Đất vùng phía Tây thủ đô: Bong bóng đã vỡ, vẫn sợ sóng ngầm

Tháng 9, Thủ tướng Chính phủ dự kiến sẽ phê duyệt “Đồ án Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050” trong đó định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây là một trong những nội dung quan trọng. Làm thế nào để tránh được những tác động xấu như sốt đất, hiệu quả quy hoạch thấp… đang là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản lý.

Khó vì vốn và đầu cơ

Ngay trong quá trình xây dựng Đồ án đã xảy ra những cơn sốt đất tại một số dự án như Dương Nội, An Khánh..., đặc biệt là cơn sốt đất nông nghiệp tại Ba Vì. Các kiến trúc sư và chuyên gia về quy hoạch đều cho rằng, sốt đất xảy ra là do thị trường bất động sản thiếu chuyên nghiệp, nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, hoàn toàn hành động theo tin đồn, đầu tư mạo hiểm, đầu cơ lướt sóng, tạo mập mờ thông tin, trục lợi từ những kẽ hở của thị trường.

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết : Chính phủ vừa ban hành Nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010 hướng tới việc loại bỏ những nhà đầu tư làm ăn thiếu chuyên nghiệp. Ngoài cơ chế chuyển đổi quỹ đất thành năng lực tài chính, cơ chế “mua bán nhà trên giấy” trên cơ sở huy động vốn từ người tiêu dùng cũng được xem xét, loại trừ đi những rủi ro đối với bên mua. Đây cũng là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản.

Nhiều chính sách chặt chẽ được ban hành, tuy nhiên, đất ở những khu vực có địa thế đẹp trong quy hoạch luôn luôn tiềm tàng những cơn sóng ngầm, chỉ chờ đến khi Đồ án được phê duyệt là có thể bùng phát.

Khó khăn về vốn là khó khăn lớn nhất khi triển khai dự án. Dự kiến, 70 tỷ USD sẽ phải dùng đến để thực hiện quy hoạch Hà Nội. Ở một số cách tính khác, có thể phải tiêu tốn đến 90 tỷ USD. Con số này không phải là nhỏ trong khi năng lực thực hiện quy hoạch Hà Nội chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đất đai. Các nguồn vốn khác như ODA, FDI không ưu tiên lĩnh vực đầu tư hạ tầng đô thị nên cũng rất khó huy động, vốn ngân sách nhà nước càng không dư dả. Các chuyên gia kinh tế tính toán, cách chuyển hóa từ nguồn lực đất đai sang nguồn lực tài chính như lập quỹ đất dự trữ, thu hút đầu tư có thể tăng hiệu quả huy động vốn.

Sẽ điều chỉnh nhiều dự án

Phía Tây cũng là khu vực có các trung tâm lớn như: Trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia, Trung tâm hội nghị quốc gia, Trung tâm thể thao quốc gia... là khu vực đặt trụ sở cơ quan mới của một số bộ, ngành, đồng thời là khu vực có các đô thị dịch vụ chất lượng cao. Bên cạnh các đô thị vệ tinh là các thị trấn sinh thái như: Phúc Thọ, Quốc Oai, Chúc Sơn...

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết: Hiện nay, UBND thành phố Hà Nội đang chỉ đạo ưu tiên tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch phân khu để có thể triển khai rà soát, khớp nối các dự án và thực hiện dự án đầu tư ngay sau khi Quy hoạch chung của Thủ đô được chính phủ phê duyệt. Trong tổng số 744 dự án, đồ án được rà soát, các đồ án, dự án phần lớn nằm trong khu vực phía Tây Hà Nội. Trong đó, có nhiều dự án đã được Thủ tướng cho phép triển khai đợt I (244 đồ án, dự án với quy mô khoảng gần 9.600 ha. Trong đó Hà Đông 82 đồ án dự án với quy mô khoảng 1.235 ha: Từ Liêm 35 đồ án, dự án với quy mô khoảng 2.787 ha; Hoài Đức 27 đồ án, dự án với quy mô khoảng 1.106 ha; tổng quỹ đất của ba quận huyện này khoảng 5.129 ha, chiếm 53% quỹ đất của 244 đồ án, dự án được phép triển khai đợt I).

Vietnam Business Forum trân trọng giới thiệu ý kiến một số chuyên gia xoay canh vấn đề này:

Ông Dương Đức Tuấn, Phó giám đốc Sở quy hoạch - kiến trúc Hà Nội

Với hai nội dung trong đồ án đã có nhiều ý kiến khác nhau, ngay cả trong Chính phủ và Quốc hội là đề xuất chuyển Trung tâm hành chính lên Ba Vì và xây dựng trục Thăng Long nối liền hồ Tây với Ba Vì, Tp. Hà Nội đã chính thức có văn bản đề nghị xem xét lại hai đề xuất này. Quan điểm của Hà Nội là trung tâm hành chính và trung tâm chính trị của cả nước nên gần nhau.

Hiện nay một số bộ, ngành đã xây dựng trụ sở tại khu vực Mỹ Đình và một số địa điểm khác trong nội thành cũ, do vậy không nên chuyển trung tâm hành chính lên Ba Vì mà đặt tại khu vực tây hồ Tây hoặc Mỹ Đình là hợp lý. Vùng thủ đô Hà Nội cần phát triển theo hướng vùng đô thị đa cực tập trung, liên kết không gian giữa thành phố Hà Nội và các tỉnh xung quanh. Trong đó, Hà Nội là vùng đô thị hạt nhân trung tâm, đóng vai trò chủ đạo của vùng, là trung tâm chính trị, hành chính của quốc gia, là trung tâm văn hóa, thương mại, tài chính dịch vụ công nghệ cao, các cơ quan nghiên cứu, đồng thời là trung tâm du lịch của cả vùng. Do vậy, đề xuất xây dựng trục Thăng Long là không hợp lý, không còn cần thiết.

Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị

Đồ án quá chú trọng vào các dự án khu đô thị mà hệ thống hạ tầng kết nối bị bỏ ngỏ, không được đầu tư, thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Hơn nữa, có quá nhiều dự án được cấp phép trước khi Hà Nội mở rộng gây khó khăn cho công tác quy hoạch. Các dự án này bắt buộc phải có điều chỉnh. Hiện còn gần 500 dự án loại này đang chờ quy hoạch chung Hà Nội mở rộng được phê duyệt để quyết định số phận dự án. Nếu vẫn duy trì cơ chế quản lý đất đai như hiện nay, thì không chỉ Hà Nội, mà nhiều địa phương khác có tình trạng chính quyền đô thị chạy theo phục vụ thị trường.

Đã đến lúc Việt Nam cần xây dựng thể chế hoàn chỉnh cho chế độ dự trữ đất đô thị và nhanh chóng mở rộng việc áp dụng nó vào phát triển đô thị, nhất là để tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý thực hiện quy hoạch đô thị. Ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đai đem lại chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm được siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất và một số quan chức sa vào tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, khiến các hộ bị thu hồi đất và nhân dân bất bình.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Với Hà Nội, chúng ta đã khá nhiều lần làm quy hoạch tổng thể phát triển. Quy hoạch lần nào cũng nghiêm túc, mới lạ nhưng chưa lần nào có khả năng thực hiện đầy đủ. Đưa ra quy hoạch có thể rất hay, nhưng lúc áp dụng vào thực tế lại bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau, chủ yếu là không giải quyết được vấn đề vốn để triển khai thực hiện.

Từ sự biến động chóng mặt của thị trường bất động sản phía tây Hà Nội vừa qua, cần phải nghiêm túc rút kinh nghiệm trong công tác quản lý, cần phải có những bước đi đúng để không làm cho thị trường bị lệch lạc. Sóng ngầm luôn luôn có vì các chi phí như giá bồi thường, cộng với chi phí đấu giá đất, chi phí giao đất, cho thuê đất... Các chi phí giao dịch cao, trong đó không ngoại trừ cả phí “bôi trơn”, cũng đều phản ánh vào giá đất và đẩy giá đất lên cao hơn. Mối quan hệ này sẽ tạo ra chu kỳ tăng giá đất theo vòng xoáy trôn ốc, khiến giá đất đô thị năm sau cao hơn năm trước. Vì vậy, thị trường luôn có nguy cơ tiềm ẩn những đợt sốt đất mới.