Một năm nền kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn từ tác động bên ngoài lẫn những nguyên nhân nội tại, nhưng thị trường bất động sản dường như không gặp trở ngại đáng kể. Giá nhà đất vẫn âm thầm tăng cao khiến giấc mơ an cư lạc nghiệp của người dân càng trở nên xa vời hơn. Vẫn mong một mái nhà cho năm mới…

Dịp cuối năm 2010, Bộ Xây dựng trình Chính phủ kết quả điều tra dân số và nhà ở, những con số tuy còn gây nhiều tranh luận. Có 11.000 hộ dân chưa có nhà ở. Số hộ dân sống tại nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ trên 95%. Loại hình nhà ở chung cư trong một vài năm gần đây có phát triển nhưng thực ra vẫn khiêm tốn, mới chỉ khoảng 1,23%. Giá đất vẫn liên tục lên những cơn sốt nóng hoặc âm thầm tăng cao, khiến việc sở hữu một mái nhà đối với nhiều người vẫn là một giấc mơ.

Khoảng cách giàu nghèo nhìn từ nhà ở

So với các nước trong khu vực thì diện tích nhà ở bình quân trên đầu người của Việt Nam còn thấp. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người đạt 16,7 m2 mỗi người, riêng khu vực đô thị đạt 19,2 m2 mỗi người. Ở các thành phố lớn của Trung Quốc là 25-29 m2 mỗi người, Thái Lan là 22 m2, Malaysia là 31 m2.

Đáng chú ý, số hộ có nhà ở với diện tích dưới 25m2 là 8%. Số hộ có nhà ở với diện tích sử dụng dưới 15 m² sau không giảm, thậm chí còn tăng lên, năm 1999 là 2,2% và 2009 là 2,38%. Loại nhà ở siêu nhỏ dưới 25m2, không bảo đảm công năng sinh sống cho một hộ dân vẫn chiếm tỷ lệ lớn sẽ là một thách thức cho mục tiêu tăng diện tích ở bình quân nhưng bảo đảm diện tích sống tối thiểu phù hợp cho mọi đối tượng của xã hội.

Chỉ tỷ lệ số hộ không có nhà ở khoảng 0,52%, một con số gây nhiều nghi ngờ khi vấn đề nhà ở đang nóng bỏng ở các thành phố lớn. Hàng trăm hàng nghìn người dân tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM... đang chật vật tìm kiếm một chỗ ở cho dù chỉ là đi thuê, ở nhờ…nên số liệu của Bộ khiến nhiều người đặt dấu hỏi.

Sau 10 năm 1999 -2009, số hộ có diện tích sử dụng lớn từ 60m² trở lên của toàn quốc đã tăng hơn gấp đôi, từ 24,2% lên 52,83%. Gạt qua những tranh cãi, nhìn vào thực trạng nhà ở qua số liệu của Bộ Xây dựng cũng cảm nhận được sự gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Loại nhà ở siêu nhỏ, dưới 25m2, không đáp ứng điều kiện sống tối thiểu gia tăng, trong khi đó cũng gia tăng tỷ lệ hộ có nhà ở với diện tích sử dụng trên 100m² chiếm tỷ lệ gần như cao nhất, đạt trên 19%, đặc biệt là tại khu vực đô thị là gần 30%.

Những con số này còn cho thấy sự thiếu minh bạch của thị trường, như tại Hà Nội hiếm có người dân có nhu cầu thực sự nhà ở có thể mua được nhà giá gốc từ tay chủ đầu tư. Thị trường trung gian phát triển, nhà ở qua tay nhiều cò, lướt sóng, chênh lệch… đội giá lên cao. Phần lợi nhuận lớn này rơi vào tay tầng lớp “cò”, trung gian… đẩy xa hơn nữa giấc mơ có một ngôi nhà, dù diện tích rất khiêm tốn của người dân.

Ưu đãi đâu chỉ là miễn giảm thuế

Bộ Xây dựng khởi xướng các chương trình nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp từ vài năm qua, và thị trường cũng đã chứng kiến các dự án này được mở bán. Hiện đã có 24 dự án nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp được khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng. Khi hoàn thành, các dự án này sẽ góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 125.000 công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Có 37 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, với tổng vốn đầu tư khoảng 3.600 tỷ đồng, góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 64.000 người.

Nhưng những khó khăn cho doanh nghiệp tham gia thị trường thì vẫn còn đó. Muốn kéo giá nhà xuống, doanh nghiệp phải tiếp cận được đất sạch với giá thành rẻ hơn, được hỗ trợ giảm thuế, được tiếp cận vốn ưu đãi và điều quyết định là một thị trường minh bạch. Nếu không, các ưu đãi của nhà nước không đến tay đối tượng thật sự, nhà cho người nghèo sẽ luôn được bán cho người giàu.

Cuối tháng 12 vừa qua, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ tiếp tục thực hiện các ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án phát triển nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Trước đó, Thủ tướng đã ra quyết định, chủ đầu tư các dự án nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, các ưu đãi này chỉ được áp dụng trong năm 2009.

Chính phủ cũng đưa ra các chính sách ưu đãi về vốn, để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ phục vụ nhu cầu xã hội. Tuy nhiên, gần 2 năm sau khi Thủ tướng Chính phủ quyết định, nhà ở cho người có thu nhập thấp nằm trong nhóm các dự án được ưu tiên sử dụng vốn hỗ trợ phát triển từ ngân sách nhà nước với lãi suất ưu đãi thông qua Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB), nhiều dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đã thực hiện gần xong phần thô mà chưa nhận được đồng vốn “ưu đãi” nào. Lý do được nhà băng đưa ra là các chủ đầu tư dự án không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không thể thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo, không thể dùng làm tài sản thế chấp vốn vay.

Thực hiện các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nên không có sổ đỏ, nên chẳng doanh nghiệp nào tiếp cận được vốn vay. Cả doanh nghiệp và ngân hàng đều có lý lẽ riêng, đến lượt Bộ Xây dựng phải vào cuộc, Bộ này vừa đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp xây nhà thu thập thấp để họ tiếp cận với vốn vay ngân hàng. Bộ Xây dựng nhấn mạnh, việc quản lý đất đai cũng như việc đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Nguyên Môi trường. Cho đến nay câu chuyện chưa ngã ngũ.

Quỹ tiết kiệm nhà ở viển vông?

Tâm huyết với chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân lao động, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ cho phép lập Quỹ tiết kiệm nhà ở. Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ được xây dựng giống như hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến từ 1- 2% tổng tiền lương hằng tháng của người lao động. Số tiền này sẽ cho những người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất chỉ bằng 20-25% so với vay của ngân hàng thương mại

Tính toán của Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho thấy, với hơn 9 triệu người lao động đang hưởng lương, chỉ cần góp 1% số lương mỗi tháng, hàng năm quỹ sẽ có không dưới 10.000 tỷ đồng, góp phần đáng kể cải thiện chỗ ở cho người dân. Tuy vậy, trên các diễn đàn, người lao động kêu trời trước nguy cơ phải đóng góp trích từ lương tháng eo hẹp của họ. Đồng lương đã phải đóng bảo hiểm xã hội tăng từ 6,5%, bảo hiểm y tế từ 1,5%, bảo hiểm thất nghiệp 1%, nay lại có thể bị trừ 1-2% tiền lương vào quỹ tiết kiệm nhà ở. Một vị tiến sĩ tu nghiệp tại Nhật về tính toán chi ly: Tôi làm việc đã 15 năm, đang hưởng lương hệ số 3,66. Tổng tất cả các khoản phải đóng tôi tính đã chiếm 10.5% lương, giờ đây phải cõng thêm 2% cho quỹ nhà ở nữa, lương tôi còn khoảng 2 triệu, làm sao nuôi nổi con cái? Nếu với mức lương bình quân 5 triệu đồng mỗi tháng. Trích 1-2% chỉ tương đương với khoảng 50.000-100.000 đồng mỗi tháng, vậy cả năm chỉ góp được khoảng 600.000-1,2 triệu đồng. 10 năm được khoảng 6-12 triệu, một số tiền quá nhỏ để mua nhà.

Đóng góp khiến người hưởng lương lo ngại còn ở chỗ người ta không mặn mà với những nghi ngại về tính minh bạch, tính khả thi của quỹ này. Nghi ngờ phổ biến là tiền mất mà nhà chả đến lượt được mua, vẫn là người giàu mua nhà mà thôi. Điều này cho thấy, lòng tin vào tính minh bạch của thị trường gần như là con số 0. Chính sách muốn thành công trong cuộc sống, cần phải nâng đỡ lòng tin của người dân, thông qua tính minh bạch và công khai.

Hay ta sống trong container?

Trong lúc viễn cảnh để sở hữu nhà đối với người lao động còn mờ mịt, thì có một sáng kiến lóe lên: Công ty Cổ phần Hưng Đạo Container đưa ra sản phẩm nhà ở container với số tiền từ 100 - 300 triệu đồng, những người có thu nhập thấp sẽ được lựa chọn các loại hình nhà container khác nhau. Mỗi căn hộ sẽ bao gồm 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, bếp, nhà ăn và phòng tắm với đầy đủ trang thiết bị. Tóm lại là có thể sống được. Phải nói là cộng đồng đặc biệt quan tâm đến sáng kiến này. Họ sẵn sàng ở trong container để ước mơ sở hữu nhà trở nên gần gũi hơn.

Tuy nhiên, một câu hỏi đặt ra ngay sau đó là các nhà container sẽ được đặt ở đâu? Trước tiên phải mua đất để có chỗ mà đặt container!