Thị trường bất động sản: Những giới hạn cuối cùng

Những cuộc vỡ nợ liên tiếp xảy ra tại Hà Nội trong thời gian qua có chung một nguyên nhân chính đó là sự ảm đạm, thậm chí đi xuống của thị trường bất động sản (BĐS) trong suốt thời gian dài vừa qua. Nó báo hiệu sự hoảng loạng, thậm chí có thể tháo chạy hàng loạt của nhà đầu tư BĐS.

Hoang mang

Hy vọng cho năm 2011 xem như đã tắt và các nhà đầu tư lại hy vọng vào đầu năm 2012, nhưng căn cứ trên tình hình thực tế của thị trường, nhiều chuyên gia nhận định, thị trường chỉ có thể hồi phục vào quý II/2012. Đấy cũng được xem như là giới hạn chịu đựng cuối cùng của các nhà đầu tư đặc biệt là những nhà đầu tư bằng vốn vay.

Nhiều người đã liên tưởng tới cuộc đổ vỡ tín dụng đen lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng liên quan tới thị trường BĐS nổ ra trong lòng Hà Nội thời gian qua như cuộc cách mạng “Chiếm phố Wall” đang diễn ra trong lòng nước Mỹ. Một liên tưởng có phần tiêu cực nhưng nó lại có cơ sở khi thực tế đang quay lưng lại với nhà đầu tư.

Nhiều người vẫn hy vọng, bên cạnh quy định trần lãi suất 14% được Ngân hàng nhà nước ban hành, cùng với quy hoạch Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thị trường BĐS sẽ có cơ hội phục hồi nhưng bỗng nhiên bóng ma tín dụng đen BĐS lại xuất hiện cuốn đi hy vọng của giới đầu cơ địa ốc Hà Thành, dòng tiền mà mọi người kỳ vọng đã không còn nữa. Có chăng, phân khúc nhà đất bình dân dưới 2- 3 tỷ vẫn nhận được sự quan tâm nhưng chỉ là những người có nhu cầu ở thực, còn những phân khúc như căn hộ trung- cao cấp thì hầu như không được đoái hoài.

Những năm trước đây, thị trường BĐS luôn bật mạnh vào thời điểm cuối năm, bởi đây là thời kỳ người dân có nhu cầu lớn về nhà ở, bên cạnh đó là một lượng lớn nhà đầu tư chứng khoán hiện thực hóa lợi nhuận đầu tư của mình bằng việc đổ tiền vào thị trường BĐS. Nhưng năm nay, thị trường chứng khoán cũng đang “trầy trật” để tìm cách tồn tại.

Những biến động của tình hình thị trường dường như cũng đang thay đổi quan niệm vận hành mang tính chất truyền thống của nhiều nhà đầu tư từ rút vốn từ chứng khoán đầu tư sang BĐS thì nay, khi hy vọng vào thị trường năm 2011 hầu như không còn nữa, nhiều nhà đầu tư đã tính đến phương án quay ngược lại đầu tư vào thị trường chứng khoán. Một sự “miễn cưỡng’ nhưng hợp logic bởi trong năm nay, thị trường chứng khoán liên tục “đổ đèo” giá của nhiều cổ phiếu đang thấp hơn nhiều so với giá phát hành.

Trông chờ diễn biến quý II/2012

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, quý II/2012 thị trường BĐS mới có cơ hội hồi phục điều này phù hợp với tình hình thực tế diễn ra. Bởi theo thường lệ, khoảng thời gian quý I/2012 thị trường sẽ khó có hy vọng tạo nên một sự chuyển biến lớn từ sức cầu của người mua bởi đây là giai đoạn đa số người dân tập trung “lễ chùa” hơn là mua bán.

Rõ ràng, với những diễn biến “bất thường” của thị trường vào thời điểm cuối năm 2011 cũng là “cơ hội” để nhà đầu tư chuẩn bị tâm lý cho những “cú sốc” có thể xảy ra trong thời gian tới. Theo nhiều nhà đầu tư BĐS lâu năm trên thị trường Hà Nội đánh giá, làn sóng vỡ tín dụng đen BĐS mới chỉ là phát súng báo hiệu những hiệu ứng tiêu cực sẽ tiếp tục diễn ra đây là lời cảnh báo nghiêm trọng cho thời điểm đáo hạn thanh toán vào ngày 31/12/2011.

Những người có nhiều năm kinh nghiệm gắn bó với thị trường BĐS thủ đô có thể sẽ không cảm thấy bất ngờ trước tình cảnh hiện tại nhưng nó thực sự bất ngờ đối với các nhà quản lý bởi với con số 16% tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS của HN trong tổng dư nợ tín dụng BĐS quốc gia là một con số quá thiếu tin cậy.

Nhớ lại tháng 4/2011 là thời điểm lập đỉnh của thị trường BĐS Hà Nội cũng là thời điểm các ngân hàng mở rộng hầu bao với thị trường này. Như vậy, đến nay đã 7 tháng, một thời gian đủ cho độ trễ của đáo hạn tín dụng đen và gần đủ cho độ trễ của đáo hạn thanh toán ngân hàng. Tính theo hạn mức tín dụng từ người dân đến doanh nghiệp và cuối cùng là ngân hàng thì cuộc tháo chạy của nhà đầu tư BĐS lần này cũng sẽ cuốn đi lần lượt những nhà đầu tư trên theo thứ tự từ nhỏ đến lớn.

Nếu có một sự “nhân nhượng” nào đó từ phía ngân hàng đối với nhà đầu tư khi thời điểm đáo hạn đã đến thì đến quý II/2012 cũng sẽ là giới hạn cuối cùng cho sự “nhân nhượng” này, khi đấy các ngân hàng sẽ phải củng cố sự tồn tại của mình bằng cách lấy đi sự tồn tại của những kẻ khác. Khi đấy bắt buộc các nhà đầu tư bằng mọi cách phải xả hàng để trả nợ và lãi. Đây có thể sẽ là thời điểm “rớt thảm” của thị trường.

Nếu điều ấy xảy ra, một kịch bản mới đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường BĐS sẽ diễn ra khi những đại gia BĐS có tiềm lực mạnh về tài chính, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng sẽ ung dung thực hiện kế hoạch “cá lớn nuốt cá bé” của mình. Sự phân hóa giữa kẻ giầu và người nghèo trong giới BĐS cũng theo đó mà sâu sắc hơn, làn sóng M&A cũng sẽ tiếp tục được sử dụng như một lối thoát.

Lương Tuấn