Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Lành mạnh hóa thị trường BĐS

Nghị định 71/2010/ NĐ- CP có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 là cơ hội để tạo lập thị trường phát triển bền vững, hạn chế tình trạng “bong bóng” BĐS vẫn đang diễn ra thường xuyên trong thời gian gần đây, đồng thời tạo niềm tin cho các cá nhân và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực BĐS.

Nghị định tập trung giải quyết các vấn đề gây tranh cãi về vốn huy động của các dự án nhà ở, điều kiện, yêu cầu và ưu đãi cho việc phát triển các dự án nhà ở xã hội và quản lý các tòa nhà chung cư.

Thị trường minh bạch minh bạch hơn

Theo Nghị định 71/2010/NĐ- CP, UBND cấp huyện sẽ có quyền phê duyệt dự án sử dụng vốn ngân sách và vốn đầu tư có ít hơn 30 tỷ đồng nếu được ủy quyền của UBND cấp tỉnh và các dự án để phát triển ít hơn 500 ngôi nhà (bao gồm cả nhà ở, căn hộ và biệt thự). Như vậy, so với Nghị định 90 trước đây, Nghị định 71 đã đưa ra những quy định cụ thể hơn đối với thẩm quyền của UBND cấp huyện. Cũng theo Nghị định 71, đối với các dự án không phân biệt nguồn vốn, có từ 2.500 nhà ở phải tuân theo phê duyệt chính của Thủ tướng. Khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư của cơ quan Nhà nước, các nhà đầu tư của các dự án buộc phải tuân theo Nghị định 71 để chuẩn bị cho việc thẩm định và phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư dự án.

Đối với vấn đề huy động vốn ở các dự án BĐS. Nghị định cho phép các nhà đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác hoặc hợp đồng góp vốn với các nhà đầu tư thứ cấp để chuyển quyền sử dụng đất cùng cơ sở hạ tầng cho nhà đầu tư thứ cấp sau khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án.

Các nhà đầu tư phụ cũng được quyền huy động vốn tương tự sau khi đã ký thỏa thuận sử dụng đất chuyển nhượng và thỏa thuận huy động vốn với các nhà đầu tư.

Từ trước đến nay, những giao dịch qua ủy quyền công chứng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Người mua đôi khi gặp phải những sản phẩm trên giấy. Thêm vào đó, người được ủy quyền không có quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy phép xây dựng mang tên mình vì không phải là người mua bán trực tiếp lô đất. Nghị định sẽ làm cuộc chơi trong làng bất động sản rõ ràng và rành mạch hơn. Nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính sẽ buộc phải buông dự án nhường cơ hội cho những người có năng lực thực sự.

Theo ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó Giám đốc Công ty CP xây dựng Sông Đà- Thăng Long, Nghị định 71/2010/NĐ- CP rất quan trọng đối với sự phát triển của thị trường BĐS, điều dễ nhận thấy là Nghị định sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn. Đối với chủ đầu tư khi huy động vốn phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng của tỉnh, thành phố nơi phát triển dự án biết trước ít nhất 15 ngày. Đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động cũng như tên, địa chỉ của nhà đầu tư và số lượng nhà sẽ bán. Điều khoản ràng buộc này bắt buộc các nhà đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai. Đây được xem là cơ sở để người dân có thể tính toán được nguồn cung thực sự của dự án.

Gỡ nút thắt vốn đầu tư

Đối với các cá nhân, tổ chức đầu tư khác, Nghị định 71 cũng có những quy định về việc góp vốn với chủ đầu tư. Theo đó Chính phủ cho phép các nhà đầu tư huy động vốn bằng cách ký hợp đồng hợp tác với cá nhân, tổ chức đầu tư khác Bản hợp đồng cho phép việc đầu tư và xây dựng các dự án bất động sản nhà ở dựa theo các giấy tờ đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho dự án nhà ở đó, bắt đầu xây dựng và thông báo cho Sở Xây dựng 15 ngày trước khi ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng góp vốn. Trong trường hợp này, bên góp vốn hoặc liên quan đến đầu tư vào hoạt động hợp tác được quyền nhận lợi nhuận dưới hình thức tiền mặt, cổ phần hoặc nhà (như các sản phẩm của dự án có liên quan) theo tỷ lệ vốn góp.

Việc chủ đầu tư thực hiện các hình thức huy động vốn cũng phải tuân thủ các điều kiện sau đây: phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có liên quan đối với dự án nhà ở; giải phóng mặt bằng đã được thực hiện xong và thông báo ký hoạt động đầu tư hợp tác; hợp đồng hoặc hợp đồng góp vốn được gửi đến Sở Xây dựng trước ít nhất 15 ngày.

Nghị định cũng quy định, đối với chủ đầu tư, sau khi thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, việc xây dựng nền móng hoàn thành, thủ tục kinh doanh sàn giao dịch BĐS cũng hoàn tất thì được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của người bán của các dự án nhà ở và phải thông báo cho Sở Xây dựng trước 15 ngày. Đồng thời Nghị định cũng quy định thêm, nếu các nhà đầu tư huy động vốn bằng cách đăng ký kinh doanh hợp tác hoặc góp vốn với các cá nhân, tổ chức, các công ty bất động sản và thỏa thuận về chia sẻ lợi nhuận được thực hiện dưới hình thức sản phẩm (tức là nhà ở), các nhà phân phối đến tối đa các bên hợp tác của dự án có liên quan không thể vượt quá 20% tổng diện tích nhà ở của từng dự án.

Ông Nguyễn Trí Dũng - Phó giám đốc Công ty kinh doanh bất động sản Viglacera (Viglacera Land) cho rằng, Nghị định 71/2010/NĐ- CP là bước tiến quan trọng đối với các chủ đầu tư dự án BĐS, là cơ sở để khơi thông nguồn vốn cho hàng loạt các dự án BĐS đang nằm im chờ vốn trong nhiều năm qua.

Đối với các hình thức huy động vốn truyền thống từ trước đến nay như qua ngân hàng, các tổ chức tín dụng, bản thân chủ đầu tư và khách hàng theo hình thức mua trả góp thì hình thức huy động vốn từ khách hàng là tối ưu hơn cả bởi có thể tiến hành nhanh, đáp ứng được lợi ích của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu. Bên cạnh đấy thì một yếu tố quan trọng nữa là việc huy động vốn từ khách hàng chủ đầu tư sẽ không bị áp lực phải vay vốn ngân hàng với lãi suất ngày càng cao và rất nhiều điều kiện ràng buộc khác.

Nghị định 71 cũng nêu rõ, UNBD cấp tỉnh có thể yêu cầu chủ đầu tư dự án có diện tích hơn 10ha phải dành ra 20% đất xây dựng nhà ở trong dự án để xây nhà ở xã hội. Trước đây, Nghị định 90 cho phép diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội được ít hơn 20% tổng diện tích đất, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng điểm này để lách luật. Họ dồn 20% này vào cho vùng đất dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc những mảnh có vị trí xấu, vì vậy thực tế diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội còn rất thấp.

Lương Tuấn