Bất động sản bắt đầu đổ vỡ?

Mặc dù trong thời gian qua, nhiều biện pháp nhằm đưa thị trường bất động sản (BĐS) vào quỹ đạo phục hồi và phát triển đã được Chính phủ cũng như nhiều cơ quan ban ngành đưa ra nhưng hầu như vẫn chưa đạt được hiệu quả như mong muốn, ngược lại tình trạng đổ vỡ của các doanh nghiệp sau một thời gian dài chịu đựng đang bắt đầu diễn ra, khiến hàng ngàn nhà đầu tư, người dân đứng trước nguy cơ mất trắng.

Tồn kho lớn, chính sách chưa thấm

Quan sát từ các sàn giao dịch BĐS cho thấy, số lượng người dân quan tâm tới thị trường BĐS đang ngày một lớn dần, những giao dịch thành công cũng nhiều hơn so với giai đoạn trước đây, nhưng điều đó vẫn không thấm vào đâu so với lượng hàng tồn kho hiện có trên thị trường (ước tính hoảng 16.000 căn hộ) với giá trị ước tính hơn 110.000 tỉ đồng. Cùng với đó là khoảng 10.000 căn hộ đang trong giai đoạn hoàn thiện nhưng bị trì hoãn do thiếu vốn.

Trong khi đó, các chính sách hỗ trợ thị trường vẫn chưa đủ mạnh. Gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cũng không giải quyết nhiều lượng hàng tồn kho nên trên do chỉ 1 phần nhỏ dự án đang xây dựng chuyển công năng, hầu hết các dự án xin chuyển đổi đều chưa khởi công. Hoạt động của công ty xử lý nợ xấu (VAMC) chưa rõ ràng trong việc thanh lý các khoản nợ xấu và gói hỗ trợ BĐS cũng hướng tới khách hàng thu nhập thấp thay vì toàn bộ thị trường.

Bắt đầu đổ vỡ?

Sự việc thu hút được sự quan tâm rất lớn từ giới đầu tư BĐS cũng như người dân trong thời gian vừa qua là việc Công ty CP Đầu tư Minh Việt, chủ đầu tư dự án Tricon Tower bị người dân tố lừa đảo, trong khi Tổng giám đốc thì không ai biết đi đâu. Theo đó, bắt đầu tư tháng 11/2009, một số hộ dân đã ký hợp đồng đóng tiền mua nhà cho Công ty CP Đầu tư Minh Việt. Trong hợp đồng mua bán ghi rõ: Công ty CP Đầu tư Minh Việt sẽ phải giao nhà cho khách hàng vào ngày 31/12/2011, muộn nhất là ngày 30/06/2012. Tuy nhiên đến nay, dự án này mới chỉ xong phần móng mới chỉ xong phần móng và đã “đắp chiếu” từ nhiều tháng qua.

Điều này đã tạo nên một làn sóng phản đối giữ dội từ phía người mua nhà. Trước tình hình đó, ông Edward Chi – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Minh Việt – chủ đầu tư dự án Tricon Tower – Bắc An Khánh, Hà Nội đã hứa hẹn với người dân là sẽ trả tiền và đền bù thiệt hại dự án tại trụ sở công ty là toà nhà C1, D6 Dịch Vọng (Cầu Giấy, Hà Nội). Tuy nhiên, khi người dân đến trụ sở công ty Minh Việt hầu như không còn ai ở đấy.

Sự việc của công ty CPĐT Minh Việt không phải là trường hợp đầu tiên và duy nhất trên thị trường mà trước đó, đã có không ít các công ty BĐS bị bắt vì những sai phạm liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ. Đây hầu hết đều là những trường hợp đã nhận tiền của người mua nhưng không thực hiện đúng tiến độ như cam kết hợp đồng. Điển hình như việc bắt giữ ông Nguyễn Hoàng Long – Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng, Chủ tịch Công ty Vina Megastar, ông Long bị bắt giữ với tội danh lừa đảo, chiếm đoạt tài sản ở rất nhiều dự án BĐS do công ty này triển khai tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, những khó khăn của thị trường BĐS vẫn còn ở phía trước và tình trạng đổ vỡ mới chỉ bắt đầu: “Hiện có rất nhiều doanh nghiệp không đủ tiền để hoàn thiện công trình của mình, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã bỏ chạy, hoặc là họ bán, sang nhượng cho những chủ đầu tư khác” – ông Đực cho biết.

Những bất cập trong quản lý thị trường BĐS đã để lại những hậu quả to lớn đối với nền kinh tế, đặc biệt trong hoàn cảnh khó khăn hiện nay thì những bất cập ấy được thể hiện ngày một rõ nét hơn. Nói về nguyên nhân của những đổ vỡ ở những dự án BĐS, ông Đực phân tích, ví dụ như một dự án mà chủ đầu tư chỉ có 200 tỉ thôi, và trong quá trình thi công xây dựng, người ta vay mượn từ nhiều nguồn gốc đất, hoặc chính nguồn gốc đất mà đang xây dựng này được thêm một vài trăm tỉ nữa. Người ta có thể mời nhà thầu thi công sau đó mua thiếu vật liệu một vài trăm tỉ nữa. Người ta có thể nhận của khách hàng một vài trăm tỉ. Tổng cộng cái gói đó thành một nồi lẩu thập cẩm là 600 - 700 tỉ. Nhưng cuối cùng cái nồi này không hình thành được, không sử dụng được.

Và khi thị trường đóng băng, DN không có tiền để tiếp tục đầu tư còn người dân thì số mua không nhiều, không đủ số lượng mua nhiều để đóng tiền. Từ đó dẫn đến ngưng thi công. Có thể là ngưng 6 tháng, ngưng 2 năm. Trong thời gian ngưng thì DN vẫn phải thu xếp một số tiền để trả lãi cho ngân hàng. Rồi đến một lúc nào đó DN không còn tiền mặt nữa và buông xuôi luôn công trình. Khả năng là ngân hàng sẽ tịch thu để bán cho người khác hoặc chính DN sẽ bán cho người khác.

Doanh nghiệp phải đóng cửa thậm chí phá sản bởi cung cách làm ăn thiếu định hướng, thậm chí không đàng hoàng là một chuyện, nhưng kéo theo nó là những hệ lụy vô cùng lớn đối với an sinh xã hội, đặc biệt là những khách hàng đã đóng tiền rồi, trong khi nhà vẫn không có để ở thì họ lại đối mặt với nguy cơ không lấy lại được số tiền đã đóng cho chủ đầu tư.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, trong trường hợp này, người dân cần liên kết lại với nhau thành một nhóm để đi khiếu kiện, để hô to lên cho mọi người biết, để doanh nghiệp không thể bán được hoặc ngân hàng cũng không phát mãi được.

Hiện nay có không ít dự án đang phải tạm dừng vô thời hạn bởi hết vốn. Tình trạng này nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dẫn đến những nguy cơ như doanh nghiệp cạn nguồn vốn, không còn khả năng chi trả cho người dân thì sẽ bỏ chạy luôn, hiện đã có một vài doanh nghiệp như vậy. Đây được xem là một bài học lớn mà các doanh nghiệp phải trả một khoản “học phí” không nhỏ để có được bài học kinh nghiệm “xương máu” này.

Lương Tuấn