Đây là kênh còn bị bỏ ngỏ tại Việt Nam nhưng đang có cơ hội phát triển rất lớn thông qua con đường niêm yết cổ phiếu tại các sàn chứng khoán nước ngoài.