Bỏ ngỏ phương tiện đánh giá thị trường

Các sản phẩm BĐS trong nhiều năm qua luôn được nhà đầu tư quan tâm bởi lợi nhuận mang lại là quá lớn. Sự hạn chế về quỹ đất trong việc phát triển các sản phẩm BĐS đã khiến cho thị trường này trở thành nơi làm giá vô tội vạ của rất nhiều thành phần tham gia. Khi BĐS đang trong giai đoạn “tranh tối, tranh sáng” thì vai trò của thẩm định giá lại hết sức mờ nhạt. Việc coi nhẹ vai trò thẩm định giá trong lĩnh vực BĐS khiến người ta liên tưởng đến một trận bóng đá mà không có trọng tài.

Giá nằm trong tay nhà đầu cơ

Việc các sản phẩm BĐS không được thẩm định thông qua cơ quan chức năng đã khiến cho giá các sản phẩm này trở nên méo mó. Một ví dụ điển hình vừa xảy ra đó là trường hợp “bán lúa non” khu đất vàng với mức giá quá thấp của Tổng công ty Thành An (Bộ Quốc Phòng). Dưới hình thức hợp đồng, hợp tác kinh doanh, trong khi giá trên thị trường lên đến hàng trăm triệu đồng/m2 thì đơn vị này chỉ sang tay với mức giá vẻn vẹn chỉ 10 triệu đồng/m2. Lợi ích của nhà nước, của tập thể đã bị một vài cá nhân thâu tóm. Ngược lại, rất nhiều dự án đã và đang bị giới đầu cơ làm giá, khiến mức giá BĐS trên thị trường bị đẩy lên rất cao.

Khi các sản phẩm BĐS không được thẩm định giá thì lợi ích sẽ nằm trong tay một nhóm các nhà đầu cơ có sẵn trong tay các công cụ để làm giá, điều này không chỉ gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước mà người dân khi tham gia thị trường cũng sẽ chịu rất nhiều rủi ro. Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho biết, thẩm định giá chính là phương tiện để xác định giá trị thực của mỗi dự án BĐS, qua đó góp phần định hướng cho thị trường trong tương lai.

Tuy nhiên, ông Thỏa lại cho rằng, hiện vai trò thẩm định giá ở nước ta còn quá mời nhạt, chưa để lại dấu ấn. Đó cũng mà một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường BĐS không được diễn ra một cách công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, các tổ chức thẩm định giá vẫn còn quá rụt rè, thậm chí không đưa ra được bất cứ một cảnh báo nào để các nhà đầu tư tham vấn.

Trên thực tế, thẩm định giá được coi là một dịch vụ chuyên nghiệp, cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế. Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN từ năm 1997. Từ đó đến nay, đã có trên 200 doanh nghiệp trong nước và 3 doanh nghiệp nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam.

Tuy nhiên, phần lớn các giao dịch hiện nay chủ yếu là giao dịch ngầm, bên cạnh đó, người làm thẩm định chỉ đang sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp (trong khi thế giới đang áp dụng 5 phương pháp), bởi vậy hiệu quả từ thẩm định giá vẫn chưa cao. Vì thế, trong bảng xếp hạng về tính minh bạch thị trường BĐS toàn cầu của một tập đoàn địa ốc và tài chính quốc tế REIT, Việt Nam hiện chỉ nằm trong nhóm 4, thuộc nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp.

Khi thị trường BĐS còn loạn giá thì việc tìm ra giải pháp để hạ giá thành BĐS sẽ là một điều xa vời.

Cơ hội hạ giá thành BĐS

Luật gia Vũ Xuân Tiền, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Tư vấn VFAM Việt Nam cho biết, thẩm định giá đơn thuần chỉ là một hoạt động dịch vụ như một loại hình kiểm toán độc lập. Trong nhiều trường hợp, cần xác định mức giá để quyết toán, phân chia tài sản, giao dịch… Doanh nghiệp sẽ thuê đơn vị thẩm định giá xác định, đánh giá tài sản đang có.

Tất nhiên, các đơn vị tham gia thẩm định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về những tài sản họ thẩm định. Tuy nhiên, hiện thẩm định giá không phải là loại hình bắt buộc, vì thế trong nhiều trường hợp, các cổ đông trong công ty thường tự định giá tài sản với nhau. Chính vì vậy, việc định giá tài sản đặc biệt với loại tài sản đất đai chưa được định giá một cách chính xác.Do đó tài sản nhà nước bị thất thoát là điều khó tránh khỏi.

Ông Trương Thái Sơn, Giám đốc Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân cho rằng, với thực trạng cung không đủ cầu hiện nay, giá nhà đất tăng cao là điều dễ nhận thấy. Tuy nhiên, hiện giá BĐS đang “vênh” quá xa so với giá trị thực. Muốn xác định giá BĐS ở mức nào là hợp lý, cần phải nhìn nhận một cách khoa học, xác đáng, dựa trên những đánh giá khách quan, trung thực. Chính vì không được thẩm định giá trước khi giao dịch đã dẫn tới thực trạng loạn giá, không theo bất cứ một quy luật thị trường nào.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Leon Cheneval- Giám đốc Quốc gia dịch vụ ngân hàng và doanh nghiệp thuộc công ty Savills Việt Nam khẳng định, thẩm định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Ông Leon Cheneval đánh giá rất cao tầm quan trọng của 1 thẩm định viên tin tưởng và chuyên nghiệp, bởi họ có thể là nguồn hỗ trợ đáng kể khi định giá giá trị và thông tin thị trường một cách chính xác. Ở Việt Nam, mối quan hệ giữa các thẩm định viên và tổ chức tài chính ngày càng trở nên bền vững hơn, thông qua sự hợp tác và tin tưởng lẫn nhau.

Các chuyên gia về thẩm định cũng cho rằng, thẩm định giá là phương tiện để xác định đúng giá trị thực của BĐS, góp phần định hướng sự tăng giảm của BĐS, đồng thời định hướng sự phát triển của thị trường trong tương lai. Mặc dù là một nghề khá mới mẻ,nhưng thẩm định giá hứa hẹn sẽ rất phát triển trong tương lai. Bởi thẩm định giá chính là khâu quan trọng giúp nhà đầu tư kinh doanh một cách có hiệu quả, đồng thời sẽ giúp thị trường BĐS phát triển đúng hướng. Cũng giống như trong mỗi trận bóng đá, bắt buộc phải có trọng tài. Có như vậy, sự công bằng mới được thiết lập và đảm bảo.

Lương Tuấn