Thị trường bất động sản: Tiềm năng lớn rủi ro cao

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam xếp thứ 35/42 thị trường biên sơ khai và mới mổi có mức độ rủi ro cao nhất thế giới.

Trong ấn phẩm “Các thị trường biên sơ khai & thị trường mới nổi của thế giới” do công ty nghiên cứu và quản lý BĐS Cushman & Wakefield vừa mới phát hành, Thị trường BĐS Việt Nam đã gây bất ngờ với nhiều người khi đứng thứ 35 trên tổng số 42 thị trường có mức độ rủi ro cao nhất thế giới, đánh giá này được căn cứ vào rủi ro và cơ hội đối với khách thuê văn phòng tại các thị trường hấp dẫn nhất thế giới tại 3 châu lục là Châu Phi, Châu Mỹ và Châu Á.

Rủi ro và cơ hội

Nền kinh tế thế giới đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ bằng việc hàng loạt các nhà đầu tư lớn chuyển hướng sang các quốc gia có nền kinh tế sơ khai và mới nổi, với mục tiêu gia tăng lợi nhuận. Vì vậy, nhu cầu văn phòng ở các quốc gia thuộc các khu vực trên cũng ngày một lớn lên. Tiềm năng phát triển thị trường BĐS ở những nước này vẫn còn rất lớn nhưng vẫn còn nhiều thách thức đối với các nhà đầu tư ngoại đó là sự kém minh bạch về thông tin, thông tin thiếu nhất quán và thay đổi liên tục, thiếu thông tin về quyền sở hữu bất động sản, bộ máy quan liêu và nạn tham nhũng đã làm tăng rủi ro khi tham gia vào các thị trường này và gây ra các vấn đề trong quá trình thực thi pháp lý.

Cushman & Wakefield đã đánh giá những rủi ro trong việc mua cao ốc văn phòng tại những thị trường biên sơ khai và mới nổi đang được quan tâm nhất trên toàn cầu.

Thị trường Châu Á

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, mặc dù khu vực Đông Nam Á là một trong những khu vực phát triển nhanh nhất trên thế giới với các thị trường then chốt VIPs (Việt Nam, Indonesia và Philippines), ba nước có hoạt động rất tốt nhìn từ góc độ kinh tế. Thứ tự của ba nước trong bảng xếp hạng có sư giảm nhẹ do việc sở hữu bất động sản đang tạo ra nhiều vấn đề tranh cãi tại Việt Nam và Philippines trong khi tại Indonesia thì chi phí đăng ký bất động sản tăng cao. Mặc dù vậy, các quốc gia này là những thị trường tăng trưởng nổi bật đối với một số ngành công nghiệp.

Thị trường Châu Mỹ

Tại châu Mỹ, Uruguay, Argentina và El Salvador đã tăng hạng đáng kể cùng với Mexico lọt khỏi top 10. Sau giai đoạn tăng trưởng nhanh thì thị trường đang bước vào giai đoạn chậm lại, giá thuê văn phòng ổn định trong 12 tháng tới sẽ mang lại nhiều cơ hội tích cực cho các Doanh nghiệp.

Thị trường Châu Phi

Tầng lớp trung lưu phát triển nhanh, cơ sở hạ tầng và công nghệ được cải thiện tốt và thị trường bất động sản minh bạch đã giúp hơn một nửa quốc gia của Lục địa đen có mặt trong top 10 thị trường mới nổi hấp dẫn nhất.

Kết quả bảng xếp hạng cho thấy Botswana là thị trường hấp dẫn nhất đối với khách thuê văn phòng cùng với các nước châu Phi khác nằm trong top 10 như Nam Phi, Ghana, Morocco và Tunisia vì mức độ rủi ro trong kinh doanh khá thấp. Trong khi đó, ngược lại là các nước như Angola, Cộng hòa Dân chủ Congo, Zimbabwe và Nigeria thì lại đứng gần cuối bảng xếp hạng do mức độ rủi ro lớn hơn nhiều, điều này chứng mình sự đa đang của thị trường BĐS châu Phi.

Theo ông Richard Middleton, người đứng đầu dịch vụ Quản lý & Dịch vụ Khách hàng, Bộ phận khách thuê toàn cầu tại Châu Âu, Trung Đông và Châu Phi của Cushman & Wakefield  cho biết: "Do hậu quả của biến động kinh tế trong suốt 18 tháng qua, rủi ro tại các thị trường mới nổi đang gia tăng. Tại thời điểm mọi thứ đang không ổn định như thế này thì những chiến lược liên quan đến các danh mục bất động sản cần phải được xem xét kỹ lưỡng và bảng xếp hạng mức độ rủi ro tại các thị trường mới nổi sẽ giúp nhận diện các quốc gia mang lại cơ hội kinh doanh cho khách thuê văn phòng”.

"Khi các thị trường mới nổi ngày càng có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế toàn cầu, các nhà đầu tư nên lưu ý đến quy mô và sự đa dạng của các nền kinh tế đang phát triển. Các thị trường mới nổi thường bị nhầm lẫn là giống nhau, tuy nhiên trong thực tế, động lực và điều kiện phát triển của thị trường bất động sản tại các nước không hề tương đồng bởi vì rủi ro và cơ hội đối với từng khu vực địa lý và đối với từng lĩnh vực kinh tế cũng rất khác nhau. Châu Phi là một ví dụ điển hình vì các quốc gia trong khu vực này có hoạt động kinh tế khác xa nhau. Chiến lược bất động sản cần phải phản ánh được điều này. "

Theo Bà Võ Thị Phương Mai – Phụ trách phát triển Kinh doanh của Cushman & Wakefield Việt Nam thì “Trong bảng xếp hạng trên, Việt Nam đã tụt 10 hạng so với năm 2014. Những lí dó chính đó là việc sở hữu và phân bổ đất đai tại Việt Nam đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, chính vì vậy sẽ gây khó khăn hơn cho những nhà đầu tư khi muốn đầu tư vào Bất Động Sản và thúc đẩy giao dịch. Ngoài ra, do chính sách quan liêu, thủ tục nhiêu khê, chính sách thay đổi liên tục khiến cho các nhà đầu tư chần chừ và nản lòng”.

 “Bảng xếp hạng chỉ số rủi ro” xem xét các mối đe dọa và cơ hội trên phạm vi toàn cầu cho các doanh nghiệp nhắm vào thị trường bất động sản để giúp Doanh nghiệp cẩn nhắc việc mở rộng hoặc di dời văn phòng, đồng thời cung cấp cái nhìn rõ hơn thông tin về những thị trường nào triển vọng nhất cho khách thuê trong năm 2016.

Trong khi một số biến động toàn cầu về kinh tế vĩ mô và chính trị như giá cả hàng hóa biến động, bất ổn tài chính và tắc nghẽn chính sách xảy ra tại các nền kinh tế BRIC gồm Brazil, Nga, Ấn Độ và Trung Quốc thì nay các nền kinh tế này cũng phải lưu tâm thêm đến các thị trường mới nổi.

Báo cáo cũng quan sát thị trường mới nổi từ góc độ tinh vi hơn bằng một cuộc khảo sát “xếp hạng tốt nhất” trong việc vận hành & khai thác bất động sản, những thách thức mang tính địa phương xung quanh việc tiếp cận bất động sản, sau đó được tính điểm cho từng quốc gia.

Lương Tuấn