Nghịch lý thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) đang tồn tại khá nhiều nghịch lý, chỉ tính riêng đối với phân khúc căn hộ chung cư thì trong khi nhiều dự án BĐS vẫn đang loay hoay tìm đầu ra cho sản phẩm thì các dự án mới vẫn tiếp tục xuất hiện. Đặc biệt tại nhiều dự án chung cư trung và cao cấp thì tình trạng khan hiếm hàng đã bắt đầu xuất hiện, thậm chí có nơi đa có chênh lệch khi giao dịch.

Giao dịch tăng không đều

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến hết tháng 8/2015, lượng tồn kho BĐS trên cả nước còn khoảng 60.299 tỷ đồng, giảm 3.444 tỷ đồng so với tháng 7/2015.  Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 11.693 căn, tương đương với 17.972 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng 8.641 căn, tương đương với 14.998 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở là 7.081.554 m2, tương đương với 22.784 tỷ đồng và tồn kho đất nền thương mại là 1.637.782m2, tương đương 4.545 tỷ đồng. Trên địa bàn TP Hà Nội, tổng số tồn kho vào khoảng 7.768 tỷ đồng. Tại TPHCM con số này là 11.658 tỷ đồng.

Cũng trong 8 tháng đầu năm 2015, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS đăng ký thành lập mới tăng tới 80,2% so với cùng kỳ năm trước, số doanh nghiệp phải giải thể giảm 26,5% và doanh nghiệp gặp khó khăn tạm ngưng hoạt động là 390 doanh nghiệp, giảm 21,4%. Thêm vào đó là hàng loạt  dự án BĐS lớn đang chuẩn bị khởi công trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, số lượng tồn kho thực tế trên thị trường BĐS còn lớn hơn nhiều so con số trên giấy tờ. Hiện nay, hàng loạt các đô thị lớn như Văn Phú, Hyundai Hill State, An Hưng, khu đô thị Lê Trọng Tấn- Geleximco, Lideco, Khu đô thị Công viên thiên đường Bảo Sơn…số lượng người ở vẫn còn khá thưa thớt. Thậm chí, những dự án nằm ở khu vực nội đô, có vị trí đẹp như Golden Land (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân), Hapulico (Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân), Mipec Tower (Tây Sơn, Đống Đa)  vẫn còn khá nhiều căn bỏ trống.

Thực tế trên hoàn toàn trái ngược với những thông tin trong thời gian gân đây về những dự án đang được mở bán như Golden West ( Thanh Xuân), Green Stars ( Bắc Từ Liêm), Saphire Palace (Thanh Xuân), Hongkong Tower (Đống Đa), Home City (Cầu Giấy)... đều được bán ra với mức giá được điều chỉnh tăng lên 10% so với giá trước đó. Thậm chí có những dự án, người mua còn phải chấp nhận mất một khoản tiền chênh lệch cho môi giới để có được căn hộ hợp ý mình.

Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho thấy, trong tháng 8/2015, lượng giao dịch thành công trên thị trường bất động sản tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014. Trong đó, riêng Hà Nội có khoảng 1.900 giao dịch thành công, tăng khoảng 5% so với tháng trước; tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 1.800 giao dịch thành công, tăng khoảng 6% so với tháng trước.Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở các dự án tiến độ xây dựng nhanh, có vị trí thuận tiện, giao thông và hạ tầng kỹ thuật tốt…

Giải thích về hiện tượng tăng giá BĐS trong thời gian qua, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, việc tăng giá BĐS không phải là do đầu cơ mà là kết quả của các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã thực hiện trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, ông Nam cũng cảnh báo, khi giao dịch tăng trở lại, nguồn cung thị trường không đáp ứng đủ thì khả năng đầu cơ hoàn toàn có khả năng quay trở lại.

Thị trường tự sàng lọc

Việc kiểm soát thị trường, tránh tình trạng phát triển nóng và xảy ra hiện tượng bong bóng BĐS là điều hết sức cần thiết và phải thực hiện ngay từ lúc này thông qua việc thực hiện nghiêm Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Theo đó, những chủ đầu tư, dự án mà thực hiện không đúng yêu cầu, tiến độ thì sẽ bị thu hồi dự án để chuyển giao cho chủ đầu tư có năng lực hơn thực hiện. Thực tế, trong thời gian qua, thị trường BĐS đã chứng kiến những vụ mua bán, sáp nhập giữa những nhà đầu tư có năng lực tài chính với những nhà đầu tư còn yếu.

Căn cứ trên nhu cầu của thị trường, theo các chuyên gia BĐS, sẽ có sự tăng giá của một vài phân khúc BĐS. Vì thế, thị trường BĐS sẽ đón nhận một chu kỳ phát triển mới trong thời gian tới.

Theo ông Jonathan Tizzard, Giám đốc nghiên cứu – định giá của Công ty quản lý BĐS Cushman & Wakefield Việt Nam, vấn đề hiện tại của thị trường BĐS Việt Nam là sự trễ nhịp giữa nguồn cung và cầu, vì quá trình xây dựng cần đòi hỏi có thời gian, trong khi nhu cầu tính theo thời điểm cụ thể. Có nghĩa, chu kỳ xây dựng luôn đi sau chu kỳ thị trường. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn đang trong quá trình xây dựng sẽ gặp khó khăn khi nhu cầu thị trường và giá giảm.

Sau một giai đoạn dài  thị trường BĐS bị “đóng băng” thì tình trạng “tan băng” bắt đầu diễn ra, giá ở một vài khu vực đã lấy lại đà tăng trưởng. Đây là cơ hội để nâng cao tính thanh khoản của thị trường. Nhu cầu đang tăng dần nhưng nguồn cung của thị trường vẫn còn khá dồi dào, bên cạnh đấy là những dự án mới cũng đang hoàn thiện và tung ra thị trường khiến giá về cơ bản là được điều chỉnh giảm hoặc gia tăng các chương trình khuyến mại, tiện ích.

Thị trường vẫn tiếp tục thử thách những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính hạn chế, sức cạnh tranh của các chủ đầu tư này sẽ giảm dần vì áp lực từ các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Chính vì vậy, dù ở góc độ nào thì việc sang lọc thị trường cũng sẽ khiến thị trường trở nên mạnh hơn trong tương lai. Điều này sẽ mang lại nhiều cơ hội cho người tiêu dung khi họ được quyền lựa chọn những sản phẩm phù hợp nhất với mình với mức giá hợp lý nhất.

Lương Tuấn