16:01:44 | 20/6/2022
Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP nổi bật với việc gỡ bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN. Đây chính là những lý do được nhiều nhà đầu tư đánh giá là có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt khi mà các khu công nghiệp sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.
Nguồn cung KCN có dấu hiệu gia tăng…
Theo Bộ kế hoạch và đầu tư, đến cuối năm 2021 có 397 KCN đã được thành lập (bao gồm 352 KCN nằm ngoài các KKT, 37 KCN nằm trong các KKT ven biển, 08 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 122,9 nghìn ha. Trong đó, có 291 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 58,7 nghìn ha và 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70,9%, xấp xỉ so với cuối năm 2020.
Trong 6 tháng 2022, Phó Thủ tướng chính phủ đã ký quyết định thành lập 9 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng từ 3-4 năm kể từ khi được thành lập và thời gian hoạt động kể từ 50 năm kể từ ngày thành lập. Như vậy, nguồn cung các khu công nghiệp mới này có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025.
Theo đánh giá của SSI Research, hiện nay, nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng được ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư; tỷ giá VND/USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia. Bên cạnh đó, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo; Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được quy định trong ND 35/2022 và NĐ 82/2018/ND-CP cũng như việc dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam trong bối cảnh Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid đang là những yếu tố tích cực khiến VN thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.
Theo Tập đoàn Jones Lang LaSalle (JLL)- công ty hàng đầu thế giới cung cấp các dịch vụ về bất động sản và quản lý đầu tư, trong Q1/2022 tại miền Nam có 2 KCN đi vào hoạt động là VSIP 3 tại Bình Dương (tổng diện tích đất 1.000 ha) và KCN công nghệ cao Amata Long Thành (tổng diện tích đất 410 ha) nâng tổng quỹ đất tại miền Nam lên mức 25.220 ha. Đồng thời, tại miền Bắc cũng khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh đã đem lại tín hiệu tích cực cho thị trường ngay trong quý đầu năm mới, bổ sung thêm 160 ha đất cho thuê và nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10.024 ha.
Theo JLL, dòng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý 2 duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% cùng kỳ. Giá đất công nghiệp trung bình trong Q1/2022 đạt USD 109/m2/chu kỳ thuê (+9,2% so với cùng kỳ).
Trong khi đó, các KCN phía Nam ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn & công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức 85%. Giá thuê KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh đạt mức120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước).
… nhưng vẫn hạn chế do tiến độ giải tỏa còn chậm
Mặc dù các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được đơn giản hóa nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm, có thể dẫn đến làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của dự án.
Thực tế cho thấy, chi phí đền bù đã tăng mạnh. Khung giá đất cho giai đoạn 2020-2024 được ban hành ở hầu hết các tỉnh thành phố, thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015-2019, với mức giá tại các trung tâm công nghiệp tăng khá mạnh. Ví dụ như ở TP Hồ Chí Minh có mức tăng trung bình 20%, Hà Nội tăng 15%, Đồng Nai có mức tăng mạnh từ 1,5 lần đến 3 lần, Bình Dương tăng trung bình 20% - 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng 50%, Bình Phước tăng trung bình 84%, Bắc Ninh tăng 40%, Long An tăng trung bình 60%, Bắc Giang tăng 36%, Hưng Yên tăng trung bình 39%...
Cụ thể, tại các dự án như Sonadezi Châu Đức điều chỉnh tổng mức đầu tư tăng 63% trong năm 2022, trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90% so với cùng kỳ năm trước, dự án KCN Phú Thuận (Bến Tre) cũng điều chỉnh mức đầu tư tăng 61% chủ yếu do chi phí đền bù giải tỏa tăng.
Bên cạnh đó, việc đền bù giải tỏa, đặc biệt với các hộ dân cư hiện hữu rất khó khăn. Theo SSI Research, việc đền bù giải tỏa được thực hiện qua Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận/ huyện thực hiện, việc phê duyệt phương án bồi thường của các dự án KCN do UBND tỉnh thực hiện. Trên thực tế, thời gian đền bù giải tỏa kéo dài thường là do chênh lệch giá bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định nhà nước quá lớn qua các năm và việc cưỡng chế thi hành đối với các hộ dân không hợp tác kiểm kê, một số hộ dân đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể kéo dài 1-2 năm. Đây chính là những nguyên nhân khiến tiến độ các dự án bị chậm do ách tắc giải phóng mặt bằng.
Anh Mai (Vietnam Business Forum)
English
