Huy động vốn cho dự án bất động sản bằng trái phiếu

Chính những những cơn “nóng” “lạnh” đột ngột của thị trường, động thái thắt chặt tín dụng đối với hoạt động BĐS của ngân hàng trong năm 2009 đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp tự tìm hướng đi riêng cho mình trong năm 2010. “Cái khó ló cái khôn”, hàng loạt doanh nghiệp đã gọi vốn thành công cho các dự án BĐS thông qua hình thức phát hành trái phiếu.

Thực tế đó chứng tỏ hiệu quả của kênh huy động vốn mới này trong bối cảnh các kênh truyền thống bị thắt chặt. Đây được xem là hướng đi của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trong năm 2010.

Ngân hàng đóng cửa

Nửa đầu năm 2009 do chính sách thắt chặt tiền tệ đối với hoạt động BĐS, các doanh nghiệp trong ngành chỉ hoạt động cầm chừng. Khi gói kích cầu của Chính phủ trị giá 7 tỷ USD được triển khai, trong đó tập trung hỗ trợ một số doanh nghiệp BĐS thì thị trường mới bắt đầu ấm trở lại. Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng, Bộ Tài nguyên Môi trường, năm 2009 thị trường nhà đất nóng lạnh thất thường, nguyên nhân chủ yếu là do các chủ đầu tư dự án thiếu vốn. Nhiều chủ đầu tư khi không có đủ nguồn vốn chủ sở hữu đã chuyển qua huy động vốn của nhà đầu tư dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, việc này đã hệ lụy xấu đến thị trường và đời sống xã hội.

Trong khi đó, bài học về khủng hoảng tài chính bắt nguồn từ BĐS từ nước Mỹ đã khiến ngân hàng nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại cần thận trọng trong việc cho vay BĐS, nhiều doanh nghiệp đã không vay được vốn từ các ngân hàng để triển khai các dự án. Do đó, đến cuối năm 2009, dư nợ cho vay BĐS tại TP HCM nước đạt 70.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 15% tổng dư nợ cho vay của địa bàn trong khi khu vực Hà Nội đạt khoảng 32.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 10% / tổng dư nợ. Đến đầu tháng 1/2010, tình hình cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại chưa có sự cải thiện do tình hình thiếu nguồn vốn huy động và chính các ngân hàng thương mại cũng đang thiếu vốn trung và dài hạn.

Tình trạng giá trị các sản phẩm BĐS luôn vượt quá khả năng thực tế đã khiến hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng do lo sợ tình trạng “bong bóng” BĐS. Nhưng theo TS. Lê Xuân Nghĩa - Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Việt Nam, căn cứ vào tình hình hiện nay, chưa đến mức phải lo cho “bong bóng” BĐS. Do Việt Nam không có tình trạng “chứng khoán hóa” các khoản nợ BĐS, nên những tác động của thị trường BĐS lên khu vực đầu tư, từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có. Vì vậy, rủi ro thứ cấp đối với cho vay BĐS là không lớn. Hơn nữa, Việt Nam chỉ có tình trạng nợ xấu lần đầu, nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa (khoản vay của doanh nghiệp nào đối với các ngân hàng thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó). Trong khi đó, hiện các ngân hàng thương mại vẫn rất thận trọng trong việc cho vay thông qua định giá chặt chẽ. Đồng tình với quan điểm này, GS.TS Đặng Hùng Võ cũng khẳng định, nỗi lo “bong bóng” BĐS năm 2009 là vô căn cứ và thực tế năm qua chỉ là những đợt sóng cục bộ. Bước sang năm 2010, cũng không cần phải quan tâm hay lo lắng nhiều với nỗi lo này.

Huy động vốn qua kênh trái phiếu

Những diễn biến của thị trường năm 2009 cho thấy vốn là vấn đề nhạy cảm với thị trường BĐS và điều này vẫn sẽ tiếp diễn trong năm 2010. Tuy nhiên, hiện các doanh nghiệp BĐS Việt Nam chỉ dựa vào ba nguồn huy động chính: nguồn vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng; nhưng không ít thời điểm ba nguồn vốn này đều gặp khó khăn. Trong những năm qua, do phụ thuộc quá nhiều vào ba nguồn vốn trên khiến thị trường BĐS luôn rơi vào cảnh hụt vốn. Hơn nữa, theo ông Ken Atkinson, Giám đốc điều hành công ty Grant Thornton hoạt động chuyên về kiểm toán và tư vấn, trong khi vốn chủ sở hữu không đủ mạnh, ngân hàng thương mại lại đóng cửa cho vay thì việc huy động vốn bằng các dạng hợp đồng góp vốn như hiện nay chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư ngoại, kể cả Việt kiều do các chủ đầu tư vẫn nắm ưu thế, còn người góp vốn đề hình thành BĐS lại chịu nhiều rủi ro. Thực tế này đã diễn ra ở Việt Nam trong nhiều năm qua và gây bức xúc cho dư luận.

Năm 2009 hàng loạt doanh nghiệp đã gọi vốn thành công cho các dự án BĐS thông qua hình thức phát hành trái phiếu, mà không cần dựa vào các kênh truyền thống. Công ty CP Tài chính Sông Đà cùng với Công ty CP Sông Đà - Thăng Long bán thành công 300 tỷ trái phiếu để đầu tư dự án Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng. Cũng trong tháng 10, Công ty CP Tài chính và Phát triển Doanh nghiệp đã bán hết 300.000 trái phiếu với mệnh giá 1.000.000/trái phiếu, trong kỳ hạn 3 năm, dưới hình thức trái phiếu dự án, không chuyển đổi nhưng có đảm bảo về đầu tư dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Hà Nội. Ngày 30/11 Công ty CP Đầu tư Địa ốc Novaland cũng đã phát hành thành công 1.922 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, lãi suất 12% phục vụ việc triển khai Dự án Khu cao ốc thương mại - Căn hộ Sunrise City…

Thực tế, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu đã được một số doanh nghiệp địa ốc thử nghiệm thành công ngay từ năm 2008 khi thị trường BĐS gặp khó khăn lớn về vốn. Trong đó phải kể đến Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) - đơn vị đã đi tiên phong khơi nguồn dòng vốn mới cho BĐS khi phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu vào tháng 1/2008, kì hạn 6 tháng, với mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 8,8%/năm. Ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty BĐS Sacomreal tỏ ra rất phấn chấn khi Sacomreal đã hút vốn bằng phương thức chứng khoán hóa thành công dù lúc đầu nhiều người nghi ngờ tính hiệu quả của công cụ tài chính này.

Các chuyên gia tài chính gợi ý: Để tăng tính hấp dẫn cho trái phiếu BĐS, các doanh nghiệp nên quan tâm đến việc phát hành trái phiếu có gắn với quyền mua BĐS. Doanh nghiệp phát hành có thể huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, các tập đoàn tài chính, từ khách hàng bằng việc áp dụng lãi suất linh hoạt, thậm chí có thể thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại và linh động trong việc trả lãi và gốc.

“Nút thắt” chưa mở

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cũng nhận định, việc phát hành trái phiếu BĐS ngày càng khó hơn, bởi để huy động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội tụ đủ các yếu tố bắt buộc như có thương hiệu trên thị trường, có dự án khả thi, thậm chí phải có tổ chức tín dụng uy tín đứng sau. Mặt khác, nếu doanh nghiệp phát hành không có phương án đảm bảo lợi ích chắc chắn và hấp dẫn cho người mua trái phiếu BĐS thì rất khó thành công bởi rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án BĐS trong khi nhà đầu tư hiện đã kinh nghiệm hơn trong việc nhận diện những dự án ảo.

Ngoài ra, điểm hạn chế nhất hiện nay là điều kiện phát hành trái phiếu khá khắt khe dẫn đến kênh huy động vốn trên chủ yếu dành sân chơi cho những doanh nghiệp nhà nước lớn, công ty CP có vốn điều lệ lớn. Chia sẻ điều này, TS Nguyễn Sơn, Vụ trưởng Vụ Phát triển thị trường, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thựa nhận, đến nay, kênh nhà nước vẫn chưa có các sản phẩm tài chính kiểu như “chứng khoán hóa” các khoản vay BĐS để niêm yết lên sàn, chứng khoán hóa BĐS… do còn thiếu hành lang pháp lý để vận hành. Nếu nút thắt này được mở thì việc huy động vốn của doanh nghiệp BĐS trên sàn cũng thông suốt.

Lương Tuấn