Thị trường của người bán?

09:02:45 | 11/8/2010

Với dân số lên tới 7 triệu người và làn song nhập cư tăng nhanh, Hà Nội đang gánh chịu sự quá tải rất lớn, đặc biệt là vấn đề nhà ở. Giá nhà đất Hà Nội luôn đắt đỏ, dù thời điểm này thị trường đang trầm lắng.

Tại diễn đàn "Bất động sản Hà Nội: Cơ hội và thách thức", do Bộ Xây dựng phối hợp với Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp tổ chức ngày 27/7, nhà quản lý, doanh nghiệp và giới chuyên gia đã phân tích thị trường bất động sản Hà Nội, hé lộ những chuyển động mạnh mẽ trong thời gian sắp tới.

Nạn đầu cơ hoành hành

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đánh giá: giá cả trên thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay vẫn quá cao và thị trường thì luôn thiếu sự ổn định! Ông so sánh, thị trường bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh đã “ăn đứt” Hà Nội, ít nhất là ở hai khía cạnh trên. Hệ quả của thực tế đó là sự mất cân bằng về cung - cầu trên thị trường và lớn hơn nữa là mức độ rủi ro cao.

Nhu cầu nhà ở bức thiết, nhưng việc mua được một căn hộ giá gốc để ở hầu như là không tưởng. Không phải người Hà Nội “không quen mua nhà giá gốc” như một vị quan chức quản lý nhà nước phát biểu, mà thực tế là không thể mua được giá gốc. Tập đoàn Nam Cường vừa hé ra chuyện bán nhà, hàng nghìn người xếp hàng mua, thì làm sao chen lấn nổi mà mua giá gốc. Các DN lớn tiếng là bán hàng qua sàn giao dịch BĐS nhưng thực ra phân phối vẫn nặng cơ chế xin cho. Thêm nữa, quy hoạch chưa thống nhất, thị trường Hà Nội vốn đã khan hàng, cộng với việc hàng trăm dự án bị đình lại đã khiến cho nguồn cung càng khó khăn. Cầu lớn và cung hạn chế, thông tin không minh bạch, khiến giới đầu cơ được dịp thổi giá lên. Nhà đất sang tay nhiều lần mới tới được người thực sự có nhu cầu.

Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ khẳng định, thị trường bất động sản Hà Nội trong một vài năm trở lại đây có nhiều diễn biến phức tạp mà ngay các cơ quan quản lý cũng không nắm bắt nổi. Theo ông Thọ, yếu tố bất cập nhất là việc mua đi bán lại trên thị trường trong thời gian qua vẫn chủ yếu diễn ra trong giới đầu tư, đầu cơ. Không những thế, thị trường có không ít tình trạng “làm giá”, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao. Trong quý 1 và đầu quý 2 năm nay. Khi đó, giá nhà đất trên địa bàn đã tăng bình quân khoảng 30%, cá biệt có một số khu vực tăng trên 40%. Theo báo cáo của Cục thuế Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2010, số thuế thu được tại 4 huyện Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất lên tới hơn 700 tỷ đồng.

Nguồn cung cho thị trường khan hiếm, hàng loạt dự án chậm tiến độ trong khi nhu cầu sở hữu nhà lớn, TS Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá: "Sau khi Hà Nội mở rộng, Hà Nội trở thành khổng lồ. Việc rà soát hơn 700 dự án, đồ án quy hoạch thực hiện rất chậm đến nay mới chỉ công bố giai đoạn 1. Có dự án cấp phép 3-4 năm nay vẫn "đắp chiếu". Đề án phát triển thị trường bất động sản rất quan trọng nhưng Hà Nội đã qua 3 đời Chủ tịch thành phố giờ vẫn chưa xây dựng xong. Không những vậy, các bản quy hoạch chi tiết cũng thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ, chẳng hạn khu đông nam Trần Duy Hưng đến nay đã điều chỉnh quy hoạch cục bộ vài lần, khu 100 biệt thự vàng cũng sẽ trở thành cao ốc sau 3 lần điều chỉnh quy hoạch cục bộ.

Tại thời điểm này, khách hàng tại thị trường phía Nam có thể mua được nhà giá gốc, thậm chí còn được chiết khấu vài phần trăm khiến số tiền thanh toán thấp hơn cả giá gốc, trong khi tại Hà Nội thị trường căn hộ tuy trầm lắng, nhưng việc mua được giá gốc còn xa vời. Doanh nghiệp BĐS phía Bắc không có thói quen tiếp thị sản phẩm, vì việc này hoàn toàn không cần thiết từ trước đến nay.

Bắc sẽ thua Nam?

Khách hàng Hà Nội đi từ ngạc nhiên này đến ngạc nhiên khác khi họ được “thăm hỏi” từ các doanh nghiệp địa ốc phía Nam. Không chỉ khai thác khách hàng phía Bắc muốn sở hữu bất động sản phía Nam, một số doanh nghiệp Sài gòn còn có các kế hoạch phát triển dự án phía Bắc.

Theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, các chủ đầu tư ở Tp. Hồ Chí Minh không chỉ năng động về việc lựa chọn phân khúc đầu tư cho phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Họ còn đẩy mạnh việc đầu tư tại các thị trường lân cận, thậm chí là không ít doanh nghiệp đã và đang tính chuyện ra Bắc làm dự án. “Vừa qua Tập đoàn Địa ốc Đất Xanh đã lập công ty tại Hà Nội, sắp tới còn có Sacomreal, Vinaland... cho thấy đang có một làn sóng Bắc tiến của các doanh nghiệp bất động sản phía Nam. Đây sẽ vừa là cơ hội cho người mua hàng nhưng lại là thách thức cho các chủ đầu tư Hà Nội”, ông Nam nhận định.

Một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TP.Hồ Chí Minh ra Hà Nội mở sàn giao dịch bất động sản, văn phòng đại diện như HimLam Land, Đất Xanh… nhằm cung cấp thông tin các dự án mà công ty đang kinh doanh, môi giới cho khách hàng phía Bắc. Giữa tháng 5 vừa qua, dự án Him Lam Riverside chính thức được giới thiệu với khách hàng phía Bắc. Trung tuần tháng 4 vừa qua, Công ty cổ phần Thạch Bàn và Công ty cổ phần Liên Việt Holdings đã ký thỏa thuận hợp tác phát triển “Khu đô thị Him Lam - Thạch Bàn Master”.

Các DN bất động sản Hà Nội vừa phải đối mặt với tình hình thị trường chung cư ảm đạm sau cơn sốt, vừa phải làm quen với việc cạnh tranh với doanh nghiệp từ phía Nam. DN phía bắc ngoại trừ các DN tiền thân là DN nhà nước, khu vực tư nhân chưa có các tên tuổi lớn, trong khi thị trường phía Nam đã hình thành nhiều đại gia: Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Phú Long... Hà Nội thực sự chưa làm quen với cơ chế thị trường trong việc phân phối, bán hàng, ở mảng này họ không phải đối thủ cân sức của các DN phía Nam vốn nhào luyện trong cơ chế thị trường.

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Minh cũng nhận xét, ở về nhiều mặt thì các chủ đầu tư bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã chuyên nghiệp hơn hẳn các doanh nghiệp miền Bắc. Chính vì vậy, với kinh nghiệm của mình, trong khi thị trường miền Nam đang có dấu hiệu bão hòa thì thị trường Hà Nội chính là miền đất hứa của các doanh nghiệp bất động sản phía Nam.

Lê Minh