Thị trường bất động sản: Xuất hiện giới đầu cơ

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã có những bước tăng trưởng mạnh, nguồn cung tương đối dồi dào ở khắp tất cả các phân khúc và khu vực. Người dân có nhiều sự lựa chọn hơn so với những giai đoạn trước đây, giao dịch ngày càng được cải thiện. Tuy nhiên sự hồi phục của thị trường vẫn không tạo nên sự yên tâm cho giới đầu tư khi tính thanh khoản của thị trường chỉ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.

Sôi động thị trường

Từ cuối năm 2014 đến nay, thị trường BĐS luôn giữ được mức tăng trưởng ổn định. Theo con số thống kê của Công ty quản lý BĐS CBRE, chỉ trong quý III/2015, toàn thị trường Hà Nội có khoảng 9.160 căn hộ được chào bán mới từ 26 dự án (tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014). Tương tự, thị trường TP HCM cũng chào đón ra thị trường 10.100 căn hộ từ 26 dự án (tăng gần gấp 3 lần so với cùng kỳ).

Tính riêng trong tháng 9/2015, thị trường Hà Nội đã ghi nhận khoảng 1.600 giao dịch thành công, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung quý III/2015, số giao dịch thành công tại Hà Nội đạt con số 5.300, cao hơn cả năm 2014 và tăng 70% so với cùng kỳ.

Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong 9 tháng đầu năm cũng tăng với số vốn đăng ký tăng 53,4%, vốn giải ngân tăng 8,4% so với cùng kỳ năm 2014. Các nhà đầu tư nước ngoài đang ra sức săn các doanh nghiệp BĐS tiềm năng để hợp tác, rót vốn và phát triển các dự án.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS  Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 30.000 lượt giao dịch BĐS được thực hiện, bằng giao dịch cả năm 2014. Cùng với nguồn cung và giao dịch tăng cao, giá căn hộ bình quân tiếp tục tăng, với mức tăng 5- 7% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, những thông tin có được chủ yếu là từ các nhà đầu tư, thông tin của nguồn cung, vấn đề cần xem xét thêm là cầu trên thị trường, xem mối quan hệ giữa cung và cầu đã tạo ra được sự ổn định, cân bằng hay chưa…

Mối quan hệ cung- cầu hiện nay là nguồn cung đang rất dồi dào, nhưng cầu còn hạn chế, những vấn đề chênh lệch giá, độ nóng của nó thực chất không phải do được thúc đẩy từ quan hệ cung – cầu, mà do ảnh hưởng bởi các  giải pháp hoặc chính sách bán hàng của nhà đầu tư.

Cũng theo ông thành, mảng nhà giá rẻ, nhà ở chính sách cầu rất lớn, nhưng nguồn cung còn lẻ tẻ, hạn chế, do đó chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Liệu có nguy cơ “bong bóng”?

Những tín hiệu tích cực của thị trường mặc dù vẫn chưa rõ rang nhưng đã thu hút sự quan tâm của giới đầu tư điều này được thể hiện qua sự trở lại của giới đầu cơ BĐS. Hiện nay, ở nhiều dự án BĐS có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín thì để mua được nhà ở đây, nhiều người đã phải bỏ ra những khoản tiền chênh khá lớn.

Việc đầu cơ hiện nay được các công ty môi giới thực hiện bằng cách mua lại toàn bộ một hoặc nhiều sàn của dự án mà người dân quan tâm. Như vậy, để mua được nhà ở những dự án này, người dân bắt buộc phải mua qua sàn môi giới này, có những dự án, khi qua sàn môi giới, giá trị căn hộ đã bị đội lên tới hơn 200 triệu đồng/căn.

Cùng với tiền chênh lệch cao, việc đẩy giá cũng được các sàn chủ đầu tư tích cực thực hiện. Một nhân viên sàn BĐS EZ Việt Nam, đơn vị phân phối dự án New Horizon City, 87 Lĩnh Nam (Hoàng Mai) cho biết, nhiều người hỏi mua căn hộ tại 2 toàn N01 và HH1 của dự án này và chỉ cách mấy ngày giá đã chênh nhau gấp đôi.

Đáng chú ý, các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp- phân khúc đã “đóng băng” thị trường khủng hoảng vừa qua lại tiếp tục chiếm tỷ lệ cao trong số căn hộ mở bán. Tính riêng quý III/2015, tại Hà Nội, có khoảng 2.900 căn hộ cao cấp được mở bán, chiếm 32% tổng số mở bán mới. Tính cả 9 tháng đầu năm, lượng căn hộ cao cấp được chào bán chiếm 25% tổng số căn hộ mở bán.

Sự hồi phục của thị trường BĐS tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, ngược lại phân khúc bình dân ỳ ạch. Gói cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp mới chỉ giải ngân được 26% (tính đến tháng 9/2015), trong khi tốc độ cho vay BĐS có dấu hiệu nóng, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa. Điều này có thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và bong bóng tài sản trong giai đoạn sau.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM cho biết, thị trường TP HCM đang bất thường khi sôi động ở phân khúc cao cấp (khoảng 2- 3 tỷ đồng/căn), trong khi đó, phân khúc dưới 1 tỷ đồng lại vắng.

“Các dự án dưới 1 tỷ đồng/căn tung ra cuối năm 2014, đầu 2015, nhưng cuối 2015 không thấy có. Đây là điều bất bình thường, phân khúc này đáng lẽ phải được tung ra nhiều hơn, vì nó phù hợp với sức mua, nhu cầu của người dân. Đây là nguy cơ mà tôi đang lo ngại có thể bong bóng BĐS vỡ như giai đoạn 2007- 2009”, ông Đực chia sẻ.

Lương Tuấn