Tín dụng bất động sản: Siết không bằng kiểm soát tốt

Siết tín dụng trung dài hạn có ảnh hưởng sống còn đến hoạt động của doanh nghiệp địa ốc.

Tại Việt Nam, tín dụng trung, dài hạn tăng rất nhanh, ở mức 29% trong năm 2015, chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ. Tỷ lệ này theo chiều hướng tăng liên tục (năm 2013 là 43,1%; năm 2014 là 45,4%), làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.

Siết đều

Nội dung đáng chú ý của dự thảo là việc giảm mạnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ mức 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong cho vay bất động sản từ mức 150% hiện nay lên mức 250%.

Doanh nghiệp bất động sản đặc biệt quan tâm đến thông tin từ NHNN, bởi ảnh hưởng sống còn của chính sách đến DN. Kênh vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản hiện nay là tín dụng ngân hàng. Khi hệ thống chính sách để phát triển các quỹ đầu tư bất động sản còn chưa có hiệu quả thì mọi động thái của ngân hàng đối với tín dụng cho bất động sản sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường.

VnRea đã có văn bản gửi NHNN trong nó nêu vấn đề:  “Nếu nội dung của Thông tư 36/2014 bị sửa đổi theo như dự thảo thì không chỉ thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực mà các ngành có liên quan, và sự phát triển, tăng trưởng chung của nền kinh tế cùng bị giàm sút nghiêm trọng”.

Theo VnRea, trong giai đoạn trước đây, Việt Nam đã có một số bài học về điều chỉnh chính sách tín dụng đối với bất động sản gây tác động tiêu cực tới nền kinh tế. Việc điều chỉnh này sẽ làm cho người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư mất lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mô.Việc điều chỉnh này sẽ làm tăng lại lượng tồn kho bất động sản, tăng dự án dở dang, tạo thêm khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản… và giảm cơ hội có nhà ở của nhiều người dân.

Siết tín dụng có thể gây sốt do thiếu nguồn cung bất động sản

Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn từ các nhà băng đổ vào địa ốc có thể khiến thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong thời gian tới. 

Thiếu nguồn cung chính là nguyên nhân gây nên các cơn sốt giá nhà đất. Nguồn cung dồi dào và một thị trường phát triển lành mạnh, cân bằng đang là điều cả nhà quản lý lẫn thị trường đều mong muốn.

Theo phân tích của TS Lê Xuân Nghĩa, nếu tính cả tác động của TPP, đến năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu, hiện tại cung đang nhiều hơn cầu. Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung. Lý do là với tác động của TPP, sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

Thị trường BĐS hiện có số lượng dự án cũ không còn nhiều trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên.

“Với cung – cầu này, cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021", TS Lê Xuân Nghĩa nhận định. 

Cùng quan điểm với TS Lê Xuân Nghĩa, nhiều chuyên gia thị trường lo ngại, nếu siết tín dụng với thị trường địa ốc thì từ năm 2021 có thể xảy ra tình trạng giá nhà đất tăng nóng khi cung không đủ cầu. 

Giai đoạn 2005-2007, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh Việt Nam chuẩn bị gia nhập WTO. Thị trường BĐS đã chứng kiến cơn điên chưa từng thấy, giá nhà đất sốt nóng lên đỉnh điểm và sau đó là vỡ bong bóng.

Tương tự giai đoạn 2015-2017, thị trường bất động sản phục hồi trong bối cảnh Việt Nam  đã ký kết hàng lọat Hiệp định thương mại tự do (FTA) và Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Sự lạc quan của giới đầu tư nước ngoài kiềm chế hơn giai đoạn trước đây do hiểu biết hơn về thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, nguồn vốn của người Việt trong nước cũng như nguồn kiều hối rất lớn và có thể châm ngòi tạo nên những cơn sốt mới nếu nguồn cung thị trường hạn chế.

Siết từng phần

Trước sự quan ngại của thị trường và DN về tác động của chính sách siết tín dụng trung dài hạn, NHNN khẳng định chỉ những người đầu cơ, chủ đầu tư địa ốc với năng lực tài chính yếu kém mới gặp khó khăn trong vay vốn khi Thông tư 36 sửa đổi có hiệu lực. Cơ quan này khẳng định việc sửa đổi không làm giảm nguồn vốn đổ vào địa ốc với những tính toán chi tiết.

Nếu Thông tư 36 được sửa đổi theo hướng giảm tỷ lệ này từ 60% xuống 40%, các nhà băng vẫn còn khả năng cấp tín dụng trung và dài hạn, trong đó có bất động sản. Giả định mọi yếu tố khác không đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn này, tổng mức cấp tín dụng của hệ thống khoảng 540.000 tỷ đồng mới chạm mức "trần" 40% mà Thông tư 36 sửa đổi quy định.

Hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, theo phân tích của NHNN, việc này ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR) không đáng kể. Theo đó, hệ số CAR bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống 12,1%. "Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống cuối năm 2015 là 13%, các NH vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ 9%", NHNN nhận định.

Nhìn từ khía cạnh khác, ông Trần Như Trung, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Thương mại Thủ đô cho rằng: Nhu cầu nhà ở ngày càng lớn đặc biệt ở phân khúc căn hộ giá thấp và trung bình. Trong khi đó thị trường lại phát triển đến 70% là căn hộ cao cấp, sự lệch pha cung cầu này có thể gây nên rủi ro cho thị trường BĐS. Điều tiết dòng vốn vào thị trường để tránh rủi ro là cần thiết, nhưng cần định hướng rõ ràng về mặt chính sách vốn. Phân khúc nhà ở giá thấp vẫn cần được khuyến khích, tạo cơ hội tiếp cận nguồn vốn để đầu tư phát triển.

Bảo Châu