Giảm lãi suất- Thị trường bất động sản có ấm lên?

Kinh tế tăng trưởng chậm trong quý I/2012 đã tác động nhiều tới chính sách điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ. Chỉ trong vòng chưa đầy một tháng, Ngân hàng Nhà nước đã đồng loạt đưa ra các biện pháp nhằm giảm lãi suất điều hành. Động thái trên của Ngân hàng nhà nước được các chuyên gia đánh giá sẽ có tác động tích cực đối với nhiều lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế.

Cần cơ cấu và tổ chức khoanh nợ

Đối với các doanh nghiệp, việc Ngân hàng Nhà nước tiến hành giảm lãi suất điều hành là một tín hiệu vui khi đa số các doanh nghiệp đều trong tình trạng “đói” vốn. Việc tiếp cận được vốn vay mở rộng sản xuất kinh doanh đảm bảo khả năng trả nợ từ đó giảm nợ xấu và tiếp tục đảm bảo sản xuất có hiệu quả, trả nợ trước đó là lời giải hợp lý nhất cho những khó khăn của các doanh nghiệp trong giai đoạn này. Cũng trong báo cáo mới nhất của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia đã đưa ra đề xuất thực hiện phân nợ cho doanh nghiệp để họ có thể “sạch sẽ” vay các khoản mới.

Theo ông Trần Xuân Giá, nguyên Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ cấu lại nền kinh tế và phân nợ giống như hai người đứng ở hai đối cực khác nhau: “Khoanh nợ chỉ là một biện pháp trong cơ cấu lại nợ. Điều cần bàn là tiến hành khi khoanh nợ với tư cách cho vay ai sẽ chịu trách nhiệm trả lãi suất đi huy động của dân trong thời gian vay đó. Người đi vay nợ không chịu trách nhiệm trả nợ gốc lẫn lãi thì ai sẽ trả lãi suất cho. Nếu tiến hành khoanh nợ thì chủ yếu diễn ra trong doanh nghiệp nhà nước”.

Hiện nay đối với những món nợ nước ngoài, VN vẫn đang tiến hành cơ cấu lại tính toán làm sao cho hợp lý và có lợi nhất. Theo ông Giá, “cần hình thành một cơ quan, tổ chức đứng ra khoanh nợ. Sau đó cơ quan này thiết lập các chính sách. Lúc đó chúng ta mới bắt đầu tính được chính sách ưu đãi hoặc là tất cả hoặc là 1 phần… quá trình này rất phức tạp.”

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, cơ cấu lại nền kinh tế đồng nghĩa với việc phải khoanh nợ và cơ cấu lại nợ. Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, Việt Nam cần phải tạo ra thị trường mua bán nợ, cái này trên thế giới đã rất thông dụng. “Không đơn giản chỉ là các công ty với ngân hàng mà đối với khoản nợ xấu cần phải có cơ chế hẳn hoi về câu chuyện mua bán nợ và xử lý tổng thể nền kinh tế tầm quốc gia, kể cả việc chúng ta quan tâm thu hút những nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường mua bán nợ để giúp chúng ta xử lý câu chuyện đó. Đó mới là tái cơ cấu nợ một cách bài bản”- TS. Ánh nói.

Việc mua bán nợ phải có sự tham gia của Nhà nước, theo TS. Ánh, Nhà nước phải có nguồn lực nhất định để hỗ trợ mua bán và tái cơ cấu lại nợ trên nguyên tắc làm sao ngân sách Nhà nước phải chi ra ít nhất song lại giải quyết một cách ổn thỏa và phù hợp nhất.

Sự méo mó của thị trường BĐS?

Đối với lĩnh vực BĐS, cho dù giảm lãi suất đã và đang được các ngân hàng thực hiện, nhưng dường như vẫn chưa giải quyết được những khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS. Hiện đa số các doanh nghiệp BĐS vẫn không mấy tỏ ra lạc quan. Theo khảo sát của phóng viên Vietnam Business Forum, để tiếp tục duy trì hoạt động, hiện nay nhiều doanh nghiệp vẫn phải cắn răng trả lãi mỗi ngày tới 2 tỷ đồng cho ngân hàng mặc dù thị trường đóng băng, kinh doanh ế ẩm. Với một phép tính đơn giản, có thể thấy trong khi thị trường đã đóng băng hơn 1 năm nay thì số tiền mà các doanh nghiệp BĐS bỏ ra để trả lãi đã đánh gục không ít doanh nghiệp có nguồn vốn hạn chế.

Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp BĐS khi tiếp nhận thông tin giảm lãi suất của ngân hàng đã phải thốt lên rằng “lợi thì có lợi nhưng răng chẳng còn”, bởi hiện nay, theo các doanh nghiệp, để tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng cần phải có tài sản để mà thế chấp song trên thực tế hiện nay rất nhiều doanh nghiệp đang rơi vào thảm cảnh không có gì để cầm cố. Thậm chí có người còn cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước thông báo giảm lãi suất tại thời điểm này là điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng hợp thức hóa các giấy tờ và các khoản nợ xấu của mình.

Ở thời điểm năm 2011 khi ngân hàng nhà nước đang tiến hành thắt chặt tín dụng, nhiều doanh nghiệp BĐS phải cắn răng chịu mức lãi suất 30- 35%/năm đó là chưa kể các chi phí ngoài để duy trì đến ngày hôm nay.

Tiến Sĩ. Ánh thẳng thắn bày tỏ “Theo tôi, việc thắt chặt tiền tệ nó chỉ làm bộc lộ rõ hơn các điểm yếu của chúng ta hiện nay. Đó là sự méo mó của thị trường BĐS Việt Nam. Đây là lĩnh vực hút rất nhiều tài chính trong khi nguồn vốn tín dụng của ngân hàng lại ngắn, có hạn vì thế không phù hợp với lĩnh vực BĐS vốn cần kéo dài, trong khi sản phẩm lại không thể bán được ngay. Đây là bài toán về cơ cấu, phân khúc không hợp lý trong thị trường BĐS”.

Đánh giá về thị trường BĐS hiện nay, TS Ánh cho rằng, sự đóng băng kéo dài của thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường TP HCM cho thấy ngoài sự bất hợp lý về cơ cấu còn có sự bất hợp lý về giá. Phân khúc vượt ra khả năng thanh toán có thể xử lý được do đó nếu thị trường BĐS nếu không giải quyết được vấn đề cơ cấu, giá, tài chính hợp lý thì dù chúng ta nới lỏng, vừa đưa nó ra nhóm nới lỏng thì cũng không giải quyết được vấn đề cơ bản hiện nay.

Phân tích về cơ hội của thị trường trong thời gian tới, TS. Ánh nhận định, chúng ta chỉ có thể hy vọng thị trường sẽ ấm lên. Trước đó, một vài phân khúc thị trường BĐS không đóng băng mà vẫn hoạt động tốt. Việc nới lỏng tín dụng sẽ giúp họ tiếp tục tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn, lãi suất cho vay thấp hơn. Câu chuyện đầu vào- ra tích hợp được nới lỏng chắc chắn thị trường sẽ khởi sắc hơn năm ngoái, song nó không thể diễn ra ở tất cả các phân khúc. Dĩ nhiên không phải tất cả các doanh nghiệp BĐS đều được hưởng lợi từ chính sách nới lỏng giảm lãi suất của ngân hàng.

Lương Tuấn